工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實(shí)踐中(編輯修改稿)
2024-09-20 02:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 甲、乙、丙、丁都將某開(kāi)發(fā)商告上法庭。按《合同法》第 286 條的規(guī)定乙建筑公司對(duì)該建筑工程有優(yōu)先 受償權(quán)，而甲、丙、丁則無(wú)法向該建筑工程主張權(quán)利，其結(jié)果顯然與民法所確定的平等、公平原則相悖。 （ 2）與《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記制度相沖突。《物權(quán)法》第 187 條明確規(guī)定了以建筑物及其他地上附著物等財(cái)產(chǎn)作抵押的必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。這一規(guī)定表明，對(duì)法定的五種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)定抵押權(quán)，未經(jīng)登記抵押權(quán)不能產(chǎn)生。而《合同法》第 286條規(guī)定承包人在發(fā)包人拖欠工程價(jià)款時(shí)，無(wú)需登記則可優(yōu)先受償，如果這種優(yōu)先受償是一種法定抵押權(quán)，那么這種法定抵押權(quán)與《物權(quán)法》第 187 條規(guī)定嚴(yán)重沖突，將會(huì)否定我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效制度。 （ 3）與《擔(dān)保法》規(guī)定的 “ 先于受償權(quán) ” 相沖突?！稉?dān)保法》第 54 條規(guī)定： “ 抵押物已登記的先于未登記的受償 ” 。這個(gè) “ 先于 ” 的權(quán)利不是當(dāng)事人之間的約定，而是法律規(guī)定的，是一種法定權(quán)利；《合同法》第 286 條規(guī)定承包人未經(jīng)登記則享有 “ 優(yōu)先受償 ” 的權(quán)利，也是一種法定權(quán)利。 “ 先于受償 ” 與 “ 優(yōu)先受償 ”這兩個(gè)法定權(quán)利僅字義表述不同，其性質(zhì)并無(wú)區(qū)別。但如果將這處于兩個(gè)同一層次的不同法律規(guī)定運(yùn)用在同一標(biāo)的物時(shí)，將很難做出評(píng)判。 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) （ 4）與最高人民法院的 有關(guān)批復(fù)相沖突。按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）的規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而交付了全部或者大部分房款的購(gòu)房人的利益又優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。按此批復(fù)，存在以下兩方面的矛盾：其一，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房地產(chǎn)抵押權(quán)的矛盾。雖然《批復(fù)》中規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。但由于法律用語(yǔ)模糊，對(duì)該優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)范圍以及實(shí)現(xiàn)程序等均未作出規(guī)定，導(dǎo)致該條款的操作性很差，在司法實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)該權(quán)利非常困難，并且在銀行 貸款的實(shí)務(wù)中，銀行可能會(huì)要求前來(lái)貸款的開(kāi)發(fā)商出具建筑商提供的自愿放棄《合同法》第二百八十六條優(yōu)先受償權(quán)的聲明，并將其作為發(fā)放貸款的條件。由于開(kāi)發(fā)商與建筑商聯(lián)系緊密，并且開(kāi)發(fā)商常常將提供該聲明作為招標(biāo)投標(biāo)的隱蔽條件，因此，建筑商放棄該權(quán)利已經(jīng)成為不得已而為之的 “ 行業(yè)慣例 ” ，從而使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)基本處于休眠狀態(tài)。其二，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房期待權(quán)的矛盾?！杜鷱?fù)》規(guī)定 “ 消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人 ” 。且不說(shuō)該規(guī)定使用 “ 大部分款項(xiàng) ” 這 一模糊用語(yǔ)可能造成實(shí)踐中處理標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，就商品房預(yù)售的實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，無(wú)論是一次性付款還是采用按揭抵押貸款形式付款的預(yù)購(gòu)人，由 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 于他們已經(jīng)支付全部款項(xiàng)，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)他們沒(méi)有任何影響，而這兩種付款方式是房地產(chǎn)預(yù)售付款方式的主流，在此情形下，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)被架空的權(quán)利。 司法實(shí)踐難操作 由于理論認(rèn)識(shí)難統(tǒng)一，法律規(guī)定相沖突，《合同法》第 286條的規(guī)定在司法實(shí)踐中更是難以操作。主要有以下三個(gè)問(wèn)題： （ 1）當(dāng)工程款優(yōu)先權(quán)與銀行貸款抵押權(quán)相沖突時(shí)如何處 理。房地產(chǎn)項(xiàng)目中抵押權(quán)已在各地的司法實(shí)務(wù)中廣泛適用，其法律地位已經(jīng)確定，通過(guò)行使抵押權(quán)而拍賣(mài)作為抵押物的房地產(chǎn)已司空見(jiàn)慣，銀行貸款抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)已獲得確定的法
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