【正文】 市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在 2020年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分 別承擔(dān)中心城的部分功能。 ? 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。 區(qū)域定位： 隨著 3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為 “ 大成都 ” 的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 4 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低 的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市業(yè)應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體 結(jié)構(gòu)為 1個副中心， 1 個片區(qū)中心， 3 個片區(qū)， 15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 ? 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 5 城市發(fā)展熱點區(qū)域 ? 城東區(qū)域 —— 改造熱點區(qū) 城東片區(qū) 2020 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā) 展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 成都市向東發(fā)展城市設(shè)計 ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 成都市向南發(fā)展城市設(shè)計 ? 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望 、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。 成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃 三、宏觀經(jīng)濟 發(fā)展目標： 6 ? 發(fā)展總目標： 21 世紀前 10年，成都加快發(fā)展的總體目標是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定基礎(chǔ)，加快進程。 ? 經(jīng)濟總量目標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2020年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500美元。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。 2020年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標為增長 13%。 ? 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標： 2020年一、二 、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7： ： ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2020年城市化水平達到 38%以上。 ? 人口就業(yè)目標： 人口自然增長率控制在 4‰以內(nèi)， 2020年全市總?cè)丝诳刂圃?1070萬人，非農(nóng)業(yè)人員比重達到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。 ? 城市建設(shè)目標： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等 城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 ? 居民收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%。 ? 社會發(fā)展目標： 2020年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 （成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》） 從上述發(fā)展總目標和各分項發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注 意。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點區(qū)域。 7 人口： ? 2020年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口 336萬人，縣（市）人口 667萬人；女性人口 497 萬人，男性人口 516 萬人；全市共 317 萬戶，其中，市區(qū)為 111 萬戶，縣（市）為 206萬戶。全市平均每戶 ，其中，市區(qū)平均每戶 。全市人口密度為每平方公里 818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達 2370人。 （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》） ? 最新數(shù)據(jù)， 2020年末，全市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。全年人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰；全市計劃生育率 %。 （成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》） 從 2020 年和 2020 年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年的人口自然增長率僅為 ‰，遠低于“十五”人口發(fā)展目標中 4‰的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我 們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。 GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況： 成都歷年 GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況一覽表 年度 GDP（億元） 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 人均 GDP（元） 人均可支配收入 （元） 1990 2123 8 1991 2565 1992 3225 1993 4444 1994 5880 1995 7388 1996 8906 1997 10224 1998 11103 1999 11897 2020 13020 2020 14665 8128 （中國統(tǒng)計出版社《 2020 成都統(tǒng)計年鑒》 34 頁， 2020 年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020 統(tǒng)計手冊》 ,2020 年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 146頁） GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖 從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從 1990年的 ： ： 9 為 2020年的 ： ： ，從 1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一 步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關(guān)目標。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。 人均 GDP、人均可支配收入隨 GDP增長關(guān)系圖 從上圖可以看出， GDP、人均 GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2020 年成都市人均可支配首次突破 8000 元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長大大增強 了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 ? 國家計委、建設(shè)部通知降費： 2020年 1月 30日，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費名稱、服務(wù)內(nèi)容及計費方式，并制定了最高收費標準。 ? 中國人民銀行降低金融機構(gòu)人民幣貸款利率： 2020年 2月 21日，中國人民銀行第 8次降低了金融機構(gòu)人民幣貸款利率。相應(yīng)的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由 %下調(diào)為 %，五年以內(nèi)下調(diào)為 %。 ? 成都降低住房交易手續(xù)費： 成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。 10 ? 土地交易“陽光工程”： 7月 1日起，成都將實行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。 國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中 弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實際銷售 面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 11 1999 682642 2020 782108 2020 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： ? 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢； ? 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增 加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。 ? 商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了一定條件； （ 2）在市場整體向好的條件下，也存在一定的隱憂： ? 如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進度； ? 雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對量仍占竣工面積近 1/4，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問題，如產(chǎn)品設(shè)計落后造成滯銷。 ? 值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛， 但是未來 3年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 12 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬 m2） 新開工面積 （萬 m2） 竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2020 643201 2020 無數(shù)據(jù) 1052500 無數(shù)據(jù) （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2020年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》 60頁） 住宅開發(fā)和銷售走勢圖 住宅空 置面積和空置率走勢圖 13 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。前面對房地產(chǎn)總體市場的總結(jié)也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。 住宅價格走勢 2020年 1 月至 2020年 4 月成都住宅價格指數(shù)走勢圖 2020年 1 月至 2020年 4 月成都住宅價格指數(shù)一覽表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 99