【正文】 業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。 （ 3）呼 喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。 為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計(jì)，成都物流基地 ——— 城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北的房地產(chǎn)市場也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。 （ 3）價格在 18002300元 /平方米之間 24 整個區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在 18002300之間，均價在 2100左右。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較 弱。居民的購物、生活不方便。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿 23 足這部分人的需要。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 城西區(qū)域樓盤資料列表 （四） 城北區(qū)域分析 多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流 缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現(xiàn)在有一個很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是 政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。另外如成 都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。而其他片區(qū)中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 21 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應(yīng)多樣化 城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。 (2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好 該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無論是自然環(huán)境， 還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。 20 城南區(qū)域樓盤資料列表 （三） 城西區(qū)域分析 “城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 （ 2）近期會出現(xiàn) 一些大盤 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。主力總價在 3600左右。其中以 100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。形成了高檔 社區(qū)。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃 設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。 18 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。 （ 2）區(qū)域配套較完善 城南區(qū)域整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年 的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。 市場現(xiàn)狀分析 (1)供需市場穩(wěn)定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 17 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個大型樓盤。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。 未來市場預(yù)測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20202500上升 3000左右。主力總價穩(wěn)定在 2400左右。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 17003000 元 / m2左右。 (2)戶型面積豐富，多種多樣 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從 40— 300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三 房、四房以及躍式、別墅都有。 16 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。居民的購物、生活不方便 （ 7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不 理想 由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模 +品牌”的理想格局。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。該區(qū)域總體銷售率約 80%。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)模化的方向發(fā)展。 (2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高 早 期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主， 2020 年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個新的高度。商品房市場供應(yīng)量明顯增加。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述 一、成都市區(qū)域市場分析 城市分區(qū)： 根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)： 城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進(jìn)一步走高； ? 同時，市場供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價格應(yīng)該在現(xiàn)有價格平臺上反復(fù)整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟(jì)和 14 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。近 12個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點(diǎn)之 內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。因?yàn)樽≌袌稣颊麄€房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場上。 12 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬 m2） 新開工面積 （萬 m2） 竣工面積（萬 m2） 實(shí)際銷售面積（萬 m2） 實(shí)際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2020 643201 2020 無數(shù)據(jù) 1052500 無數(shù)據(jù) （中國統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都 2020統(tǒng)計(jì)手冊》 60頁） 住宅開發(fā)和銷售走勢圖 住宅空 置面積和空置率走勢圖 13 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。 ? 值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實(shí)際銷售 面積（萬 m2） 實(shí)際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 11 1999 682642 2020 782108 2020 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都 2020統(tǒng)計(jì)手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點(diǎn)： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： ? 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢； ? 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增 加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強(qiáng)。 國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中 弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 ? 成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)： 成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開化、規(guī)范化。相應(yīng)的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 ? 國家計(jì)委、建設(shè)部通知降費(fèi)： 2020年 1月 30日，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 人均 GDP、人均可支配收入隨 GDP增長關(guān)系圖 從上圖可以看出， GDP、人均 GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2020 年成都市人均可支配首次突破 8000 元大關(guān)。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從 1990年的 ： ： 9 為 2020年的 ： ： ，從 1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。 （成都市統(tǒng)計(jì)局《成都 2020統(tǒng)計(jì)手冊》） 從 2020 年和 2020 年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年的人口自然增長率僅為 ‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中 4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我 們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。 （中國統(tǒng)計(jì)出版社《 2020成都統(tǒng)計(jì)年鑒》） ? 最新數(shù)據(jù)， 2020年末，全市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。全市平均每戶 ，其中，市區(qū)平均每戶 。 7 人口： ? 2020年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。這表明不僅從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。 ? 社會發(fā)展目標(biāo)： 2020年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 ? 城市建設(shè)目標(biāo)： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等 城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2020年城市化水平達(dá)到 38%以上。 2020