【正文】 學(xué)、中學(xué)、購物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000平方米會所等設(shè)施；實(shí)行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào) 銷售狀況： 2000年開盤，Townhouse已銷90%；花園洋房已銷20—30%；小高層剩余較多三、置信麗都花園（3期） 【項(xiàng)目點(diǎn)評】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)意成為項(xiàng)目的重要支撐。 建筑風(fēng)格: 216。 銷售狀況：二、 成都花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評】項(xiàng)目為開發(fā)商與政府聯(lián)手運(yùn)作，具規(guī)模效應(yīng)，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。 園林規(guī)劃：（1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項(xiàng)目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感；（2）設(shè)計(jì)由日本著名的園林規(guī)劃大師擔(dān)綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格；（3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯(cuò)落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。 建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Townhouse住宅。規(guī)劃設(shè)計(jì)：216。項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：浣花風(fēng)景區(qū)百卉路12號發(fā)展商： 成都春天花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模： 占地面積： 總建筑面積：42136平方米 總戶數(shù)：228戶綠化率、容積率產(chǎn)品分析：主題概念: 以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧互動(dòng)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營造了清幽、浪漫的居家氛圍。 成熟的市政配套178。 有品位的園林178。 臨河自然風(fēng)景178。 靠近城市中心的區(qū)位178。 二環(huán)路外的則多以項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目優(yōu)勢吸引客戶。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。216。 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價(jià)值。 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高，各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位。 目標(biāo)客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，他們普遍不喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活，這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo)客戶則較廣。 從價(jià)格上：均價(jià)集中在30004500元/平方米。 值得借鑒和思考178。典型樓盤的選取原則：178。（以溫江、華陽地區(qū)為主）二、典型樓盤分析我們再以價(jià)格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成C、水景及田園特色成主流幾個(gè)亮相的項(xiàng)目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計(jì)，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。時(shí)至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨(dú)具的開發(fā)商們搶占貽盡。土地價(jià)格也上漲了2倍左右。B、 房價(jià)不斷提升商品房和土地的價(jià)格上升幅度都比較明顯?，F(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征：A、 樓盤整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽不斷的發(fā)展，消費(fèi)者對項(xiàng)目的要求也將越來越高。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需10分鐘左右時(shí)間。區(qū)域分析（1） 華陽國務(wù)院1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。所以，在郊區(qū)買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念（4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。（2）土地價(jià)格低郊縣的土地價(jià)格與成都市區(qū)比較，幾乎要低50%左右，如此的價(jià)格優(yōu)勢讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個(gè)市場。（六） 郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 （2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。成都市中心區(qū)共有多個(gè)低洼棚戶區(qū)正在改造。未來市場預(yù)測（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇。這樣攤低成本后房價(jià)才易被接受。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個(gè)總計(jì) 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價(jià)。但過高的價(jià)格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。（4）地價(jià)高由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價(jià)高漲。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價(jià)將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。市場現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時(shí)總會選擇最合適自己的。城北區(qū)域樓盤資料列表（五） 市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化中心，是國務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機(jī)構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營造環(huán)境。為推動(dòng)城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計(jì)，成都物流基地———城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北的房地產(chǎn)市場也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時(shí)居所。（3）價(jià)格在18002300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在18002300之間，均價(jià)在2100左右。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。居民的購物、生活不方便。（3）片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 城西區(qū)域樓盤資料列表（四） 城北區(qū)域分析多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個(gè)理想的安居之地。（3）購房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。（2）城西住宅今后將以高層、小高層為主目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價(jià)偏低，地價(jià)不斷上漲，二是政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色未來市場預(yù)測（1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。而其他片區(qū)中從21003500元/ m2不等，屬于中高水平價(jià)位。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。市場產(chǎn)品分析(1)樓盤供應(yīng)多樣化城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至80%。(2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。市場現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。城南區(qū)域樓盤資料列表（三） 城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。（2）近期會出現(xiàn)一些大盤隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。未來市場預(yù)測（1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。主力總價(jià)在3600左右。其中以100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。形成了高檔社區(qū)。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。市場產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。（2）區(qū)域配套較完善城南區(qū)域整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。市場現(xiàn)狀分析(1)供需市場穩(wěn)定對住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。（3）競爭加劇未來一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。未來市場預(yù)測（1）價(jià)格呈上升趨勢隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢，由原來的20002500上升3000左右。主力總價(jià)穩(wěn)定在2400左右。(3)價(jià)格主要在17003000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場的行情價(jià)格在17003000元/ m2左右。(2)戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從40—300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。市場產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以中檔為主城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。居民的購物、生活不方便（7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。該區(qū)域總體銷售率約80%。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)模化的方向發(fā)展。(2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個(gè)新的高度。商品房市場供應(yīng)量明顯增加。第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述一、成都市區(qū)域市場分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個(gè)大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。178。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；178。178。 后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。住宅價(jià)格走勢2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月