【正文】 管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。同樣是利用懸空期來做事。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。我就講個電的事情。而且還不敢計較這個。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。謝謝各位?！　　　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。第一、為什么很多商業(yè)項目開業(yè)初期招商火爆、迅速旺場，但此種勢頭卻無法保持多久，有時甚至只能維持三、兩個月便難以維系呢？首先絕對是因為項目整體定位有問題，也許是因為地段與基礎(chǔ)客群、也許是因為項目內(nèi)外部等硬件問題不支持該種業(yè)態(tài)，所以，用各種優(yōu)惠政策招來的商家其實并不是最適合本項目的經(jīng)營者，他們會在入場不長時間便很快的感知到這種情況，故而，來得快、走得也快。第二、招商公司真的能帶來客戶資源、商家真的能跟著招商公司走嗎？我曾經(jīng)陪同甲方接觸過幾家專門搞招商的公司，他們往往喜歡重點炫耀自己有很多客戶資源、有很多商家會跟著他們走，事實到底如何呢？所有的商家可以分為兩大類，一類是有自己完善選址規(guī)則的品牌商家、主力店（例如商場類的銀座、貴和，賣場類的大潤發(fā)、家樂福，餐飲類的必勝客、麥當勞等等），另一類是老板們說了算的經(jīng)營散戶、私營個體商家，最典型的就是那些專業(yè)市場中的商戶。可見，其實任何一個招商公司都不可能有一批所謂的“鐵桿商戶”跟著走，如果項目不合適、賺不到錢，只有傻瓜商戶才會入駐，關(guān)鍵還是看項目、看產(chǎn)品、看運營。定位明確了，招商完成了，那就進行到運營環(huán)節(jié)，說到根子上，無論多么好的定位、多么火爆的招商，如果在運營階段不用心、不投入，那么前期的一切工作都將白費，我在本節(jié)提到的那個案例便是明證。 前期定位，后期運營，是至關(guān)重要的兩大前提。不對之處請海涵早上一上班就去了華盛江泉城，參加了一個關(guān)于中國財富的論壇。這就是招商，當然了這是后期的招商了。時間長了代理商與開發(fā)商的關(guān)系就不好了。近年來，隨著商務成本特別是土地成本、勞動力成本、物流成本的不斷提高，南方家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移北上的趨勢十分明顯?！　　　〖揖邩I(yè)既是一個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也是朝陽產(chǎn)業(yè)。而且沒有任何時候的余地，他們看好的的是品種的質(zhì)量服務與市場效應，但代理的公司呢，他們只要保證招全，至于前期也會把關(guān)，但有時候也是抬手的事情。這當中可能對以前的經(jīng)銷造成不利，經(jīng)銷商沒辦法，只好進，頂著壓力不管費用怎么樣只能是進，也有不進的經(jīng)銷商，但企業(yè)還得從當?shù)囟螌ふ医?jīng)銷商，沒辦法一個一二線城市的經(jīng)銷商怎么和國內(nèi)大的生產(chǎn)企業(yè)比呢？生產(chǎn)企業(yè)是不想和這么有名的市場搞不好的，怎么著？信不信你一個國內(nèi)的家具生產(chǎn)企業(yè)會讓紅星之類的市場全華東區(qū)或者華南區(qū)不讓你進，全國可能不會。永遠是排首位的 招商的確不是階段性的工作，所以應該主張開發(fā)商培育自己的招商隊伍：一方面是為了開業(yè)后商家的不斷更換、補充及升級；另一方面來看，為了避免出現(xiàn)前期招商政策與運營管理政策執(zhí)行上的脫節(jié)，前期招商隊伍也將是運營管理執(zhí)行者的不二人選。其實對于一個商業(yè)項目而言，跟前期定位和后期運營相比，招商并不是最重要的環(huán)節(jié)，只能排在第三位。其實他們也并不難找，他們就存在于當前的各個商場、市場之中?？梢?，很多時候初期招商的成功是存在水份的，是有泡沫成分支撐的火爆。 思考和求知都是伴隨著疑問而來的，從最初基本對招商一竅不通，感覺招商比銷售還要神秘，到后來隨著介入程度的加大、頻次的增多和思考的加深，當初的幾個大疑問便逐漸開釋了。最后一無所獲。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這就完成了。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因?！　　　　　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標?！　　　　　　　〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 1關(guān)于預售中的土地解押　　　　昨天在寫預售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。　　　　接下來，繼續(xù)講流程吧。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積?！　　　　　≡谥v預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。到最后當然這個標是投不進去了。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。　　　　　　在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。　　　　　　　　余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕Ｗ詈笾荒馨咽┕挝焕鰜?，判了幾個罰了些錢，了事。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因?，F(xiàn)在開始說施工圖審查?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊編制。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。另外我們的消費者也沒這種意識。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。嘿嘿。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實在是害死人啊。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行?！　　　　　　　　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。非常的社會主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。下面基本上是按照報建的先后順序來說。歲月的車輪在一點點的前進，有時候看起來像個風車，看著慢慢的轉(zhuǎn)，但卻快別跟自己過不去你為什么會過不去——人無完人，物無無瑕，生活如果太過于執(zhí)著，那只能用一個字形容，那就是：累何苦要為難自己——不要為難自己，只要你做好應該做的事情，就是值得稱贊的沒有必要的傷心——每一個人的能耐總是有限的，所以你沒必要怨天尤人、優(yōu)柔寡斷、自卑自抱，這些只會讓你迷失自我，進入傷心的死胡同。給別人一個重新認識你的機會，給自己一個認識更廣闊世界的機會，有什么不好？有了博客就給自己內(nèi)心的一個世界，一直想寫下去，可每天的忙讓我忙不出個所以然來。沒有人不喜歡微笑。影響引退的一個因素是貪戀，另一個因素是過分執(zhí)著。引退的美學，即善始善終。4 引退的美學“一切生物都暴露在劇烈的斗爭之中”，因為一切生物都有高速率增加的傾向，在資源有限的情況下，生存斗爭是不可避免的。幾乎每個人都有自己的傷心地，所以我們并不奇怪，一些看起來很重要的地方，比如故鄉(xiāng)、母校、原單位、初戀現(xiàn)場，卻并不見得有很多人踴躍地回去，那是因為有太多的故事在里面，有太多的沉重在原地。在一切成功要素中，胸懷是第一位，或者也可以說寬容是第一位的。”他的意思是讓他離開這里，是希望不要讓過去拖累他。用電腦的人都知道，回收站是需要經(jīng)常清空的，否則會占用過多的空間，影響計算機的運轉(zhuǎn)速度。學會利用別人的營銷方式，可參照一些其它行業(yè)店的營銷策略。5，售后服務，從送貨，安裝到保養(yǎng)時間都要做到?！　∷?、如何更好處理積壓家具的策略？　　答：，請記住一句家具行業(yè)的名言：“處理時，請忘記進價”；，一般––6個月不能銷貨（形象產(chǎn)品除外）的，堅決處理；：A、低價拋售B、搭配銷售C、整體購買D、促銷贈送。　　家具促銷和推廣的實施，是家具企業(yè)經(jīng)營能力的體現(xiàn)，根據(jù)促銷主題每月每季要有創(chuàng)意的促銷活動和推廣計劃。區(qū)域領(lǐng)先––局部產(chǎn)品領(lǐng)先，如沙發(fā)當?shù)劁N量第一。所以，在家具經(jīng)營中，存在諸多談判問題，談判是家具經(jīng)營的一個重要手段。其中主要問題有：一、經(jīng)營思路單一；二、缺乏營銷規(guī)劃；三、管理不夠精細；四、客戶流失率較高；五、經(jīng)營成本高、資源浪費大；六、導購員和營銷人員素質(zhì)不高，導致利潤流失。談判就是賺錢，談判是一種經(jīng)營工具，必須學習和研究?！　《?、降低成本、倍增利潤　　采購成本和管理成本的降低　　我們可以通過規(guī)模采購、談判、提升管理水平等方法降低成本，要把成本看成魔鬼，最大限度地降低成本，通過如下數(shù)據(jù)對比，可以看出成本降低、利潤是怎樣倍增的。服務領(lǐng)先模式––通過服務樹立形象。　　建立客戶推薦系統(tǒng)，這是基業(yè)常青，客源不斷的秘訣?？蛇x取《家裝一本通》一類的家裝書籍，將客廳、餐廳、臥室、書房及家裝的相關(guān)知識，做到脫口而出，方可成就一流家具導購水平。3，損耗預防，防止發(fā)生各類家具損壞事故。同樣，理完發(fā)的感覺也十分美好，因為多余的東西去除了。聰明的人是善于取舍的人，是適時取舍的人。人生是一個不斷揮手的旅程，少年要告別家鄉(xiāng)，傷心人要告別傷心地，雄鷹要告別安逸，快樂要告別悲傷。要鍛煉自己正確對待反對的能力，要勇敢地主動去征詢反對意見。而當一切都可以看開時，往往也是沒有什么可以失去的時候，時間把往事都沖淡了，只留下了美好的記憶，青春的記憶，成長的記憶，拼搏的記憶，還有擦肩而過的燦爛笑容和寂寞黑夜里的溫暖燭光。遠遠地看去，許多事物都是很美的。任何偏執(zhí)都可能使人失去中肯的判斷，從而錯過了美景，貽誤了人生。不能與自己喜歡的人和事在一起，是許多人不快樂的根本原因，因為你沒有快樂的來源。不知道為什么，自己一直以來一直找不到一個突破口，天天和別人一樣，總感覺自己的付出會得到回報的。別讓快樂擦肩而過——生而為人就是一種快樂，快樂是人生的主題。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。憤青們不要在這里給我指三道四。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的?！　　　　　　　　∠乱黄_始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。　　　　　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上?！　　　　　槭裁次乙@么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天