【正文】 業(yè)內人士指出，未來5到10年，在國民經濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程不斷加快、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產業(yè)繼續(xù)向中國轉移的大背景下，中國家具行業(yè)勢必迎來第二個高速發(fā)展的新時期。B、政策的把握、自己招商的市場，對政策有統(tǒng)一的標準，而且是一級有一級的權力，級級上報，他們會讓客戶一步一步的進來，委托的就不一樣了，他們對政策的把握不大，大都不一樣，而且中間會有很多開發(fā)商的這個那個的來找你，要政策要位置呀。家具行業(yè)還可以說，要是在百貨行業(yè)你就不好說了不進是吧，市場更強，直接源頭采購在當?shù)貋懑偪窠祪r，直接影響你在當?shù)氐氖袌觯团R沂前幾年有個超市進駐臨沂當?shù)氐木频慕涗N商就是不進，超市直接從總店調配，在臨沂連續(xù)二個月產品的零售價和你當?shù)氐呐l(fā)價格一個樣，讓你在市場難受，最后還得送禮進入。尤其是城市綜合體類商業(yè)結合前面兩點提到的內容，決定一個商業(yè)項目生死成敗的最關鍵環(huán)節(jié)其實是前期的市場定位、項目定位，在這個環(huán)節(jié)上若出現(xiàn)了問題，后期的工作是極難進行的，前期定位合理、業(yè)態(tài)配比科學、招商政策優(yōu)惠，到了純粹的招商環(huán)節(jié)其實并不難，關鍵是抓好招商政策的制定和招商團隊的執(zhí)行力。他們其實也和那些品牌商家一樣，也希望有更好、更旺的經營場所，如果你能夠搞定那些大型品牌商家，搞定這批人就相對容易多了。連告都不知道要去告誰。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。不過這個結尾很倉促就是了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。那么我們就利用這個懸空期吧。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。　　　　　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。作為一個房地產從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。　　　　　　　　在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業(yè)的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。讓他們提前來做放線。啦啦啦1放線、驗線　　這個就簡單的說一說吧。但在我的個人職業(yè)經驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我只對客觀效果予以評價。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。這是一個很瘋狂的概念。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規(guī)則當成了規(guī)則?！　　　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。缺一不可。我這里講的還只是個小手段。大家知道一下就行。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。在我看來，質量問題都是安全問題。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當然是從源頭設計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產權證。起碼我不敢。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格?！　　　　　　　復陠误w設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。這個時候什么毛招都會用上。 單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 　　　　　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行?！　　　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。也是看起來很簡單。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。立不了項根本做不了環(huán)評。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司?！∥抑徊贿^是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式?！　　　　　　　〉悄?，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)?！　　　　　　　　⊥恋刈C、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段　　土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。多愛自己一點點——解決壞心情很簡單，就是收起壞心情，每天多愛自己一點點高興點，別憂郁——只要向著陽光，陰影留在你后面，人生沒有過不去的坎別為小事生氣——對待一些委屈和難堪的事情，你應該改變自己的心態(tài)，用一種健康積極的態(tài)度去化解這一切再苦也要笑一笑——只要我們心中的信念沒有萎縮，即使大雪紛飛，人生之旅也不會為之中斷放棄也如花般美麗——學會放棄，才能御下人生的種種包袱。中午了，不想，可能是昨天喝酒的原因，昨天和幾個較好的伙計小聚一下，都是實在的人。對于人生利益，任何一個人都不可過分執(zhí)著。它的關鍵是“終”的時機和方式。再好的眼睛，注視一件事物久了都會疲勞的，人的體力、情緒和智力周期決定了一個人無法永遠留在高潮，在一個生命周期內，人不可避免地要走向低潮。而最劇烈的斗爭，差不多總是發(fā)生在同種的個體之間，因為它們居住在同一地域，需要同樣食料，遭受同樣威脅。眼不見，心不煩。成功的人不要怕挨罵，因為只要你做事，就會出錯，就會觸動一些人，就會引起某些人的不滿。人的頭腦也是。多方聯(lián)合的方式，可與家具相關的行業(yè)如裝修、婚紗等聯(lián)合營銷輸什么也不能輸了心情(20110302 09:42:31) 轉載標簽： 雜談打掃心靈 6，親切，專業(yè)便利五，好的管理1，領導者，一個團隊的管理力度在于他和領導者的氣勢?！　∥?、民用家具銷售中，產品分布的規(guī)律？　　答：臥室家具35%；客廳家具30%；餐廳20%；書房10%；其它5%?！　∽钣行г黾愉N售的方法，A、增加客戶數(shù)目；B、增加客戶單筆生意交易額；C、增加客戶回頭交易數(shù)目。獨特產品模式––引進新產品，特色產品，帶動人氣和銷量。我們通過對近80名家具老總調查研究，發(fā)現(xiàn)其中85%的人沒有接受過談判培訓和學習，所以談判一定要學習和研究，這是所有家具經營者必備的重要素質。為解決這些問題，不斷提升商場管理水平和增加利潤，我們建議采取如下營銷思路和策略，可以較快的提升商場業(yè)績和倍增銷售利潤?！　∫?、談判是家具賺錢的工具　　在家具經營中，廠商交往中、客戶買賣中，無時無刻不存在談判。談判的三個基本原是：尊重對方意見；發(fā)現(xiàn)對方利益關注點；照顧對方情緒。大額交易模式––與裝修公司合作，開發(fā)樣板房，帶動樓盤小區(qū)集團采購。我們每天都要認真思考和完善?！　×?、如何最有效向客戶介紹家具？　答：、審美情趣；；，諸如：介紹沙發(fā)，必須了解客廳的功能、裝修和家居配套原則。2，團隊士氣，店內各員工的整體銷售能力與精神很重要。很多人都喜歡房子清掃過后煥然一新的感覺。你不能什么都扔掉，你也不能什么都留著。清掃心靈是一種掙扎與奮斗的過程。有的時候，放棄進攻的言詞，放棄憤怒的沖動，放棄報復的渴望，本身就是一種寬容。事實上，能有50%的人贊成你就很不錯了，世上極少有百分之百的事情，越美的東東西越容易打碎。一些緊張關系的緩和需要時間和距離，離得遠了，感覺無關緊要了，也便放得開了。一年便是一個生命周期。順利抽身退出要比順利地進入時更難，因為山頂很美，因為下山的時候人一般都比較疲憊。所謂不過分執(zhí)著，就是不偏執(zhí)于某一個方面，某一種欲望，某一種企圖，某一種目的，某一種過程。但問題是使人微笑的事物往往不在身邊，而令你煩躁、不安的事物卻往往揮之不去。從說話辦事都感覺沒有什么想法，都是有什么說什么的。懂得放棄，才擁有一份成熟，才會更加充實、坦然和輕松。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。嘿嘿。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。　　　　　　　　審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。引到多少電算多少電。我就不多說了。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。這個過程比較沒什么技術含量。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。這部分停車位只有使用權。也不知道能防什么。 節(jié)能審查、施工圖審查　不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。這得寫死我啊。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。收人錢手軟，云云。這個也是建設部門的生財主道啊。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。暗地里啥招數(shù)都用得出來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。最后撤資了，不干了。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：混蛋。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。謝謝。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。唉，又來一個“做通”工作?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。嘿嘿。這個話題非常敏感。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。房