【正文】 些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。如果這里有國(guó)土部門(mén)的朋友，看到了肯定大有感觸。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反?！　　　〗酉聛?lái)，繼續(xù)講流程吧。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。　　在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。總之無(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押?！　　　　　　　〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。總之，辦法都是人想出來(lái)的。　　　　　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上?！　　≈灰坏米镞@幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。這就完成了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤(pán)做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會(huì)和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。最后一無(wú)所獲。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。 思考和求知都是伴隨著疑問(wèn)而來(lái)的，從最初基本對(duì)招商一竅不通，感覺(jué)招商比銷售還要神秘，到后來(lái)隨著介入程度的加大、頻次的增多和思考的加深，當(dāng)初的幾個(gè)大疑問(wèn)便逐漸開(kāi)釋了。短期徹底變換經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)便是典型的前期定位出了問(wèn)題！其次，很多商戶進(jìn)來(lái)其實(shí)是抱著觀望的態(tài)度進(jìn)場(chǎng)的，他們?cè)谄渌胤蕉加袖佄?，如果這個(gè)新店能火起來(lái)那就扎根干，如果短期內(nèi)火不起來(lái)那就走人，反正前期的優(yōu)惠政策不利用白利用，就當(dāng)是新添了一個(gè)貨品展示區(qū)、甚至臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)罷了?？梢?jiàn)，很多時(shí)候初期招商的成功是存在水份的，是有泡沫成分支撐的火爆。到如今，所有各個(gè)行業(yè)和品類的品牌商家，其實(shí)都可以通過(guò)各種公開(kāi)渠道取得聯(lián)系，而且，其實(shí)這些品牌商家也在到處苦苦尋覓可以拓展店面的優(yōu)良商業(yè)項(xiàng)目，只要項(xiàng)目沒(méi)問(wèn)題，引進(jìn)這些商家是順理成章的事情。其實(shí)他們也并不難找，他們就存在于當(dāng)前的各個(gè)商場(chǎng)、市場(chǎng)之中。第三、對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，招商是不是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)？招商確實(shí)非常重要，但我們要透徹的明白和理解，招商到底是不是最重要的？！幾年前，我曾在濟(jì)南市的北園大街策劃過(guò)一個(gè)家居商場(chǎng)項(xiàng)目，市場(chǎng)研究和項(xiàng)目定位搞了一個(gè)多月，找到了一個(gè)比較專的市場(chǎng)空白，果然，招商只用了不到一周就滿了，可謂是火爆。其實(shí)對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，跟前期定位和后期運(yùn)營(yíng)相比，招商并不是最重要的環(huán)節(jié)，只能排在第三位。 招商的確不是階段性的工作，所以應(yīng)該主張開(kāi)發(fā)商培育自己的招商隊(duì)伍：一方面是為了開(kāi)業(yè)后商家的不斷更換、補(bǔ)充及升級(jí)；另一方面來(lái)看，為了避免出現(xiàn)前期招商政策與運(yùn)營(yíng)管理政策執(zhí)行上的脫節(jié)，前期招商隊(duì)伍也將是運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行者的不二人選。就像最初的洪樓貴和，在運(yùn)行的了一段時(shí)間之后，還是換成了銀座商城，地位都沒(méi)錯(cuò)，可是管理運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，最后還是“失意離場(chǎng)”。永遠(yuǎn)是排首位的本人一直從事家具商場(chǎng)的招商、管理、宣傳、策劃方面，曾經(jīng)歷臨沂幾大商場(chǎng)的過(guò)程，簡(jiǎn)單談一下自己的感受，還請(qǐng)鄭總及各博友多指教，而后再說(shuō)說(shuō)論壇的事。這當(dāng)中可能對(duì)以前的經(jīng)銷造成不利，經(jīng)銷商沒(méi)辦法，只好進(jìn)，頂著壓力不管費(fèi)用怎么樣只能是進(jìn)，也有不進(jìn)的經(jīng)銷商，但企業(yè)還得從當(dāng)?shù)囟螌ふ医?jīng)銷商，沒(méi)辦法一個(gè)一二線城市的經(jīng)銷商怎么和國(guó)內(nèi)大的生產(chǎn)企業(yè)比呢？生產(chǎn)企業(yè)是不想和這么有名的市場(chǎng)搞不好的，怎么著？信不信你一個(gè)國(guó)內(nèi)的家具生產(chǎn)企業(yè)會(huì)讓紅星之類的市場(chǎng)全華東區(qū)或者華南區(qū)不讓你進(jìn)，全國(guó)可能不會(huì)。這種情況在臨沂也發(fā)生過(guò)，但這類代理公司他們也分情況，一種是針對(duì)那個(gè)行業(yè)專業(yè)代理招商，像家具，他們有專業(yè)的客戶是錯(cuò)，可和紅星之類的比就差點(diǎn)了，但是他們能把握住客戶的看點(diǎn)，就是政策，費(fèi)用。而且沒(méi)有任何時(shí)候的余地，他們看好的的是品種的質(zhì)量服務(wù)與市場(chǎng)效應(yīng)，但代理的公司呢，他們只要保證招全，至于前期也會(huì)把關(guān)，但有時(shí)候也是抬手的事情。如人員的選拔、廣告的費(fèi)用、政府關(guān)系的處理，這委托與自招就是不一樣！這是家具行業(yè)，可能其它行業(yè)好一點(diǎn)，但是商業(yè)都差不多，一共幾種模式！三、招商工作結(jié)束后招商結(jié)束了面臨的當(dāng)然是開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)了，剛剛也說(shuō)了一些，但作為紅星這類企業(yè)他們有專業(yè)的招商人員，市場(chǎng)人員，他們還開(kāi)下一個(gè)店呀，所以進(jìn)入開(kāi)業(yè)過(guò)程中會(huì)有一些運(yùn)營(yíng)和管理的進(jìn)入了，為以后做準(zhǔn)備，慢慢的他們運(yùn)營(yíng)后的招商就轉(zhuǎn)為店內(nèi)招商了，由所在的管理人員負(fù)責(zé)，也會(huì)安排一兩人的組成的招商部?！　　　〖揖邩I(yè)既是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)去年出臺(tái)了《開(kāi)發(fā)區(qū)家具產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃》，力爭(zhēng)在未來(lái)5年時(shí)間里把開(kāi)發(fā)區(qū)培育成中國(guó)江北最大的家具制造基地，并培育3至4家年。近年來(lái)，隨著商務(wù)成本特別是土地成本、勞動(dòng)力成本、物流成本的不斷提高，南方家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移北上的趨勢(shì)十分明顯。不妥之處，請(qǐng)鄭總指正！得把上午的事情說(shuō)說(shuō)了，在江泉城門(mén)口的照的，蘭華國(guó)際家具材料城北接天源國(guó)際物流城，南靠華強(qiáng)建材國(guó)際物流城，周邊各類新市場(chǎng)聚集于此，形成了群體規(guī)模宏大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。時(shí)間長(zhǎng)了代理商與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系就不好了。但有一點(diǎn)他們的招商標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)自己招商那樣嚴(yán)格，但有一些不好的形象會(huì)產(chǎn)生。這就是招商，當(dāng)然了這是后期的招商了。先說(shuō)說(shuō)有些市場(chǎng)的自主找商，而招商的方式有兩種，一種是自找，像這類項(xiàng)目，在家具行業(yè)里有很多，如紅星，居然之家，這類國(guó)內(nèi)知名的他們?cè)趪?guó)內(nèi)的發(fā)展就像大潤(rùn)發(fā)一樣，全國(guó)開(kāi)店，當(dāng)然大潤(rùn)發(fā)的情況有點(diǎn)和國(guó)內(nèi)的不一樣，畢竟是臺(tái)資企業(yè)。不對(duì)之處請(qǐng)海涵早上一上班就去了華盛江泉城，參加了一個(gè)關(guān)于中國(guó)財(cái)富的論壇。 有可能有點(diǎn)咬文嚼字 前期定位，后期運(yùn)營(yíng)，是至關(guān)重要的兩大前提。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，招商是貫穿在運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程的，不同的時(shí)期，招商的目標(biāo)或者目的也是不同的，開(kāi)業(yè)前期，招商的目的是為了“滿場(chǎng)”，為了順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)；開(kāi)業(yè)之后，招商的目的更多的是為了“做的旺”，淘汰經(jīng)營(yíng)狀況不好的商家，同時(shí)及時(shí)補(bǔ)充新的商家進(jìn)駐，所以，招商不是階段性的工作。定位明確了，招商完成了，那就進(jìn)行到運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，說(shuō)到根子上，無(wú)論多么好的定位、多么火爆的招商，如果在運(yùn)營(yíng)階段不用心、不投入，那么前期的一切工作都將白費(fèi)，我在本節(jié)提到的那個(gè)案例便是明證。然而，在經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)營(yíng)之后，原有的業(yè)態(tài)還是難以維系，又更換了一個(gè)新業(yè)態(tài)。可見(jiàn)，其實(shí)任何一個(gè)招商公司都不可能有一批所謂的“鐵桿商戶”跟著走，如果項(xiàng)目不合適、賺不到錢(qián)，只有傻瓜商戶才會(huì)入駐，關(guān)鍵還是看項(xiàng)目、看產(chǎn)品、看運(yùn)營(yíng)。對(duì)于第二類商家，我們首先要明白，所有的新選店址的商家，無(wú)非四種情況：原址不佳，更換良址；原店照開(kāi)，新增分店；老手起家，這種是指以前和別人合伙干，如今自己另辟山頭者；新手創(chuàng)業(yè)，既指那些初次開(kāi)店創(chuàng)業(yè)者。第二、招商公司真的能帶來(lái)客戶資源、商家真的能跟著招商公司走嗎？我曾經(jīng)陪同甲方接觸過(guò)幾家專門(mén)搞招商的公司，他們往往喜歡重點(diǎn)炫耀自己有很多客戶資源、有很多商家會(huì)跟著他們走，事實(shí)到底如何呢？所有的商家可以分為兩大類，一類是有自己完善選址規(guī)則的品牌商家、主力店（例如商場(chǎng)類的銀座、貴和，賣(mài)場(chǎng)類的大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福，餐飲類的必勝客、麥當(dāng)勞等等），另一類是老板們說(shuō)了算的經(jīng)營(yíng)散戶、私營(yíng)個(gè)體商家，最典型的就是那些專業(yè)市場(chǎng)中的商戶。再者，這也和項(xiàng)目的招商公司或招商負(fù)責(zé)人有直接干系，在招商前期，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商不是很懂商業(yè)，所以招商部門(mén)的利益僅僅是直接和短期招商業(yè)績(jī)掛鉤，所以這就容易造成招商者不管商戶質(zhì)量、只顧商戶數(shù)量的短視問(wèn)題，不管這個(gè)商戶以前是否干過(guò)、干得如何，先簽約進(jìn)場(chǎng)再說(shuō)。第一、為什么很多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期招商火爆、迅速旺場(chǎng)，但此種勢(shì)頭卻無(wú)法保持多久，有時(shí)甚至只能維持三、兩個(gè)月便難以維系呢？首先絕對(duì)是因?yàn)轫?xiàng)目整體定位有問(wèn)題，也許是因?yàn)榈囟闻c基礎(chǔ)客群、也許是因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)外部等硬件問(wèn)題不支持該種業(yè)態(tài)，所以，用各種優(yōu)惠政策招來(lái)的商家其實(shí)并不是最適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者，他們會(huì)在入場(chǎng)不長(zhǎng)時(shí)間便很快的感知到這種情況，故而，來(lái)得快、走得也快。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙?！　　　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h?！　　　　　∵@整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。謝謝各位。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了?！　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。我就講個(gè)電的事情。也只有他們能搞定。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。　　　　1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。同樣是利用懸空期來(lái)做事。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f(shuō)起。這個(gè)話題非常敏感?！　『俸?。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。從來(lái)都是如此。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。謝謝。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。唉　　　　　　　　打壓購(gòu)買(mǎi)需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。?dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可