【正文】 出問題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。　這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。不值得多說。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。　　　　　　　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。客觀規(guī)律就是如此。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題?！　　　　　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁?！　∥易鳛閺南冗M(jìn)城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我要是局長我也不肯放。　　　　　　在必須要做施工招投標(biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　　　　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了?！　　　』旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見影。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。就是讓老百姓沒錢買房子。　　　　　　　　強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。這個活就叫放線?！　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個叫預(yù)測繪?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。這其中有無數(shù)的道道兒。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。這是普遍現(xiàn)象。我反正沒親眼見過這種事情。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能?！　　　　　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。這種情況近年來非常多見，你會看到不少商業(yè)項目往往會在很短的時間內(nèi)更換多個業(yè)態(tài)主題，忽而小商品、忽而家居城、忽而服裝賣場等等。對于第一類商家，招商公司純粹只能起到中間聯(lián)絡(luò)的作用，項目有問題或者不合適，根本無法引入這些商家，關(guān)系再好也無法超越規(guī)則。所以，對于一個商業(yè)項目而言，前期定位最關(guān)鍵，其次是后期運營，第三才是招商。市場定位就是目標(biāo)的樹立，管理運營就是執(zhí)行和改進(jìn)的過程。剛打開本想把論壇的信息說說的來，看了鄭總關(guān)于招商問題的博文，順便轉(zhuǎn)了過來。下面說說委托招商，可能會那個招商公司來和你說他們有多少客戶，能幫助你在多長時間招好，但要你的分紅。C、運營的管理、像紅星這類的專業(yè)市場，他們有專業(yè)的管理運營團(tuán)隊，良好的營銷與物業(yè)模式，而代理公司就不一樣了，要么招商結(jié)束就離開，其它你們自己去處理，往往很多企業(yè)招商與開業(yè)那個好呀！可開了業(yè)后就沒動靜了，廣告不做、運營沒有、不過這樣也好，要不代理怎么會來找你談托管的事情呢？托管是要錢的呀！再說了就是招商結(jié)束后的托管運營，那樣你還會回到前面一樣了！D、當(dāng)然還有很多因素。瞄準(zhǔn)這一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移契機(jī)，2004年以來，我市以臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為依托，傾力打造一個集家具集團(tuán)總部、制造基地、家具商貿(mào)、家具博物館等為一體的、江北地區(qū)最具規(guī)模、最具競爭力的國際性家具產(chǎn)業(yè)基地。市場投資方負(fù)責(zé)人曹家王莊社區(qū)黨總支書記曹繼廉表示，蘭華國際家具材料城為全市家具業(yè)及家輔材料行業(yè)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，對帶動完善全市家具產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、增強(qiáng)原輔材料企業(yè)整體競爭力和凝聚力起著積極的促進(jìn)作用，必將帶動臨沂專業(yè)市場與全國家具材料市場的全面提升。二、說說招商過程中的那些事吧A、產(chǎn)品的把關(guān)、自己招商的市場，他們有著嚴(yán)格的招商流程與標(biāo)準(zhǔn)，對于什么企業(yè)的實力與產(chǎn)品都有嚴(yán)格的把關(guān)。他們都有自己一定客戶源，和國內(nèi)各大家具的生產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略聯(lián)盟，到那一個二線城市開店，他們就會通知當(dāng)?shù)氐慕?jīng)銷商進(jìn)入市場，如果不進(jìn)，他們會給經(jīng)銷商一定的壓力，或者直接二次尋找經(jīng)銷商。我不同意博主“前期定位最關(guān)鍵，其次是后期運營，第三才是招商”的觀點，此處博主所說的“招商”可用“招租”代替，我覺得一個商業(yè)項目招商為這事兒我痛心了很久，也思考了很久：那么清晰的市場定位、近乎于無競爭的市場狀態(tài)、當(dāng)初招商那么火爆、很多人還找關(guān)系往里擠，怎么還會關(guān)門呢？后來，我終于想明白了，能夠運營了好幾年才更換主題業(yè)態(tài)，這就不是當(dāng)初定位的問題了，問題一定出在后期。一個中大型商業(yè)項目最好是多選擇前兩種商家，因為他們已經(jīng)有相對成熟的經(jīng)營經(jīng)驗和渠道、客群，有經(jīng)驗的經(jīng)營戶越多，項目后期運營的難度越小，整體生命力也越強(qiáng)。很多項目出現(xiàn)運營困境，也與初次創(chuàng)業(yè)商戶比例過高有很大關(guān)系。有關(guān)招商的三疑三解(20100805 13:54:49) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 房地產(chǎn)商業(yè)商鋪定位策劃招商運營推廣管理房產(chǎn)分類： 地產(chǎn)觀點 這些年做了一批各種類型的商業(yè)項目，從綜合商業(yè)、專業(yè)商場、專業(yè)市場、到商業(yè)街皆有，雖然自己的本職工作是銷售，并沒怎么專注去做招商，但因為項目前期定位也好、后期包裝推廣也好，銷售和招商的很多工作是密不可分的，再加上也參與了一些主力店和品牌商家的溝通、談判，所以，見得多了倒也窺見了招商的一些門道。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。我往往都報以冷笑。 1結(jié)束語　　　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了?！　　　　　　　】⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個懸空期是合理的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。隨便你怎么公示。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。唉　　　　1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個了。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。這個效果，我就不多說了。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。 1施工許可證　　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。　　　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。這個企業(yè)的老板氣得吐血。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光?！　　　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了?！　　　∠篮腿朔缹ｍ棇彶椤　∵@兩樣?xùn)|西搞死人。不過這個不代表一般規(guī)律。買的人也少?！　　　　　　　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）　　　　管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)?！　　　　　　　》康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮?！　　　　　　　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。　　　　　　項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。這絕對應(yīng)該是必須的程序。　涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。東西怎么出去，就會怎么回來。社會心理學(xué)家告訴我們，嫉妒產(chǎn)生于相近的業(yè)界和區(qū)域，沖突往往源自利益的糾纏。3 時間產(chǎn)生美許多事情根本就無須解釋，天不晴有時就是因為雨沒下透，下透了就好了。一個人就像一個國家一樣，沒有寬容便沒有成長。記得一部戲里，一個人對主人公說：“走吧，不要回頭，做不好不要回來。對一些新品上市，可利用網(wǎng)絡(luò)了解一些新品，從而推出新樣式。4，品質(zhì)保證，店內(nèi)商品的一些保證體系，各類測試機(jī)構(gòu)證明?！　?；；；；；；；；。家具擺場布局非常關(guān)鍵，沒有不好賣的家具，要把家具擺到最適合的位置。速度模式––加快貨品周轉(zhuǎn)