【正文】 好，比如廣州和深圳。　　　　　　　　　噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。我個人無言以對。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征?！　　　　　」?jié)能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。　　當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個?！　　　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。車位不夠，基本上都別想通過單體審查?！‖F(xiàn)在都是要求雨污分流了。大家肯定經?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?！　　　　　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。 總平面審查階段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。　　　　　　　　不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經只是歷史了?！　　　　　　　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗?！　　　　　　　∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發(fā)報建有關的內容，有些感慨，在這里講一講。很多的行業(yè)和很多的人都有這種現(xiàn)狀。一個人或事能令你不舒服是一定有著什么原因的，有的原因要過很久你才有可能知道，而有些原因你永遠都不會知道，但這些都并不重要，重要的是它使你不舒服，他會影響你的心情，影響到你的判斷，也影響到你的時間?！澳悴豢赡芤驗榻o人一個微笑而喪失什么，因為它永遠會再回來”。每一座山都是那樣的別致，但沒有一座山真的值得你永遠地留下來。重要的不是到場時博得別人的喝彩，而是離開時別人對你的想念。敵意也罷，誤解也罷，輕視也罷，矛盾也罷，都會隨著時間的推移而淡淡化開，時間可以使滄海變成桑田。李敖說得好：有時解釋是不必要的敵人不信你的解釋，朋友無須你的解釋。2 放棄也是一種寬容而生命的難度也正在于此，你要不斷清掃和放棄一些東西，因為“生命里填塞的東西愈少，就愈能發(fā)揮潛能”。而成人則不同，我們的生命中有太多的積壓物和太多想像出來的復雜以及一些擴大了的悲痛。關聯(lián)商品與道具的陳列，用部分與家具相關的玩具、飾品等廠家的宣傳力度，利用廠家的知名度去做一些宣傳等店內人員專業(yè)的銷售技巧，要結合顧客的心理與實際情況。2，顧客意見，只有顧客有意見說明他才對我們的商品喜歡3，肯談會，定期召開顧客會議，聽取顧客意見?！　∪?、家具經營管理有何策略？　　答：簡而言之，有九大策略?！　〖揖咂髽I(yè)總經理必須思考的5個問題　　選擇創(chuàng)立優(yōu)先順序，把家具按營利狀況分類，而不是按銷量分類，獲取營利最大化順序。表格如下：　　導購員工作日報表　　三、家具經營的獲利策略　　家具企業(yè)營利八大模式　　主要有：客戶解決方案––提供配套家居服務。談判賺錢案例一：我們有個客戶，邀請我們去策劃品牌布局和商場包裝，我問他租金怎樣？他說，10元/m2月，本人對價格較滿意。家具商場經營思路與營銷利潤倍增策略目前，我國家具零售業(yè)主要以家具市場和獨立商場和大型連鎖商場為核心業(yè)態(tài)?！　〖揖呱虉鼋洜I品種多，不管是經營知名品牌，還是二、三線品牌，都需要談判，如廣告、裝修、銷售返點、物流支持等。優(yōu)秀導購員是提升利潤的源泉　　優(yōu)秀導購員能倍增營銷業(yè)績，普通導購可能使利潤流失，對導購員的管理和培訓相當重要，據(jù)調查，一名普通導購員一天中有30%的時間是浪費的，在家具營銷中，可采取填寫導購員日工作報告的方式，便能督導其工作責任心。商界無域、聯(lián)盟合作模式––參加聯(lián)盟組織、優(yōu)勢互補?！　《⑷绾翁岣呱虉龅募揖咪N量？　　答：；“整體配套家居”營銷概念；，旺季不忘服務；，將產品分為主推、促銷、形象產品三類進行區(qū)域化營及配貨、訂貨。良好的店面的標準(20110228 09:06:39) 轉載標簽： 家居1. 良好的店面的標準一，好的商品（商品組合）1，（完整性，多樣性）收入，年齡，性別，職業(yè)）2，（產品廣度）樣品的知名度，同行業(yè)中的影響3，（市場最低價，起跳價）每一小分類二，好的價格定價法：如何制定適合的價格1，地區(qū)差別法，不同地區(qū)的價格不同情況2，市場竟爭法，同類市場中的價格策略3，市場調查，對同樣的商品進行了解4，進價管制，售價制定三，好的宣傳1，促銷計劃，店內形象文化，產品宣傳單頁2，促銷組合，根據(jù)家具商品的特點組合銷售3，節(jié)奏，節(jié)拍（節(jié)令，節(jié)慶，促銷活動）4，宣傳率，朋友、家人、顧客四，好的服務1，顧客滿意，不管什么時候，顧客永遠是對的?？稍诘陜仍O立促銷區(qū)，不定期推出部分特價家具。兒童是快樂的，因為他沒有過多的心事，也沒有不必要的憂慮。在許多人看來，解釋就是掩飾。不必費力氣去和他爭辯，趕路要緊。歲月可以軟化最鐵硬的心靈。所以我們不必為不能解決的問題沮喪，再不能解決的問題，也會在時間的洪流里消失。輔佐某人久了，連幸運女神也會累的”。人的一生會爬無數(shù)的山。5 輸什么也不能輸了心情騎驢找驢，騎驢找馬，借驢發(fā)驢，借驢發(fā)馬！一個伙計的名言一看可能不明白，但細細分析來可是大有道理。就能快樂的度過每一天。　　　　　　　　恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢?！　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。編制費用稍微給多點都沒關系?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?！　　　　　　　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。這種事情太常見了。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。這就是客觀規(guī)律?！　〔贿^這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。 在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。　　說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。這個稍微在圖上畫一下就知道了。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。最后兩邊都說服不了對方?！　　　∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?！　　　　≠|量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。謝謝各位。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。我見過最好的城市是廣州。　　　　　　首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。搞施工的就沒幾只好鳥。總之就是不受理?！　　　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則?！　　　　　　　∫虼?，我們經?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。當年參與了非常多的房地產政策制定。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。我個人沒明白過來這到底有什么效果?！　　　　　∥覀€人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。嘿嘿，又來一個半市場化?！　　　　　　　∵@個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾?！　　　“Γ殖鰜硪粋€“做通”工作。盡我的理解講那么一點吧。不多說了。現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。辦得快的話，只需要懸空半個小時。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業(yè)，那得算是真理啊?！　　　　　　　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。這個企業(yè)也不說什么。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云?！　　　　　　　　≠|量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案?！　　　　　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。任何試圖改變現(xiàn)行房地產管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在當前招商項目眾多的情況下，抱著這種心態(tài)的商家不在少數(shù)。以我們現(xiàn)在正在操作的濟南東環(huán)商業(yè)廣場為例，目前已經簽約的7家主力店，其實有好幾家是自己主動上門的。而且當時那批招商人員全都是沒有任何招商經驗的小姑娘，招商廣告一亮相，商戶就擠破門了，為何？因為定位清晰科學、招商政策合理。商業(yè)難做，難在知之不易；凡知之徹底者，行之必易。一、市場的前期招商其實招商對于商場來說，應該是個不太難的事，主要是看思路與政策，前期市場想的是如何把客源引進來，如何在一定時間把市場盤活，而客戶呢最重關心的是市場的前期政策與后期的發(fā)展，如運營廣告之類。他們會向市場開發(fā)商索要特別好的政策來吸引當?shù)氐慕涗N商，然后加以大量的廣告。但是作為代理這類的，代理商離開了，后期的工作就給了市場自己，這就會一些事情，如前期代理給客戶的一些承諾與條件，到了開發(fā)商里不管你，一律按一個程序，代理商往承諾多的就是明年怎么著，但到了來年你去問的時候開發(fā)商就說了那是以前，現(xiàn)在是統(tǒng)一的政策，你說怎么辦！也有一些更強勢的事情發(fā)生，就是說作為開發(fā)商不了解市場不會招商的時候，在代理商工作進行一半的時候往往感覺招商嗎？就那會事，直接解除與代理商的自己招商了，問題也來了，專業(yè)的團隊與專業(yè)的人，后面的開業(yè)運營怎么辦來？這只是我個人的一些看法！自己以上的這些都有過經歷，都能感受當時的