【正文】 費用 、 媒體選擇 、 活動內(nèi)容及安排以及軟文 、 硬廣的炒作造勢等等 四、結(jié)合廣告公司制作出整套 CI系統(tǒng)和樓書、海報、紙袋、小紀念品等全套銷售工具。 二 ． 銷售人員的組織和培訓工作 。 附：我司于本周提案內(nèi)容 提案主題 ： ⅩⅩ 項目產(chǎn)品定位建議 /市場定位及營銷推廣綱要性方案 產(chǎn)品定位建議 ： 以具有較大市場沖擊力的市場理念為核心 ，以產(chǎn)權(quán)酒店單體建筑的功能分區(qū) 、 商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主 市場定位綱要 ： 通過詳盡的市場分析 ， 確立目標客群主定位與產(chǎn)權(quán)式酒店和底商的價格定位 （ 包括首付款限度 ） 營銷推廣綱要 ： 以 ⅩⅩ 首家產(chǎn)權(quán)式酒店為最大買點之一 ， 提煉項目至少三個以上的獨家買點 ， 融合投資返租的戰(zhàn)術(shù) 三、 ⅩⅩ 小區(qū)營銷初步建議案 本方案是在貴司 04年 9月 2日提交的 “ ⅩⅩ 小區(qū)改建項目產(chǎn)品定位/市場定位策劃案 ” 認可的基礎(chǔ)上細化的部分操作方案。 結(jié)合多年來與開發(fā)商合作的經(jīng)歷，提議下一步我司開展的一系列工作待貴司確定后，進行捆綁式的服務(wù)。新天地國際大酒店 項目定位： ⅩⅩ ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權(quán)式休閑酒店 ⅩⅩ ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城 ⅩⅩ ⅩⅩ 特色美食城 物業(yè)類型： 五星級產(chǎn)權(quán)式休閑型 （ 或娛樂型 ） 酒店 市內(nèi)娛樂休閑市外度假游玩 ， 財富 /健康 /休閑 /娛樂的投資回報組合 ， !+$投資收益方式 。 客群定位： 本案以 4萬多戶浙江人為主投資客占總目標客群的 50%左右 ， 私營企業(yè)主將占據(jù) 70%以上的投資比例 。 項目均價： 產(chǎn)權(quán)式酒店開盤均價 4500元 /平米（含全套五星級檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權(quán)式商鋪開盤均價 25000元 /平米 產(chǎn)權(quán)酒店： 是一種全新的物業(yè)形式 ， 是由開發(fā)商將酒店的每個單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 ， 并聘請酒店專業(yè)人士為業(yè)主展開出租和理財服務(wù) ， 業(yè)主坐享可觀的固定回報 。本案于市場銷售策略上屬于 經(jīng)濟型都市產(chǎn)權(quán)酒店 。 作為一種特殊投資和消費模式 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則 ， 它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會開放 ， 對公眾推出一種既是消費又是存儲 ， 既是家產(chǎn)又是服務(wù) ，既可自用又可贈送的特殊商品 ， 是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合 ， 是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 立 足 點： 當前 ⅩⅩ ⅩⅩ 之機 商鋪定位： 以為 ⅩⅩ ⅩⅩ 代表的大眾經(jīng)濟小吃 ， 是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近 200米餐飲一條街的主體 。 招商面積： 850平米左右 經(jīng)營時段： 早餐 、 午餐 、 晚餐 、 夜宵 24小時晝夜多餐經(jīng)營 經(jīng)營格局： 整體項目日消費 +夜消費 【蘭山國際大酒店基本情況一覽表】 【 ⅩⅩ ⅩⅩ 國際大酒店 基本情況一覽表】 【 ⅩⅩ ⅩⅩ 國際大酒店樣本價值測評指數(shù)】 【 可購買指數(shù)測評具體情況解析 】 測評項目 測評時間 數(shù)據(jù)來源 測評人員 ⅩⅩ 國際大酒店 2022年 9月 8日 市場調(diào)查 特別專案組 價格狀況 ⅩⅩ 國際大酒店投資估算 標準間 總價 首付 8年月供 月租金 月收益 8年凈收益 一套 60萬 三成為 18萬 元 元 元 地段 、 位置 、 交通 、 市政 地理位置圖 3 、 環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【 ⅩⅩ 國際大酒店 投資潛力分析 】 生活配套 周邊的娛樂、休閑、購物設(shè)施應(yīng)有盡有。 形成商業(yè)銀行 、 保險公司 、 投資公司和專業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟 。 如果低于 7％ 的回報 ， 購房人心里購買欲望減輕 ， 這是下限；高于 10％ 上限的回報率對于經(jīng)營者又意味著巨大壓力 ， 會產(chǎn)生虧損的可能性 。 不動產(chǎn)證券化 ， 小業(yè)主享受收益也享受風險 。二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來 ， 讓他們關(guān)心酒店運營 ， 提高參與度 。 首首付款： 為限制炒房和提升業(yè)主檔次 ， 首付暫定為 40%， 可以辦 理按揭 酒店管理： 推薦錦江酒店管理集團公司 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店幾乎都是簽約知名的酒店管理公司進行經(jīng)營管理 ， 這給購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主以信心和保障 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營 由高水準的酒店管理公司來運營 ， 這既是其品質(zhì)檔次的體現(xiàn) ， 也是對客戶利益的有效保障 。 投資示例： 總價預計 60萬左右 投資成本 60萬 8%的年固定投資回報 八年的回租期 每年獲得固定利潤為 60X8%=萬元 八年收益為 = 十年后出售 ， 強達回購不低于 60萬元 產(chǎn)權(quán)升值收益更多 業(yè)主收益保障將是百分之百 ， 承擔風險是零 規(guī)劃原則： 理念新穎 ， 內(nèi)外配套完備 可購指數(shù)： ★★★★★ 樣 板 間： 停 車 場： 擁有充足的停車場所 ， 這在 ⅩⅩ 城區(qū)尤其是在火車站商業(yè)圈 ， 是一 個極具價值的資源 。 以歐洲酒店為例：經(jīng)濟型酒店客房占總面積比例： 80%中等級酒店客房占總面積比例： 77%高等級酒店客房占總面積比例： 7271%這樣的比例關(guān)系對投資人來說是最有利可圖的 ， 回報率高 。 可接待 200300人的大型會議及 200人的大 型婚宴典禮 ,并且自助餐會 ， 公司慶典 、 新聞發(fā)布 、 小型訂貨展銷會 、 聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。新天地國際大酒店營銷初步建議案 ” ， 是經(jīng)我司股東會認可的主做出來的銷售方 案模式。 建議二：針對規(guī)劃設(shè)計、裝修公司、酒店管理公 司、商業(yè)管理公司、廣告設(shè)計公司等在 一月之內(nèi)要求工作到位的特點，都需要 把控市場面的代理行提前介入進行預售 前的多元組織和總策劃。 建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計推薦： UAA 酒店管理公司： 酒店管理集團公司 商業(yè) 策劃顧問：商業(yè)地產(chǎn)研究院 裝修設(shè)計公司：家裝設(shè)計公司 廣告設(shè)計公司：品牌策動機構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 建議四：可實施銷售方案包括：項目評估方案、投資返租計劃、規(guī)劃設(shè)計建議、營銷推廣方案四部分，上次所提 “ 再過一個月仍無法具備正式預售條件 ” 是指：截至 10月中旬主要是 “ 客戶前期積累 ” 和 “ 多項工作并舉 ” 的過程 ， 在預售前駐場總策劃服務(wù)過程中，進行項目營銷方案的最終確定。 五、建 議 函 前言 ⅩⅩ 小區(qū)改建項目在 9至 10月份的預售前過程中 ， 更多是開發(fā)商 /代理行 /規(guī)劃設(shè)計方相互溝通確定產(chǎn)品定位 /市場定位的過程 。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營管理合同范本 … 前期洽談酒店管理公司借鑒運用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對酒店標準的最低要求 … 本案酒店標準借鑒運用 三 、 國際酒店規(guī)劃設(shè)計通行標準和慣例 … 本案酒店標準借鑒運用 四 、 綠色飯店基本條件 …… 建議項目規(guī)劃設(shè)計中增加綠色飯店作為營銷買點 五 、 經(jīng)濟型酒店的經(jīng)濟指標 … 五星級酒店的檔次 /經(jīng)濟型酒店的價格 六 、 改造工程考慮事項 …… 本案建筑改造過程中借鑒運用 六、 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項投資費用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價： 4500元 /平米 年免費入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權(quán) 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標準確定 ） 固 定 回報期：回報時段以 開 業(yè) 日 期 作 為 第 一 回 報 時 段 的 起 始 時 間 ， 每 一 回 報 時 段 為 5 年 。 點評 2）、 結(jié)合項目的可實施性，重點推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為 %。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時間內(nèi)的按揭款按八個 月計算即 8)/【（ 150元 日 90元服務(wù) 費 ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設(shè)施 管理費 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個月 業(yè)主免費入住半個月 】 = 點評 1） ：本案對外營銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 （ 三 ） 、 貸款金額為 6萬元 ， 按 10年貸款計算 ， 每月還貸 （ 6= ） 。 以上 （ 二 、 三項 ） 每月 ， 每年 。 （ 四 ） 、 業(yè)主無須負擔物業(yè)管理費 、 采暖費 、 電視開通費 、 水電費 、 寬帶費及附屬設(shè)備設(shè)施使用費 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標準客 房 40年產(chǎn)權(quán) 。 繁華地段的土地升值潛力無窮； 專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報無窮 ⅩⅩ 產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計算表（僅供參考） 序 號 明 細 數(shù) 據(jù) 計 算 由 來 1 面積 （ 平米 ） 20平米 2 單價 （ 元 /平米 ） 4500元 /平米 3 總價 （ 元 ） 90， 000元 20 4500元 /平米 =90，000元 4 標準首付款 （ 元 ） 七成十年 30， 000元 5 貸款額 （ 元 ） 七成十年 60， 000元 6 10年按揭每月供款 7 首付款每月返還 250元 30， 000元 /10年 /12月=250元 8 按 10年合約每月返還業(yè)主等額月供款 9 業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費 600元 /月 10 客戶月回報額 250元 + +600元 = 11 客戶年回報額 1490. 20 12月= 12 年回報收益率 % 247。 以上投資回報方案供于總和貴司參閱。 七、 ⅩⅩ 小區(qū)產(chǎn)品定位概要 ● 推薦案名： ⅩⅩ 新天地大酒店 創(chuàng)新運用上海新天地 “ 時尚休閑文化娛樂中心 ”理 念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、