【正文】 ；獨棟酒店、獨棟商業(yè)樓宇贈送樓宇冠名權(quán)、標間冠名權(quán)；最穩(wěn)妥的低首付、低風險、低投入，高回報、高增值、高收益投資錦囊計劃；獨有三條特色商業(yè)步行街，中央商業(yè)區(qū)最時尚的休閑娛樂人間天堂、結(jié)合新 ⅩⅩ 商場戶型結(jié)構(gòu)首推五星級家庭式套房、 ⅩⅩ ⅩⅩ 有了自己的新天地、南有上海新天地、我有 ⅩⅩ 新天地 ” 等。 總統(tǒng)套房：新 ⅩⅩ 商場十三層； 頂層觀光酒吧：新 ⅩⅩ 商場十四層； 其他樓層均作為酒店標房和套房，見上圖。 本案產(chǎn)權(quán)式酒店標房面積為 3 70平米左右 。可接待 200300人的大型會議及 200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會、聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。 按照國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局對會議定點飯店的要求 ， 除大的多功能廳以外 ， 還要有能容納 30人左右的小會議室 。 多功能廳最好不少于 400平方米 ， 大的可以到1000平方米或更多一些 。 ● 五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 ⅩⅩ 賓館 、 辦公樓 、 新 ⅩⅩ 商場分為：客房區(qū) 、 餐飲區(qū) 、 公共活動區(qū) 、 會議和展覽區(qū) 、 行政后勤區(qū) ， 原 ⅩⅩ 商場是健身娛樂區(qū) 。 二層為 桑那洗浴 、 SPA水療 特色 館； 三層為夜總會和 KTV娛樂超市 ； 四層歌舞廳 KTV包廂； 五層增設(shè)首家休躺式國際影院及 康樂中心 ； 六至八層娛樂包房 。 一層重視酒店生活情調(diào)的享受 。 ● 新天地特色娛樂城 娛樂城獨立于所有單體建筑 ， 擁有獨立的電梯廳 ， 獨立的豎向交通電梯 。 三層招商定位 ： 地方餐飲名店如： 金壇子飯莊 、 樓火鍋 、 傻兒 魚頭 、我的天堂酒吧、全順樓、 海鮮世界、 餐飲公司（ 樓）、菜根香大酒店、大酒店、長城賓館等多家知名酒家酒店等。地方名菜如： 等。面積以 8平米為主。大堂吧、精品商店、鮮花店、 書店；要有坐式服務(wù)臺、封閉式電話間和洽談室。 面積以 15平米為主 。 特色休閑街 ： 包括國內(nèi)外知名酒吧間 、 特色文化酒吧；咖啡吧 、 冰淇淋 、 民族陶瓷飾品店 、 品牌美容美發(fā) 、 面包坊 、 手工時裝店 、 當?shù)孛易之嫷?、 雪茄煙店 、 品酒廊 、 甜品店 、 中藥料理店 、 特色保健禮品 店 、 茶藝坊 、 網(wǎng)吧 、 SEGA游戲體驗中心 、 民俗 飾物店 、 中醫(yī)療養(yǎng)院 、 美容美發(fā) 、 美體健身房等 。 特色餐飲街 ： 等特色經(jīng)濟性 小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵 24小時晝夜 多餐經(jīng)營，形成整體項目日消費 +夜消費的經(jīng)營格 局 ；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店 是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色。 商業(yè)分布： 館一至三層 ， 辦公樓一至三層 ， 新商場一 至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原商場 一至五層為娛樂城；總面積 11400平米左右 酒店分布： 賓館五至九層企業(yè)或政府駐地機構(gòu)酒店標房 ， 辦 公樓六至八層火車站商圈商務(wù)人仕酒店行政標房；新 商場五至十三層以浙江生意人為主的酒店標房和 套房；辦公樓四至五層餐飲包房 ， 原 商 場 六 至 八 層娛樂報房；總面積 26600平米左右 。 ● 商業(yè)定位： ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂城 1 ） 以 ⅩⅩ 特 色 美 食 城 和 ⅩⅩ 特 色 娛 樂 城 為 主 體 ， 集餐 飲 、 娛樂 、 商業(yè)和配套一體的規(guī)模化 、 高格調(diào) 、 品牌經(jīng)營 的特色商業(yè)區(qū) 。 3） 客房面積建議為總建面的 70%即 26600平米左右。 ● 酒店定位： ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 1） ⅩⅩ 新天地大酒店以娛樂酒店為主題 ， 集娛樂游玩 、 商業(yè)應酬、 特色飲食 、 商務(wù)會議 、 旅游觀光 、 休閑度假于一體的綜合型酒店 2） 經(jīng)濟型酒店的價格 ， 五星級酒店的檔次 ， 娛樂型酒店的功能 。具體情況待駐場后根據(jù)項目實際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 90，000=% 根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字 （ 1） 該酒店客房標準間標準租價為 150元 /天； （ 2） 根據(jù)市場酒店出租率在 50%左右； （ 3） 得出 ， 該標準客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 支付給客戶的回報在每年年末 ， 每年支付為 10， 據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當，上述方案是切實 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結(jié)論 鑒于 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 2的年回報收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報承諾明顯帶來較大壓力，同時不能取得當今目標客群的信任度（年投資回報率越高、投資風險越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 1。 （ 六 ） 、 與此同時 ， 業(yè)主將獲得更大的收益 。 以上各種費用合計在 600元 /月左右 。 酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時還給。 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報 。 點評 2） ： 酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報較 為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主 ， 酒店管理 公司每年返還一次 ， 并 請專門的擔保公司做擔保 二、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2 投資回報計劃書 （ 一 ） 、 以 20平米標準間為例 ， 單價 4500元 /平米 ， 總價 90， 000元 （ 二 ） 、 業(yè)主首付 30， 000元 ， 但酒店管理公司將分 10年按月返往業(yè) 主 ， 每月僅還業(yè)主 250元 。一者給洽談類似錦江酒店管理公司這樣 “ 物業(yè)管理取費并不算太高，但在中國的品牌實力很強” 予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實可行的方案；再者計算內(nèi)容相對全面，亦顯得誠心可靠，對開發(fā)商及投資買房人均無太大風險值。 雙 方 不 得 中 途 終 止 合 同 （ 合同適用于第一回報時段 ） 總 房 款： 9萬元 貸 款 額： 6萬元 首 付 款： （ 七成十年 30%首付 ） 3萬元 月 供： 6（萬元） 10年期還款系數(shù)= 律 師 費： 貸款額千分之二點五， 150元 保 險 費： 貸款金額 ％貸款年限 ， 300元 交易手續(xù)費： 280元 契 稅：總房款百分之二， 1800元 公共維修基金：總房款百分之二， 1800元 印 花 稅： 總房款萬分之五， 45元 公 證 費： 200元夫妻雙方 產(chǎn)權(quán)登記費：總房價 ％ =63元 雜 費： 500元人民幣 (包括土地登記費、測量費 、權(quán)屬證件工本費 ) —— 以上 9項共計 5138元 投資回報率 月 租 金： 150元 30天 =4500元 年固定回報 1：年租金 9900元 /（總房款 90000元+5138元） =% 年租金計算 1： （ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 【（ 12月 50%入住率 ） 業(yè)主免費入住半個月 】 =9900 元 （ 國家權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計 ， 我國產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅 50%出頭 ， 按照 50%的出租率 ， 投資回報率計算就不包括業(yè)主一年中免費入 住半月 ） 年固定回報 2： 年租金 8250元 /（ 總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計算 2： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 300元 /月配套設(shè)施管理費 】 【（ 12月 50%入住率即 6個月 ） 業(yè)主免費入住半個月 】 =8250元 年固定回報 3：年租金 14750元 /（總房款 90000元 +5138 元） =% 年租金計算 3: 如按每月客房平均入住率 85%計算 ， (全 年為 310天 業(yè)主免費入住 15天 ) （ 150 元 日 90元服務(wù)費 平均日 10元配套設(shè)施管 理費 ） =14750元 年固定回報 4： 年租金 7920元 /（ 總房款 90000元 +5138 元 ） =% 年租金計算 4： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 300 元 /月配套設(shè)施管理費 一般酒店 / 月 /平米的物業(yè)管理費 20平米 】 【（ 12月 50%入住率即 6個月 ） 業(yè)主免 費入住半個月 】 =7920元 點評 1） 、 以上前三種核算方式均未考慮 “ 車位月租金 、 物業(yè)管理費 、 中介費 、 水電氣衛(wèi)生費 、 供暖費 （ 28/平米 ） 或空調(diào)費