【正文】 52180656588554078650725048500948295009478748224714415517層74135472358052354056764853265754375551518255413043430651104985494747673066472747604652505016層73246771454951706056036032606353693950855854684252782650484923488447064884466746984590498815層72358070566251047555319051936453012450193453955452134549544830479146144791457646054497489512層7101066923325007555423755094745197874919985286625116252001年2月15日f. 樓層差標準樓層差一層至二層二層至六層六層至十層十層至十六層 十六層至二十層二十層以上頂層塔樓￥302倍1倍等同頂層向下數(shù)的第3層板樓/塔樓(13層以上,帶電梯)￥402倍二層至六層六層至十層1倍十層至十三層13層以上同上板樓(最多12層，帶電梯)￥502倍二層至三層三層至六層1倍六層至十層十層以上同上 以上1層及2層差距是假設了一層沒有特別的賣點,例如花園及送下躍層； 以上頂層的差距是假設了該單位不是復式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因； 樓層差的范圍視實際層數(shù)而定，可能與上述的有上、下一層的差異； 如塔樓的層數(shù)達30層，可將二十層以上再多分一段，； 客戶對高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習慣購買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來的價格差異敏感，鼓勵客戶購買高層。例：面向森林公園5分 面向小區(qū)內園4分 面向護城河及綠化帶3分 面向CBD遠景，但空曠2分 面向對面樓座1分人為調整四環(huán)B地塊A地塊會所主入口位置如同一項目但內部分隔開的例：紫宸園 A地塊欠配套減1分 B地塊有會所不做人為調整采光、通風都很差減2分位置例：嘉銘園建筑類型例： 多層（帶電梯，由于密度低）加1分； 高層（帶電梯，由于密度高）減1分； 小高層不再調整 ，所以額外加2分或單位單價40%外立面特色同一幢樓同一戶型但會出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會影響戶型的因素。戶型(已考慮通風問題)只考慮戶型間隔因素 例：A戶型5分 C戶型4分H戶型3分 B戶型2分D戶型1分 F戶型3分 噪音先確定會影響項目的噪音因素 例:面向中心庭園5分面向學校3分面向會所4分面向停車場出入口2分面向對面樓座5分面向主馬路1分面向小區(qū)內的行車路3分面向立交橋1分面積先確定不同戶型的最佳面積，然后+、 范圍面積考慮是要符合目標客戶需求為標準 例： 1分 3分 5分 3分 105m2或以上 1分 4分 5分 140145m2 1分 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。附平臺、天臺或花園等單位；對目標客戶群的喜好加以考慮；銷售策略對價格表的影響；開售后對價格表的調整；一般會按其希望均價加35%，為的是預留付款辦法的折扣及促銷時可能發(fā)生的費用，盡量制造最大利潤。對準備出售的樓盤進行徹底的分析；對周邊同類型物業(yè)進行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的。、樣板房、POP及其他注意事項 售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實地裝修樣板房）； 售樓處與樣板房為客戶對項目施工標準、檔次評估的第一印象，不能馬虎，應有專業(yè)室內設計公司負責； 樣板房一般為戶數(shù)最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的； 售樓處應在大路旁，縮進里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產生局促的感覺； 設計舒適的樣板房可以讓客戶產生代入感，引發(fā)購買欲； 售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮； 樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺； 售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性； 售樓處外應有空間方便客戶泊車； 談判桌不宜分散布置，應集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺； 一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣； 滾動播放項目介紹錄像帶（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現(xiàn)冷清清的感覺； 若項目所在地與目標客戶群的所在區(qū)域有所不同，應有目標客戶群較為集中或方便到達的地點設立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶； 工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同時可以用作顯示項目的建筑風格，要適當利用； 人流、車流匆匆過，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項目名稱、商標或彩圖作為主要注目點就可。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進或離開售樓處之時產生強烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。內容編號內容低檔樓盤中檔樓盤高檔樓盤投資性樓盤1地理位置及交通√√√√2規(guī)劃設計√√√О3園林設計（小區(qū)內）ОО√О4景觀資源（小區(qū)外）ОООО5片區(qū)配套介紹ООО√6片區(qū)發(fā)展介紹ООО√7升值潛力/租金回報ООО√8主力戶型√√√О9發(fā)展商介紹ОООО10智能化介紹ООО√11會所配套О√√√12物業(yè)管理ООО√13裝修用料ООО√14強強聯(lián)手ОООО注：“√”為必須有的內容；“О”為視乎產品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒有便可不包含這些內容。硬性展板內容一般尺寸為1m（豎向）；一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構圖都要悅目；展板內容可分兩種：一是產品自身介紹（硬性），二是感性的介紹（軟性）。c. 樓座模型樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；除別墅類的模型外，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；別墅/townhouse等模型的底盤高度可調高至1米；最好設有燈光；需要設有透明塑膠蓋著；園林設計的部分最好做的較為夸張。別墅的戶型模型建議側面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內部的格局，而且每層需拉開其距離，距離為1015cm。無限的模型設計；規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；除圓形設計模型沙盤外，模型沙盤四個角位必須修圓，以免令小朋友受傷；模型底部可充分利用，設計為推拉柜，尤其帶往展會時，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內，影響其形象；規(guī)劃模式最好設有燈光；如有需要，可增加區(qū)外配套指示，例如地鐵站、公園等；樓座頂部需有樓號指示牌；必需有座標、案名、模型比例值。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。 50176。必備硬件:接待處（設于入口處，最好能容納最少5人）接待處后的背板（背板高度盡可能高，寬度要比接待處寬）整體規(guī)劃模型最少1個（看以下第3點）戶型模型（最少1個，以主力戶型或非樣板間戶型，看以下第3點）洽談桌、椅最少4套展板（看以下第4點）樣板間連家俱男/女洗手間最少各1個財務室1間會議室最少1間銷售經理、秘書、銷售人員工作室1間其他可選擇性的硬件:兒童玩樂區(qū)；智能化示范區(qū)；VCD播放區(qū)銷控處裝修用料展示區(qū)；發(fā)展商辦公區(qū)；客戶休息區(qū)，可有飲料提供；合同洽談區(qū)；觀景區(qū)，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設于二層或售樓處屋頂；多功能區(qū)，可用作宣傳活動的地方菜單式裝修用料及送家電的展示區(qū)物業(yè)管理咨詢中心銀行貸款咨詢中心公積金貸款咨詢中心：若小區(qū)太大，可采用兩個模型，一個是整區(qū)域的布局示意模型，一個是正在推銷區(qū)域的精致大模型；所有模型的尺寸必須與售樓處的面積及洽談處相配。，請與該公司簽訂證明文件，證明客戶通訊內的資料屬實及準許刊登其內容/相片；、售樓電話、售樓地址、中原名稱‘以上資料僅供參考’7．售樓處硬件：售樓處的包裝以及內部一切的配置，都是為了給客戶對項目有更具體的認知及直觀，以方便銷售人員對項目的講解，所以整體包裝風格都必須要與產品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現(xiàn)出來。，發(fā)展商需簽名確認。‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’、電話號碼、發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。由于派發(fā)海報/宣傳單張的時候多為沒有針對性的，所以內容需較簡單，將最大的賣點有效地表達出來，以第一時間吸引著客戶的注意。，發(fā)展商需簽名確認3．平面圖（戶型圖），以方便夾在樓書或折頁內；；：a. 戶型號或名稱及所在樓號；b. 樓盤名稱、Logo、宣傳語；c. 戶型局部的不同（如上，下層戶型一樣但陽臺面積不一樣，可分開注明，見圖“上海世紀豪庭10座平面圖”）；d. 戶型銷售面積；e. 戶型進深及面寬尺寸（如戶型尺寸過長，可分開注明，見圖“深圳鴻景灣名苑及香謝里花園平面圖”）；f. 戶型套內面積（選擇性，如使用率很高的樓盤可以）；g. 戶型內需設有家俱擺放；h. 規(guī)劃圖，以標明該戶型所在位置；（看共和世家戶型圖）i. 座標，以指示戶型的方向；j. 戶型的優(yōu)點或其景觀指引說明（選擇性）k. 標明所有插座、電及空調的開關設制的位置（如是帶指定裝修交房，必須注明，見圖“擎天半島戶型圖”）l. 戶型的承重墻、非承重墻、窗戶、門都必須明確表達m. 于最底部注明管道層的層數(shù)n. 標明該戶型的管道位置；（一切圖文均以政府最后批準為準）。，電話號碼，發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。：a. 案名，Logo，宣傳語；b. 位置圖，顯示其道路/街道名稱、座標、綠化帶、周邊配套位置及加以文字說明；c. 小區(qū)規(guī)劃圖（如有一、二、三期，要注明，或用顏色填在該樓位置區(qū)分）及座標；d. 會所效果圖及部分會所設施的圖片，最好能落實會所的內部規(guī)劃并有效果圖（看皇御苑會所平面圖）；e. 戶型圖（選擇性）及座標；f. 景觀及園林介紹；g. 物業(yè)管理（如屬高檔/外銷樓盤，必須有這項）；h. 外立圖/小區(qū)效果圖；i. 車庫，設計師介紹；j. 周邊物業(yè)售/租價比較（選擇性）。平面圖及規(guī)劃圖方向不協(xié)調上列錯漏足以影響銷售效果，更加顯出代理商之專業(yè)性偏低。文字出錯資料出錯，前言與后文一定要相符浴缸錯誤標上及冷氣機位平面圖缺乏刻度尺及刻度尺數(shù)字出錯整體規(guī)劃上沒有座名及房號，電話號碼，發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。，發(fā)展商需簽名確認。若樓書尺寸較小（約15*15cm），可將頁數(shù)增加。若樓書頁數(shù)不夠，可采用封面比較厚身質量的紙張，一般樓書頁數(shù)為28P—40P，硬性樓書頁數(shù)不宜過多。例子：萬科星園、清芷園例子：國際使館村、巴黎城、現(xiàn)代城、 韋伯豪、上海奧林匹克花園內容：(參考各香港樓書)內容：；或；或