【正文】 避免的受到了株連。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。最后撤資了，不干了。而且得一步一步來(lái)。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。我在此隨便講個(gè)故事哈。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。收人錢手軟，云云。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管?！　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。這得寫死我啊。但是沒(méi)法子。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的?！　　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西?！　　　　　」?jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。 節(jié)能審查、施工圖審查　也不知道能防什么。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。這部分停車位只有使用權(quán)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。　　當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。　　　　　　　　那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸?！∥揖筒欢嗾f(shuō)了。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。引到多少電算多少電。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了?！　　　　　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。　　　　　　　　審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。 總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。嘿嘿?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。　　　　　　　　不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。　　　　　　　　我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了?！　　　　　　　∫话銇?lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。懂得放棄，才擁有一份成熟，才會(huì)更加充實(shí)、坦然和輕松。很多的行業(yè)和很多的人都有這種現(xiàn)狀。從說(shuō)話辦事都感覺(jué)沒(méi)有什么想法，都是有什么說(shuō)什么的。一個(gè)人或事能令你不舒服是一定有著什么原因的，有的原因要過(guò)很久你才有可能知道，而有些原因你永遠(yuǎn)都不會(huì)知道，但這些都并不重要，重要的是它使你不舒服，他會(huì)影響你的心情，影響到你的判斷，也影響到你的時(shí)間。但問(wèn)題是使人微笑的事物往往不在身邊，而令你煩躁、不安的事物卻往往揮之不去?！澳悴豢赡芤?yàn)榻o人一個(gè)微笑而喪失什么，因?yàn)樗肋h(yuǎn)會(huì)再回來(lái)”。所謂不過(guò)分執(zhí)著，就是不偏執(zhí)于某一個(gè)方面，某一種欲望，某一種企圖，某一種目的，某一種過(guò)程。每一座山都是那樣的別致，但沒(méi)有一座山真的值得你永遠(yuǎn)地留下來(lái)。順利抽身退出要比順利地進(jìn)入時(shí)更難，因?yàn)樯巾敽苊?，因?yàn)橄律降臅r(shí)候人一般都比較疲憊。重要的不是到場(chǎng)時(shí)博得別人的喝彩，而是離開時(shí)別人對(duì)你的想念。一年便是一個(gè)生命周期。敵意也罷，誤解也罷，輕視也罷，矛盾也罷，都會(huì)隨著時(shí)間的推移而淡淡化開，時(shí)間可以使滄海變成桑田。一些緊張關(guān)系的緩和需要時(shí)間和距離，離得遠(yuǎn)了，感覺(jué)無(wú)關(guān)緊要了，也便放得開了。事實(shí)上，能有50%的人贊成你就很不錯(cuò)了，世上極少有百分之百的事情，越美的東東西越容易打碎。李敖說(shuō)得好：有時(shí)解釋是不必要的敵人不信你的解釋，朋友無(wú)須你的解釋。有的時(shí)候，放棄進(jìn)攻的言詞，放棄憤怒的沖動(dòng)，放棄報(bào)復(fù)的渴望，本身就是一種寬容。2 放棄也是一種寬容清掃心靈是一種掙扎與奮斗的過(guò)程。而生命的難度也正在于此，你要不斷清掃和放棄一些東西，因?yàn)椤吧锾钊臇|西愈少，就愈能發(fā)揮潛能”。你不能什么都扔掉，你也不能什么都留著。而成人則不同，我們的生命中有太多的積壓物和太多想像出來(lái)的復(fù)雜以及一些擴(kuò)大了的悲痛。很多人都喜歡房子清掃過(guò)后煥然一新的感覺(jué)。關(guān)聯(lián)商品與道具的陳列，用部分與家具相關(guān)的玩具、飾品等廠家的宣傳力度，利用廠家的知名度去做一些宣傳等店內(nèi)人員專業(yè)的銷售技巧，要結(jié)合顧客的心理與實(shí)際情況。2，團(tuán)隊(duì)士氣，店內(nèi)各員工的整體銷售能力與精神很重要。2，顧客意見，只有顧客有意見說(shuō)明他才對(duì)我們的商品喜歡3，肯談會(huì)，定期召開顧客會(huì)議，聽取顧客意見?！　×⑷绾巫钣行蚩蛻艚榻B家具？　答：、審美情趣；；，諸如：介紹沙發(fā)，必須了解客廳的功能、裝修和家居配套原則?！　∪?、家具經(jīng)營(yíng)管理有何策略？　　答：簡(jiǎn)而言之，有九大策略。我們每天都要認(rèn)真思考和完善?！　〖揖咂髽I(yè)總經(jīng)理必須思考的5個(gè)問(wèn)題　　選擇創(chuàng)立優(yōu)先順序，把家具按營(yíng)利狀況分類，而不是按銷量分類，獲取營(yíng)利最大化順序。大額交易模式––與裝修公司合作，開發(fā)樣板房，帶動(dòng)樓盤小區(qū)集團(tuán)采購(gòu)。表格如下：　　導(dǎo)購(gòu)員工作日?qǐng)?bào)表　　三、家具經(jīng)營(yíng)的獲利策略　　家具企業(yè)營(yíng)利八大模式　　主要有：客戶解決方案––提供配套家居服務(wù)。談判的三個(gè)基本原是：尊重對(duì)方意見；發(fā)現(xiàn)對(duì)方利益關(guān)注點(diǎn)；照顧對(duì)方情緒。談判賺錢案例一：我們有個(gè)客戶，邀請(qǐng)我們?nèi)ゲ邉澠放撇季趾蜕虉?chǎng)包裝，我問(wèn)他租金怎樣？他說(shuō)，10元/m2月，本人對(duì)價(jià)格較滿意?！　∫弧⒄勁惺羌揖哔嶅X的工具　　在家具經(jīng)營(yíng)中，廠商交往中、客戶買賣中，無(wú)時(shí)無(wú)刻不存在談判。家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思路與營(yíng)銷利潤(rùn)倍增策略目前，我國(guó)家具零售業(yè)主要以家具市場(chǎng)和獨(dú)立商場(chǎng)和大型連鎖商場(chǎng)為核心業(yè)態(tài)。為解決這些問(wèn)題，不斷提升商場(chǎng)管理水平和增加利潤(rùn)，我們建議采取如下營(yíng)銷思路和策略，可以較快的提升商場(chǎng)業(yè)績(jī)和倍增銷售利潤(rùn)?！　〖揖呱虉?chǎng)經(jīng)營(yíng)品種多，不管是經(jīng)營(yíng)知名品牌，還是二、三線品牌，都需要談判，如廣告、裝修、銷售返點(diǎn)、物流支持等。我們通過(guò)對(duì)近80名家具老總調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)其中85%的人沒(méi)有接受過(guò)談判培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，所以談判一定要學(xué)習(xí)和研究，這是所有家具經(jīng)營(yíng)者必備的重要素質(zhì)。優(yōu)秀導(dǎo)購(gòu)員是提升利潤(rùn)的源泉　　優(yōu)秀導(dǎo)購(gòu)員能倍增營(yíng)銷業(yè)績(jī)，普通導(dǎo)購(gòu)可能使利潤(rùn)流失，對(duì)導(dǎo)購(gòu)員的管理和培訓(xùn)相當(dāng)重要，據(jù)調(diào)查，一名普通導(dǎo)購(gòu)員一天中有30%的時(shí)間是浪費(fèi)的，在家具營(yíng)銷中，可采取填寫導(dǎo)購(gòu)員日工作報(bào)告的方式，便能督導(dǎo)其工作責(zé)任心。獨(dú)特產(chǎn)品模式––引進(jìn)新產(chǎn)品，特色產(chǎn)品，帶動(dòng)人氣和銷量。商界無(wú)域、聯(lián)盟合作模式––參加聯(lián)盟組織、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?！　∽钣行г黾愉N售的方法，A、增加客戶數(shù)目；B、增加客戶單筆生意交易額；C、增加客戶回頭交易數(shù)目?！　《?、如何提高商場(chǎng)的家具銷量？　　答：；“整體配套家居”營(yíng)銷概念；，旺季不忘服務(wù)；，將產(chǎn)品分為主推、促銷、形象產(chǎn)品三類進(jìn)行區(qū)域化營(yíng)及配貨、訂貨?！　∥?、民用家具銷售中，產(chǎn)品分布的規(guī)律？　　答：臥室家具35%；客廳家具30%；餐廳20%；書房10%；其它5%。良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)(20110228 09:06:39) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 家居1. 良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)一，好的商品（商品組合）1，（完整性，多樣性）收入，年齡，性別，職業(yè)）2，（產(chǎn)品廣度）樣品的知名度，同行業(yè)中的影響3，（市場(chǎng)最低價(jià)，起跳價(jià)）每一小分類二，好的價(jià)格定價(jià)法：如何制定適合的價(jià)格1，地區(qū)差別法，不同地區(qū)的價(jià)格不同情況2，市場(chǎng)竟?fàn)幏ǎ愂袌?chǎng)中的價(jià)格策略3，市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)同樣的商品進(jìn)行了解4，進(jìn)價(jià)管制，售價(jià)制定三，好的宣傳1，促銷計(jì)劃，店內(nèi)形象文化，產(chǎn)品宣傳單頁(yè)2，促銷組合，根據(jù)家具商品的特點(diǎn)組合銷售3，節(jié)奏，節(jié)拍（節(jié)令，節(jié)慶，促銷活動(dòng)）4，宣傳率，朋友、家人、顧客四，好的服務(wù)1，顧客滿意，不管什么時(shí)候，顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的。6，親切，專業(yè)便利五，好的管理1，領(lǐng)導(dǎo)者，一個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理力度在于他和領(lǐng)導(dǎo)者的氣勢(shì)?？稍诘陜?nèi)設(shè)立促銷區(qū)，不定期推出部分特價(jià)家具。多方聯(lián)合的方式，可與家具相關(guān)的行業(yè)如裝修、婚紗等聯(lián)合營(yíng)銷輸什么也不能輸了心情(20110302 09:42:31) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 雜談打掃心靈 兒童是快樂(lè)的，因?yàn)樗麤](méi)有過(guò)多的心事，也沒(méi)有不必要的憂慮。人的頭腦也是。在許多人看來(lái)，解釋就是掩飾。成功的人不要怕挨罵，因?yàn)橹灰阕鍪?，就?huì)出錯(cuò)，就會(huì)觸動(dòng)一些人，就會(huì)引起某些人的不滿。不必費(fèi)力氣去和他爭(zhēng)辯，趕路要緊。眼不見，心不煩。歲月可以軟化最鐵硬的心靈。而最劇烈的斗爭(zhēng)，差不多總是發(fā)生在同種的個(gè)體之間，因?yàn)樗鼈兙幼≡谕坏赜?，需要同樣食料，遭受同樣威脅。所以我們不必為不能解決的問(wèn)題沮喪，再不能解決的問(wèn)題，也會(huì)在時(shí)間的洪流里消失。再好的眼睛，注視一件事物久了都會(huì)疲勞的，人的體力、情緒和智力周期決定了一個(gè)人無(wú)法永遠(yuǎn)留在高潮，在一個(gè)生命周期內(nèi)，人不可避免地要走向低潮。輔佐某人久了，連幸運(yùn)女神也會(huì)累的”。它的關(guān)鍵是“終”的時(shí)機(jī)和方式。人的一生會(huì)爬無(wú)數(shù)的山。對(duì)于人生利益，任何一個(gè)人都不可過(guò)分執(zhí)著。5 輸什么也不能輸了心情中午了，不想，可能是昨天喝酒的原因，昨天和幾個(gè)較好的伙計(jì)小聚一下，都是實(shí)在的人。騎驢找驢，騎驢找馬，借驢發(fā)驢，借驢發(fā)馬！一個(gè)伙計(jì)的名言一看可能不明白，但細(xì)細(xì)分析來(lái)可是大有道理。多愛自己一點(diǎn)點(diǎn)——解決壞心情很簡(jiǎn)單，就是收起壞心情，每天多愛自己一點(diǎn)點(diǎn)高興點(diǎn)，別憂郁——只要向著陽(yáng)光，陰影留在你后面，人生沒(méi)有過(guò)不去的坎別為小事生氣——對(duì)待一些委屈和難堪的事情，你應(yīng)該改變自己的心態(tài)，用一種健康積極的態(tài)度去化解這一切再苦也要笑一笑——只要我們心中的信念沒(méi)有萎縮，即使大雪紛飛，人生之旅也不會(huì)為之中斷放棄也如花般美麗——學(xué)會(huì)放棄，才能御下人生的種種包袱。就能快樂(lè)的度過(guò)每一天?！　　　　　　　　⊥恋刈C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)