【文章內(nèi)容簡介】 8 992 983 986 992 993 990 987 986 986 985 983 2020 年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996 2020 年 995 992 993 995 （資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場報告》） 從以上圖表可以看出： ? 成都市住宅價格從 2020年 1月至 2020年 4月的 28個月內(nèi)，價格指數(shù)浮動不大，為 17點，其中最高為 998點（ 2020年 1月），最低為 981點（ 2020年 1 月）。近 12個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點之 內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。 ? 后市住宅價格指數(shù)應該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從沿海住宅發(fā)達城市的經(jīng)驗看，成都的住宅價格應該在現(xiàn)有價格平臺上反復整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和 14 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。 ? 隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進一步提高。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高； ? 同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。 ? 上述兩方面決定了成都市住宅價格將會保持平穩(wěn)態(tài)勢，不會出現(xiàn)價格大起大落的現(xiàn)象。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述 一、成都市區(qū)域市場分析 城市分區(qū)： 根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)： 城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。 （一） 城東區(qū)域分析 市場現(xiàn)狀分析 (1)供應量日益增長 城東片區(qū)近 2020 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出 15 臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商品房市場供應量明顯增加?，F(xiàn)在在售樓盤總建筑面積約 92萬平方米。 (2)供應樓盤質(zhì)素不斷提高 早 期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟適用房和中低檔住宅為主， 2020 年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個新的高度。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。 (3)樓盤銷售狀況良好 從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達 85%左右。該區(qū)域總體銷售率約 80%。多數(shù)大盤都開始進行二期開發(fā)。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。 經(jīng)過近兩年來的發(fā)展，特別是在眾多中高檔 樓盤的開發(fā)建造的催化下，如萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等，高尚、寧靜、文明的社區(qū)逐漸成型。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模 +品牌”的理想格局。預計在 3至 8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。 （ 6）區(qū)域配套尚不完善 由于片區(qū)建設時間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購物、生活不方便 （ 7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不 理想 由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時日。 16 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質(zhì)素樓盤的進入，將帶動該區(qū)域往中高檔開發(fā)發(fā)展。 (2)戶型面積豐富，多種多樣 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積從 40— 300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三 房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 17003000 元 / m2左右。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變化。主力總價穩(wěn)定在 2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等價位。 未來市場預測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20202500上升 3000左右。 （ 2）需求趨旺 隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮(zhèn)居民 6460戶， 拆遷面積達 407405平方米；涉及農(nóng)村人口 2155人。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關注本片區(qū)，市場需求趨旺，片區(qū)市場的消化能力將逐年增加。 17 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個大型樓盤。供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 （ 4）市場差異化加大 各發(fā)展商為規(guī)避風險，所開發(fā)樓盤的市場形象將各有特點，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附 加值。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標市場。 城東區(qū)域樓盤資料列表 （二） 城南區(qū)域分析 城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。 市場現(xiàn)狀分析 (1)供需市場穩(wěn)定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩(wěn)。 （ 2）區(qū)域配套較完善 城南區(qū)域整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年 的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。 18 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃 設計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設計，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對周邊的市政設施作一些改進，美化周邊環(huán)境。形成了高檔 社區(qū)。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以 100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。 (3)價格主要在 25004500元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 25004500 元 / m2左右。主力總價在 3600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于較高價位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。 19 （ 4）市場出現(xiàn)純小戶型項目，銷售成績十分好 該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新 綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達到 80%左右。 未來市場預測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利因素必將帶動城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。 （ 2）近期會出現(xiàn) 一些大盤 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。 (3)項目更具特色 從 1999年開始，城南開始大量開發(fā)高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項目定位也只能是中高檔次，且在項目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 （ 4）成都市其他區(qū)域的消費者南向購房增加 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)， 使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區(qū)客戶到城南市場。 20 城南區(qū)域樓盤資料列表 （三） 城西區(qū)域分析 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無論是自然環(huán)境， 還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購房需求的消費者中有 39． 3％的人選擇在城西購房（摘自《成都房地產(chǎn)市場報告 20201》），強大的需求市場為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的支撐作用。 (2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好 該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個區(qū)域的開發(fā)水平。從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。 （ 3）樓盤區(qū)域劃分比較明顯 城西的房地產(chǎn)開 發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。各個片區(qū)無論從風格還是價格上都形成了自己的特色。 21 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應多樣化 城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 (2)戶型面積以中等為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積 主要集中在 100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主 (3)價格主要隨片區(qū)不同起伏較大 緊鄰風景區(qū)的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價格的 3倍。而其他片區(qū)中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。 (4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主 說到城西，大部分都會聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成 都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。可以預見的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn) 22 業(yè)及配套服務產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是 政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現(xiàn)在有一個很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買中小戶型，從而市場形成梯級消費。 城西區(qū)域樓盤資料列表 （四） 城北區(qū)域分析 多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運儲運已成規(guī)模，然而由于物流 缺乏統(tǒng)一的計劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有一定的需求市場 長期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿 23 足這部分人的需要。 (2)樓