【正文】 我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。這是什么概念？這是卡死你的概念?！　　　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。上級政府震怒，云云。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　　　　　　　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。　　　　　　　　　之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解?！　　　』旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這是一個很瘋狂的概念。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。就是讓老百姓沒錢買房子。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我只對客觀效果予以評價?！　　　　　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我個人沒明白過來這到底有什么效果。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略?！　　　　　∥覀€人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。這個效果，我就不多說了。啦啦啦1放線、驗線　　這個就簡單的說一說吧。這個活就叫放線。嘿嘿，又來一個半市場化。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。讓他們提前來做放線?！　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線?！　　　　　　　∵@個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。唉　　　　1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。隨便你怎么公示?！　　　　　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。這個叫預(yù)測繪。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?！　　　“?，又出來一個“做通”工作。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這其中有無數(shù)的道道兒。盡我的理解講那么一點吧。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。不多說了。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。　　　　　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個懸空期是合理的。那么我們就利用這個懸空期吧。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。辦得快的話，只需要懸空半個小時。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了?！　　　　　　　∠馈⑷朔篮凸芫€驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。這個企業(yè)也不說什么。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。這是普遍現(xiàn)象。　　　　　　　　　質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案?！　　　　　　　】⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情?！　　　　　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。 1結(jié)束語　　　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。我往往都報以冷笑。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。連告都不知道要去告誰?！　　　　　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。有關(guān)招商的三疑三解(20100805 13:54:49) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 房地產(chǎn)商業(yè)商鋪定位策劃招商運(yùn)營推廣管理房產(chǎn)分類： 地產(chǎn)觀點 這些年做了一批各種類型的商業(yè)項目，從綜合商業(yè)、專業(yè)商場、專業(yè)市場、到商業(yè)街皆有，雖然自己的本職工作是銷售，并沒怎么專注去做招商，但因為項目前期定位也好、后期包裝推廣也好，銷售和招商的很多工作是密不可分的，再加上也參與了一些主力店和品牌商家的溝通、談判，所以，見得多了倒也窺見了招商的一些門道。這種情況近年來非常多見，你會看到不少商業(yè)項目往往會在很短的時間內(nèi)更換多個業(yè)態(tài)主題，忽而小商品、忽而家居城、忽而服裝賣場等等。在當(dāng)前招商項目眾多的情況下，抱著這種心態(tài)的商家不在少數(shù)。很多項目出現(xiàn)運(yùn)營困境，也與初次創(chuàng)業(yè)商戶比例過高有很大關(guān)系。對于第一類商家，招商公司純粹只能起到中間聯(lián)絡(luò)的作用，項目有問題或者不合適，根本無法引入這些商家，關(guān)系再好也無法超越規(guī)則。以我們現(xiàn)在正在操作的濟(jì)南東環(huán)商業(yè)廣場為例，目前已經(jīng)簽約的7家主力店，其實有好幾家是自己主動上門的。一個中大型商業(yè)項目最好是多選擇前兩種商家，因為他們已經(jīng)有相對成熟的經(jīng)營經(jīng)驗和渠道、客群，有經(jīng)驗的經(jīng)營戶越多，項目后期運(yùn)營的難度越小，整體生命力也越強(qiáng)。他們其實也和那些品牌商家一樣，也希望有更好、更旺的經(jīng)營場所，如果你能夠搞定那些大型品牌商家，搞定這批人就相對容易多了。而且當(dāng)時那批招商人員全都是沒有任何招商經(jīng)驗的小姑娘，招商廣告一亮相，商戶就擠破門了，為何？因為定位清晰科學(xué)、招商政策合理。為這事兒我痛心了很久，也思考了很久：那么清晰的市場定位、近乎于無競爭的市場狀態(tài)、當(dāng)初招商那么火爆、很多人還找關(guān)系往里擠，怎么還會關(guān)門呢？后來，我終于想明白了，能夠運(yùn)營了好幾年才更換主題業(yè)態(tài)，這就不是當(dāng)初定位的問題了，問題一定出在后期。結(jié)合前面兩點提到的內(nèi)容，決定一個商業(yè)項目生死成敗的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)其實是前期的市場定位、項目定位，在這個環(huán)節(jié)上若出現(xiàn)了問題，后期的工作是極難進(jìn)行的，前期定位合理、業(yè)態(tài)配比科學(xué)、招商政策優(yōu)惠，到了純粹的招商環(huán)節(jié)其實并不難，關(guān)鍵是抓好招商政策的制定和招商團(tuán)隊的執(zhí)行力。所以，對于一個商業(yè)項目而言，前期定位最關(guān)鍵，其次是后期運(yùn)營，第三才是招商。商業(yè)難做，難在知之不易；凡知之徹底者，行之必易。市場定位就是目標(biāo)的樹立，管理運(yùn)營就是執(zhí)行和改進(jìn)的過程。我不同意博主“前期定位最關(guān)鍵，其次是后期運(yùn)營，第三才是招商”的觀點，此處博主所說的“招商”可用“招租”代替，我覺得一個商業(yè)項目招商尤其是城市綜合體類商業(yè)剛打開本想把論壇的信息說說的來，看了鄭總關(guān)于招商問題的博文，順便轉(zhuǎn)了過來。一、市場的前期招商其實招商對于商場來說，應(yīng)該是個不太難的事，主要是看思路與政策，前期市場想的是如何把客源引進(jìn)來，如何在一定時間把市場盤活，而客戶呢最重關(guān)心的是市場的前期政策與后期的發(fā)展，如運(yùn)營廣告之類。他們都有自己一定客戶源，和國內(nèi)各大家具的生產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略聯(lián)盟，到那一個二線城市開店，他們就會通知當(dāng)?shù)氐慕?jīng)銷商進(jìn)入市場，如果不進(jìn)，他們會給經(jīng)銷商一定的壓力，或者直接二次尋找經(jīng)銷商。家具行業(yè)還可以說，要是在百貨行業(yè)你就不好說了不進(jìn)是吧，市場更強(qiáng)，直接源頭采購在當(dāng)?shù)貋懑偪窠祪r，直接影響你在當(dāng)?shù)氐氖袌?，就臨沂前幾年有個超市進(jìn)駐臨沂當(dāng)?shù)氐木频慕?jīng)銷商就是不進(jìn)，超市直接從總店調(diào)配，在臨沂連續(xù)二個月產(chǎn)品的零售價和你當(dāng)?shù)氐呐l(fā)價格一個樣，讓你在市場難受，最后還得送禮進(jìn)入。下面說說委托招商，可能會那個招商公司來和你說他們有多少客戶，能幫助你在多長時間招好，但要你的分紅。他們會向市場開發(fā)商索要特別好的政策來吸引當(dāng)?shù)氐慕?jīng)銷商，然后加以大量的廣告。二、說說招商過程中的那些事吧A、產(chǎn)品的把關(guān)、自己招商的市場，他們有著嚴(yán)格的招商流程與標(biāo)準(zhǔn)，對于什么企業(yè)的實力與產(chǎn)品都有嚴(yán)格的把關(guān)。B、政策的把握、自己招商的市場，對政策有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而且是一級有一級的權(quán)力，級級上報，他們會讓客戶一步一步的進(jìn)來，委托的就不一樣了，他們對政策的把握不大，大都不一樣，而且中間會有很多開發(fā)商的這個那個的來找你，要政策要位置呀。C、運(yùn)營的管理、像紅星這類的專業(yè)市場，他們有專業(yè)的管理運(yùn)營團(tuán)隊，良好的營銷與物業(yè)模式，而代理公司就不一樣了，要么招商結(jié)束就離開，其它你們自己去處理，往往很多企業(yè)招商與開業(yè)那個好呀！可開了業(yè)后就沒動靜了，廣告不做、運(yùn)營沒有、不過這樣也好，要不代理怎么會來找你談托管的事情呢？托管是要錢的呀！再說了就是招商結(jié)束后的托管運(yùn)營，那樣你還會回到前面一樣了！D、當(dāng)然還有很多因素。但是作為代理這類的，代理商離開了，后期的工作就給了市場自己，這就會一些事情，如前期代理給客戶的一些承諾與條件，到了開發(fā)商里不管你，一律按一個程序，代理商往承諾多的就是明年怎么著，但到了來年你去問的時候開發(fā)商就說了那是以前，現(xiàn)在是統(tǒng)一的政策，你說怎么辦！也有一些更強(qiáng)勢的事情發(fā)生，就是說作為開發(fā)商不了解市場不會招商的時候，在代理商工作進(jìn)行一半的時候往往感覺招商嗎？就那會事，直接解除與代理商的自己招商了，問題也來了，專業(yè)的團(tuán)隊與專業(yè)的人，后面的開業(yè)運(yùn)營怎么辦來？這只是我個人的一些看法！自己以上的這些都有過經(jīng)歷，都能感受當(dāng)時的情況。市場投資方負(fù)責(zé)人曹家王莊社區(qū)黨總支書記曹繼廉表示，蘭華國際家具材料城為全市家具業(yè)及家輔材料行業(yè)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，對帶動完善全市家具產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、增強(qiáng)原輔材料企業(yè)整體競爭力和凝聚力起著積極的促進(jìn)作用，必將帶動臨沂專業(yè)市場與全國家具材料市場的全面提升。業(yè)內(nèi)人士指出，未來5到10年，在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)繼續(xù)向中國轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)勢必迎來第二個高速發(fā)展的新時期。瞄準(zhǔn)這一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移契機(jī)，2004年以來，我市以臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為依托，傾力打造一個集家具集團(tuán)總部、制造基地、家具商貿(mào)、家具博物館等為一體的、江北地區(qū)最具規(guī)模、最具競爭力的國際性家具產(chǎn)業(yè)