【正文】 這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。　　現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證?！　　　　　《?，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。嘿嘿　　　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1?！　　　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。　　　　　　在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這兩個站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚?！　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了?！　　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。　　　　余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范?！　　　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。施工圖審查時除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。兩邊就吵了起來。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。我個人無言以對?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。　　　　　　節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。 節(jié)能審查、施工圖審查　也不知道能防什么?！　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。這部分停車位只有使用權(quán)?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我不知道這個東西算啥。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的?！　　　　　　　∠葟南勒f起。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我就一筆帶過了。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。嘿嘿?！　‘?dāng)然我這個是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間?！　　　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＡⅢw機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸?！∥揖筒欢嗾f了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。引到多少電算多少電。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了?！　　　　　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆營的地方。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。　　　　　　　　　再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。 總平面審查階段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。非常的社會主義特色?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！　　　　　　　〔贿^無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。　　　　　　　　我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。　　　　　　　　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。下面基本上是按照報(bào)建的先后順序來說。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。只要我們用心去體會，以飽滿的熱情去對生活。懂得放棄，才擁有一份成熟，才會更加充實(shí)、坦然和輕松。歲月的車輪在一點(diǎn)點(diǎn)的前進(jìn)，有時候看起來像個風(fēng)車，看著慢慢的轉(zhuǎn)，但卻快別跟自己過不去你為什么會過不去——人無完人，物無無瑕，生活如果太