法律知識(shí)適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在執(zhí)行程序中的-文庫吧資料
2025-06-30 15:24本頁面
【正文】 或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！督ㄖā返?1條、《合同法》第279條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條均規(guī)定，建設(shè)工程竣工后，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。它涉及到政府部門中建筑質(zhì)量監(jiān)督、建筑行政、規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防、衛(wèi)生檢疫、環(huán)保等一系列部門的驗(yàn)收工作。在一般情況下，竣工交付使用也就意味著建設(shè)工程占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。 建筑工程的“竣工”實(shí)際上分為承包人與發(fā)包人的“竣工交付使用”民事行為和“竣工驗(yàn)收合格”的行政性行為。②對(duì)沒有辦理商品房預(yù)售登記的，由于沒有合理的對(duì)抗依據(jù)，加上《合同法》第286條的優(yōu)先受償權(quán)是以施工工人生存權(quán)與承包人經(jīng)營權(quán)相混合的權(quán)利，比之只有經(jīng)營權(quán)的非消費(fèi)性商品房請(qǐng)求權(quán)來說，明顯是前者占優(yōu)，故此種情況應(yīng)以支持承包人的優(yōu)先受償權(quán)更符合立法精神。筆者認(rèn)為，對(duì)于非消費(fèi)性用途的其他購房人請(qǐng)求權(quán)與承包人的優(yōu)先受償權(quán)的沖突，有兩方面的不同情況：①我國對(duì)商品房的銷售普遍實(shí)行商品房預(yù)售登記備案管理制度，要求預(yù)售人在預(yù)售合同訂立后一定時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，通過登記備案，使購房人成為所購商品房的 “準(zhǔn)物權(quán)人” 或稱“準(zhǔn)業(yè)主”，從而享有了對(duì)預(yù)購商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。一般的“經(jīng)營需要購買商品房”或稱“非消費(fèi)性購買商品房”，包括購買寫字樓辦公使用、購買商品房出租、購買商品房置業(yè)保值、炒買炒賣商品房等。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條的規(guī)定，消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。那么支付購房款未超一半的消費(fèi)者其對(duì)抗權(quán)行使的具體操作是：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商竣工后6個(gè)月內(nèi)仍不履行支付工程拖欠款義務(wù)時(shí)，建設(shè)工程承包人可拍賣該商品房，但拍賣所得價(jià)款中應(yīng)先將消費(fèi)者已支付部分的購房款扣除退還給消費(fèi)著，以消除消費(fèi)者對(duì)該房屋原存在所有權(quán)的期待權(quán)。已支付購房款尚未達(dá)到對(duì)抗效力標(biāo)準(zhǔn)(指未超過50%)的消費(fèi)者則可獲得已支付部分價(jià)款的返還優(yōu)先權(quán)。盡管司法解釋已明確消費(fèi)者已付房款未超過50%時(shí)不能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但并不能就此推定為消費(fèi)者已付房款不能得到法律保護(hù)，而應(yīng)以返還購房款的方式予以保護(hù)，這才完整地體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)的原則。但將消費(fèi)者這一權(quán)益保護(hù)限定在支付了全部購房款或大部分購房款的條件之下，顯然存在著原則貫徹不完整、不徹底的缺陷。②另一種情況就是開發(fā)商尚未交房或雖已交房但尚未辦理登記手續(xù)，房屋仍然在開發(fā)商名下，法定抵押權(quán)依然存在，在這種情況下，最高人民法院認(rèn)為，只要消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)將受到限制，就是不可以用于對(duì)抗買受人。這種理解是片面而不準(zhǔn)確的，因?yàn)橄M(fèi)者的權(quán)利并非法律上規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)，而只能說在消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人的優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買受人，這是對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)的一種限制，是對(duì)消費(fèi)者購房權(quán)益的一種保障。這一規(guī)定的核心是在承包人的優(yōu)先權(quán)之上設(shè)置了一個(gè)條件。因此，按各建設(shè)工程承包人的債權(quán)比例清償?shù)霓k法更為公允。這樣，無形中通過“犧牲”在先成立的擁有優(yōu)先受償權(quán)的承包人，而擴(kuò)大了所有承包人償付建筑工人更多工資的平均支付能力，從而體現(xiàn)立法對(duì)弱勢(shì)群體的照顧和保護(hù)。在我國的司法實(shí)踐中，參與分配程序和破產(chǎn)程序在執(zhí)行程序中如果出現(xiàn)被執(zhí)
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