【正文】 門曠日持久的權力斗爭?！　　　　　　　《鳎唵蔚恼f一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。這絕對應該是必須的程序?！　　　　　　　〉悄?，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。憤青們不要在這里給我指三道四。城市規(guī)劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分?！　　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件?！　　　　　№椖抗驹O立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼?！　　　　　　　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項根本做不了環(huán)評。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。編制費用稍微給多點都沒關系。　　　　　　　　房地產開發(fā)資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F在結構類的工程師難找啊，感慨一個?！　　　　　　　　∠乱黄_始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。但是且慢?，F在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。也是看起來很簡單。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高?！　　　　　　　∑渌牡胤剑┤缦劳ǖ赖脑O置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。嘿嘿）　　　　管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是?！　　　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間?！　　　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是?！　　　　　槭裁次乙@么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 　　　　　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。這種事情太常見了。我反正是被這個東西搞怕了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事?！?單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。 單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。　　　　　　　　當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。這個時候什么毛招都會用上。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。買的人也少。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。規(guī)劃部門都這么掌握。這就是客觀規(guī)律。不過這個不代表一般規(guī)律?！　　　　　　　復陠误w設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。不值得多說。　　不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調?！　　　∠篮腿朔缹ｍ棇彶椤　∵@兩樣東西搞死人。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。在這個方面，審查那也是越來越嚴。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經是鐵律。起碼我不敢。　　　　　　　　人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產權證。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。 在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。我國現在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的?！　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。這個稍微在圖上畫一下就知道了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有?？陀^規(guī)律就是如此。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事?！　　　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。首先當然是從源頭設計查起。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。最后兩邊都說服不了對方。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話?，F在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。　　　　　　施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化?！　　　∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。這個是環(huán)境保護部門管著的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真管得不錯。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回?！　　　　≠|量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。程序是這么一步步走過來的。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。為什么我會突然發(fā)這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。謝謝各位。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。在我看來，質量問題都是安全問題。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我見過最好的城市是廣州。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。我要是局長我也不肯放。　　　　　　首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。　　　　　　在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。搞施工的就沒幾只好鳥。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。大家知道一下就行。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情?？傊褪遣皇芾?。這個企業(yè)的老板氣得吐血。我這里講的還只是個小手段。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性?！　　　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見?！　　　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。 1施工許可證　　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。缺一不可。在我與同行的交流中，