【正文】 免征契稅。 五、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定 （一）企業(yè)合并、分立、公司制改造，免征契稅。如果再滿足 90㎡以下，則再減半，即為 1%。（此語經(jīng)常出現(xiàn)在選擇題中） 三、【計稅依據(jù)】 征稅對象 納稅人 計稅依據(jù) 稅率 計稅公式 國有土地使用權(quán)出讓 承受方 成交價格 3%5%的幅度內(nèi) ,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù) 稅率 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 買方 房屋買賣 買方 房屋贈與 受贈方 征收機關(guān)參照市場價核定 of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx2175 房屋交換 付出差價方 等價交換免征契稅；不等價交換 ,依交換價格差額（計算型選擇題出題點） 實際情況確定 四、關(guān)于個人購買住房 個人購買住房 契稅優(yōu)惠政策 （含按政策經(jīng)批準的集資房、房改房） 免征契稅 普通 住房，且該住房屬于家庭（ “ 家庭成員 ” 包括購房人、配偶以及未成年子女，下同） 唯一 住房的 減半征收契稅 90 平方米及以下 普通 住房，且該住房屬于家庭 唯一 住房的 減按 1%稅率征收契稅 此處略作解釋：關(guān)鍵詞是普通、唯一。一般也會征土地增值稅，個人交換居住用房經(jīng)核實可免征土地增值稅。 （四）房屋交換有差價，征契稅。還有些類似規(guī)定，只要權(quán)屬未發(fā)生改變，則不繳納契稅。（注意與土地增值稅相關(guān)政策對比） （二）房屋買賣，包括以房產(chǎn)抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為，征收契稅和土地增值稅。此時補繳的不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的契稅（這個應(yīng)該由房地產(chǎn)的承受方繳納），而是之前取得土地使用權(quán)時未繳、現(xiàn)在舊事重提作為承受方要繳納的契稅。 一、【契稅納稅人】 納稅人為境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受方。）of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx契稅常與土地增值稅結(jié)合出多選題，自身也可以出單選題。 以上就是土地增值稅之全部內(nèi)容。） 十五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7 日內(nèi) 申報納稅，房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的， 分別納稅 ，因為土地增值稅是地稅。 十四、【預(yù)征率】 除保障性住房外，各地區(qū)【不低于】一定比例：東部 2%；中部、東北 %；西部 1%。 （三）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷、由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，免征。 如超過 20%，就其 全部增值額 按規(guī)定計稅。 十三、稅收優(yōu)惠相關(guān)。 （二）主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅進行清算的三種情形： ； 手續(xù)的； ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上。計算這類題都是先看是不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，再看是新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，按步驟進行。 十一、【應(yīng)納稅額之計算】 應(yīng)納稅額 =增值額 *稅率 扣除項目金額 *速算扣除數(shù)。上述何時使用評估價格，其中第（二）項是涉及扣除項目金額不實，另外兩項都是涉及轉(zhuǎn)讓收入不對。 九、【何時使用評估價格】 （一）瞞報時； （二）扣除項目金額不實時； （三）轉(zhuǎn)讓之成交價格低于評估價格又無正當理由時。此為第四篇，也是最后一篇。為了使計算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題。） （三）無論是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也無論是轉(zhuǎn)讓新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，哪怕是單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)之土地，可扣除項目中一定有取得土地使用權(quán)所支付的金額和稅金，不同的只是稅金包括的具體項目會有所不同。如其本身為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有加計扣除 20% （二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、稅金、舊房及建筑物的評估價格。 ，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額 。 注意： ，準予作為稅金扣除， 但不可作為加計 5%之基數(shù)。 注意： ，不得加計扣除； 。 （ 2）按全額計稅， 轉(zhuǎn)讓其他方式取得的 房地產(chǎn)的，按照全額計稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)計入管理費用，所以不再單獨計算扣除。計算時注意營業(yè)稅按照全額納稅（稅率 5%）、城建稅根據(jù)城市、建制鎮(zhèn)的不同稅率會不同。此為第三篇。為了使計算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題。 不能 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（全部使用自有資金沒有利息支出時按此處理）： 允許扣除的開發(fā)費用 =（取得使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本） *10%以內(nèi)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓） of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。 五、【應(yīng)稅收入】 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 表格（唯一的四級 超率累進 稅率） 土地增值稅稅率表 檔次 級 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計算公式 說 明 of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1575 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 增值額 30% 扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 土地增值稅的稅率是需要記憶的，盡管偶爾在有些考試或許會給出，但出題人不給出該稅率是十分正常的。此為第二篇。為了使計算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題。另外特別指出：我國土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的。 二、【征稅范圍 】應(yīng)征、不征、免征內(nèi)容具體整理（必須掌握，仍對照 “ 有償 ”和 “ 國有 ” 、 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 這幾個關(guān)鍵詞） （應(yīng)征） （ 1）出售國有土地使用權(quán) （ 2）取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的 （ 3）存量房地產(chǎn)買賣 （ 4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） （ 5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入） （ 6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資 （ 7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 （ 8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 （不征） （ 1）房地產(chǎn)繼承 （無收入） （ 2）房地產(chǎn)贈與（對象有限定， 無收入 ） （ 3）房地產(chǎn)出租 （權(quán)屬未變） （ 4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi) （權(quán)屬未變） （ 5）房地產(chǎn)的代建房行為 （權(quán)屬未變） （ 6）房地產(chǎn)評估增值 （免征或暫免征收） （ 1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx（ 2）合作建房建成后按比例分房自用 （ 3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè) （ 4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 （ 5）國家依法征用收回的房地產(chǎn) （ 6）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的 （ 7）企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額 20%的 （ 8）居民個人轉(zhuǎn)讓住房 三、【有償、轉(zhuǎn)讓、國有之含義】 理解上述征稅范圍要掌握核心關(guān)鍵詞 ： “ 有償 ”即取得收入、 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 即權(quán)屬發(fā)生改變 、 “ 國有 ” （不解釋，不是國有的話，轉(zhuǎn)讓是非法的。 一、【有償 國有】 我國土地政策的特殊性決定了我們在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容時要區(qū)分一些重要概念，比如集體土地要變?yōu)閲型恋貢r才可以談轉(zhuǎn)讓問題。為了使計算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題，最后是計算增值額（需要記住稅率）。 。（多選） ，應(yīng)當 補繳稅款。 5.【 2元】 鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地。 （ 2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 。 2.【 50%】 耕地占用稅實行地區(qū)差別定額稅率，即人均耕地越少，稅額可以越高，但提高幅度不得超過規(guī)定稅額的 50%。園地包括花圃、苗圃、茶園、桑園和其他種植經(jīng)濟林木的土地。采用匯繳方式的， 1年內(nèi)不得改變繳納方式）； （ 3）委托代征。（新增） （ 11）對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與建造安置住房相關(guān)的印花稅及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征 。 （ 1）正本貼花后，副本抄本不再貼花； （ 2）財產(chǎn)捐給政府、社會福利機構(gòu)、學(xué)校，所立的書據(jù)免稅； （ 3）國家指定的收購部門與村委會、村民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同免稅。 （ 6）國際貨運承運方為外國運輸企業(yè)的免納印花稅。（可出計算型選擇題） （ 5）分包、轉(zhuǎn)包合同仍要貼花，但跨地區(qū)經(jīng)營之分支機構(gòu)與上級單位對記載資金的賬簿不必重復(fù)貼花。 （ 3）簽訂時無法確定計稅金額的合同的先按照 5元貼花，結(jié)算時再補貼花。（這也是適用于整個稅法的總原則，國家不能吃虧，也促進納稅人準確核算。 of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1175 。 （ 4）銀團貸款，按各自的借款金額貼花。 （ 1）周轉(zhuǎn)信貸有最高限額者，以該最高限額為計稅依據(jù)一次貼花； （ 2）抵押貸款按借款合同貼花，借款方因無力償還轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)時，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花。 委托方提 供原料或主要材料的加工合同，按照合同中規(guī)定的受托方的加工費收入和提供的輔助材料金額之和，按加工承攬合同貼花。 （ 4）貨物運輸合同的計稅依據(jù)是運輸費金額，不包括所運貨物的金額、裝卸費用和保險費用；財產(chǎn)保險合同的計稅依據(jù)是保險費金額，不包括所保財產(chǎn)的金額。 （ 2）營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿計稅依據(jù)是 “ 實收資本 ” 與 “ 資本公積 ” 兩項合計，其他賬簿按 5元定額貼花。（ 2020 年多選） ： （ 1）借款合同萬分之零點五； （ 2）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同萬分之三； （ 3）財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)保險、倉儲保管合同萬分之十； （ 4）權(quán)利許可證照和營業(yè)賬簿中的其他賬簿 5元定額貼花； 其余的均為萬分之五。） of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx總之，注會 考試中一旦涉及到房屋和土地就要多加注意。 （ 2）個人無償贈與不動產(chǎn)登記表按照 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 繳納印花稅。（ 2020 年多選，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和技術(shù)合同的區(qū)分） （ 7）專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓，按 技術(shù)合同 貼花。 （ 6）【重要】 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的范圍很廣：包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)和專利實施許可合同、土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同、 商品房銷售合同 。 （ 4）法律審計會計方面的咨詢 不屬于技術(shù)咨詢 ，不貼花。 （ 1）出版單位與發(fā)行單位的訂購單、訂數(shù)單屬于 購銷合同 ； （ 2）廣告合同屬于 加工承攬合同 ； （ 3）融資租賃合同屬于 借款合同 。即不完全等同于合同法中所說的合同。 （ 3）簽訂電子形式憑證按照規(guī)定征收印花稅。 （ 2）共同書立憑證的各方都是納稅人。 最后補充一個細節(jié) ，車輛的具體稅額，由省級人民政府確定，而船舶的具體稅額，由國務(wù)院確定。（選擇題） ：由地稅征收，按年申報、分月計算、一次性繳納，納稅義務(wù)發(fā)生當月 就開始征收，購買交強險時，由扣繳義務(wù)人代扣代繳。 （ 1）臨時入境的外國及港澳臺車船，不征。此處與車輛購置稅不同，車購稅對警用車船沒有免稅政策。 （ 2）軍警專用車船。 “ 當月 ” 就開始計算應(yīng)納稅額。 4.【 50%】拖船和非機動駁船稅額按照機動船舶的 50%計算，掛車按照貨車稅額的 50%計算 。 2.【尾數(shù)】有尾數(shù)的一律按照含尾數(shù)的計稅單位據(jù)實計算應(yīng)納稅額，四舍五入保留兩位小數(shù)。車船稅采用定額稅率。關(guān)于退稅，這一點沒什么好說的，車沒登記成功（公安機關(guān)不給登記）或者被召回（由銷售方），理應(yīng)退稅，當然需要拿著證明文件。納稅期限為 60 日 。如果不需辦理登記，則在納稅人所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 車購稅是在使用環(huán)節(jié)（即最終消費環(huán)節(jié)）征收，采用一次課征制也就是在上牌登記注冊前征收。（ 2020—— 2020） （ 8）三輪農(nóng)用運輸車免稅。（這是最經(jīng)?？嫉?，必須精準記憶， “ 現(xiàn)匯 ” 、 “1 輛 ” 、 “ 自用 ” 、 “ 國產(chǎn) ” ） （ 6）長期來華定居專家進口自用的 1輛小汽車。 （ 4）防汛和森林消防部門用于設(shè)有固定裝置的指定型號車輛。（考試時一定要注意措辭的不同） （ 1）外國駐華使領(lǐng)館和國際組織駐華機構(gòu)及其外交人員自用車輛免稅； （ 2）軍警列入軍隊武器裝備訂貨計劃的車輛免稅，此處注意中國武警不是一般的警察，而是軍隊序列。 ，檢查地稅務(wù)機關(guān)按