工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實(shí)踐中-文庫吧資料
2024-09-20 02:16本頁面
【正文】 款抵押銀行享有《擔(dān)保法》賦予的法定 “ 先于受償權(quán) ” ，審判人員就會(huì)難以定奪。房地產(chǎn)項(xiàng)目中抵押權(quán)已在各地的司法實(shí)務(wù)中廣泛適用，其法律地位已經(jīng)確定，通過行使抵押權(quán)而拍賣作為抵押物的房地產(chǎn)已司空見慣，銀行貸款抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)已獲得確定的法律保障。 司法實(shí)踐難操作 由于理論認(rèn)識(shí)難統(tǒng)一，法律規(guī)定相沖突，《合同法》第 286條的規(guī)定在司法實(shí)踐中更是難以操作。《批復(fù)》規(guī)定 “ 消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人 ” 。由于開發(fā)商與建筑商聯(lián)系緊密，并且開發(fā)商常常將提供該聲明作為招標(biāo)投標(biāo)的隱蔽條件，因此，建筑商放棄該權(quán)利已經(jīng)成為不得已而為之的 “ 行業(yè)慣例 ” ，從而使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)基本處于休眠狀態(tài)。雖然《批復(fù)》中規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）的規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而交付了全部或者大部分房款的購房人的利益又優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但如果將這處于兩個(gè)同一層次的不同法律規(guī)定運(yùn)用在同一標(biāo)的物時(shí)，將很難做出評(píng)判。這個(gè) “ 先于 ” 的權(quán)利不是當(dāng)事人之間的約定，而是法律規(guī)定的，是一種法定權(quán)利；《合同法》第 286 條規(guī)定承包人未經(jīng)登記則享有 “ 優(yōu)先受償 ” 的權(quán)利，也是一種法定權(quán)利。 （ 3）與《擔(dān)保法》規(guī)定的 “ 先于受償權(quán) ” 相沖突。這一規(guī)定表明，對(duì)法定的五種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)定抵押權(quán)，未經(jīng)登記抵押權(quán)不能產(chǎn)生。 （ 2）與《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記制度相沖突。于是，甲、乙、丙、丁都將某開發(fā)商告上法庭。例如，某開發(fā)商為了建設(shè)一商場(chǎng)與商品房合二為一的大型商城，以土地使用權(quán)作抵押，先向甲銀行貸款啟動(dòng)資金，再與乙建筑公司簽訂工程承包合同，動(dòng)工后又以在建工程作抵押 ，向丙銀行貸款，樓房建至一半時(shí)，又向丁某等眾多購房戶預(yù)售了商品房。我國《民法通則》第3 條、第 4 條規(guī)定了平等、公平原則，這是我國民事法律關(guān)系的基本原則，一切民事活動(dòng)都應(yīng) 遵循這一原則。 3 法律規(guī)定相沖突 關(guān)于《合同法》第 286 條的權(quán)利性質(zhì)以及該權(quán)利與他權(quán)利的優(yōu)先比較之所以出現(xiàn)如此多的爭(zhēng)鳴意見，根本原因在于這一規(guī)定與其他的法律規(guī)定相沖突。這種觀點(diǎn)，看似不偏不倚，但在實(shí)踐中卻無法掌握，可能出現(xiàn)兩種極端。 三是平衡說。此說認(rèn)為，《合同法》第 286 條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定 抵押權(quán)優(yōu)先受償。所以，應(yīng)當(dāng)由約定抵押權(quán)優(yōu)先。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，不論是法定抵押權(quán)還是法定優(yōu)先權(quán)，都不需也沒有進(jìn)行登記、公示，第三人很難知道。在《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償原則即優(yōu)先權(quán)與約定抵押權(quán)同時(shí)并存的情況下，應(yīng)當(dāng)由那一種權(quán)利優(yōu)先。如《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)主張的標(biāo)的 第 4 頁 共 13 頁 僅限于船舶所有人的船舶，而不是其所有財(cái)產(chǎn)，《合同法》第 286條規(guī)定的也只是承包人所建的工程，也不是發(fā)包人的其他財(cái)產(chǎn)，所以將該權(quán)利認(rèn)定為法定優(yōu)先權(quán)比較合理。如對(duì)同一標(biāo)的并存有一般債權(quán)、約定抵押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)的情況下，以 優(yōu)先權(quán)優(yōu)先 [6]?！逗贤ā返?286 條規(guī)定的承包人在工程的折價(jià)或拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償，就直接規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)，不需要以登記為成立要件；第二，優(yōu)先權(quán)具有排他性。如 2024 年 6 月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，在這里已經(jīng)將此權(quán)利
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