【正文】 險(xiǎn)分析） .......................................................................... 85 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................. 87 第十二章 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 .................................................................................... 88 項(xiàng)目賣點(diǎn)及廣告語設(shè)計(jì) .............................................................................. 88 項(xiàng)目主要營(yíng)銷策略 ...................................................................................... 90 分期營(yíng)銷策略 .............................................................................................. 93 銷售成本測(cè)算 ............................................................................................ 100 營(yíng)銷策劃總結(jié) ............................................................................................ 103 第十三章 項(xiàng)目建設(shè)及組織 管理 .............................................................................. 107 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理范圍 ....................................................................... 107 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施管理 .................................................................................... 108 前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 ........................................................................ 110 總結(jié)與體會(huì) ................................................................................................................ 111 致謝 ............................................................................................................................ 114 參考文獻(xiàn) .................................................................................................................... 115 中國廣告人網(wǎng)站 4 摘 要 1．項(xiàng)目選址 宗 地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積 40, ㎡合 60 畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅 70 年、商業(yè) 40 年。土地起拍價(jià)為 150 萬元/畝，成交價(jià)為 200 萬元 /畝。 2．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)概況 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為 210400 ㎡，其中地上建筑面積 159600 ㎡（住宅面積147600 ㎡，商業(yè)面積 12021 ㎡），地下建筑面積 50800 ㎡。住宅戶數(shù)為 1813 戶，地下停車位 1270 個(gè)。建筑密度 %，容積率 ，綠化率 40%。 3．項(xiàng)目整體進(jìn)度 該項(xiàng)目整體運(yùn)作時(shí)間從 2021 年 1 月至 2021 年 12 月， 歷時(shí) 2 年。項(xiàng)目準(zhǔn)備及前期工程從 2021 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和項(xiàng)目立項(xiàng)等前期準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目建設(shè)工程從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷從 2021 年 10月至 2021 年 12 月銷售完畢。 4．經(jīng)濟(jì)分析概況 本項(xiàng)目是總投資 億元，銷售收入 億元，自有資金 億元，貸款 億元。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可獲得凈利潤(rùn)約 1 億元，每平米開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)為 478 元。在年基準(zhǔn)收益率為 10%的時(shí)候，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值可達(dá) 萬元，具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 關(guān) 鍵 詞 房地產(chǎn)、策劃、市場(chǎng)調(diào)查 、經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷 中國廣告人網(wǎng)站 5 Abstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The acreage is 40, ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for mercial. Land auction price is from million per acre, and bargain on 2 million. The overall operation of the project dates from January 2021 to December 2021, and lasts 2 years. Building project dates from July 2021 to December 2021, lasts 18 months. Sale starts at October 2021 and is expected to be pleted in December 2021, lasts 15 months. This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about million. After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment. Key words Real estate、 Planning、 Market research、 Economic analysis、 Market promotion 中國廣告人網(wǎng)站 6 前 言 通過大學(xué)本科四年期間對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，在大四的最后一學(xué)期，通過自主完成一份 全過程 房地產(chǎn)策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關(guān)知識(shí)。 房地產(chǎn)策劃是一個(gè)經(jīng)濟(jì)性、政策性、技術(shù)性、創(chuàng)新性極強(qiáng)的復(fù)雜綜合過程。通過這次設(shè)計(jì)有利于熟悉掌握房地產(chǎn)策劃的全程編制過程；熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)；熟悉市場(chǎng)調(diào)研方法和程序；熟悉成本核算的相關(guān)技術(shù)知識(shí)；熟悉項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容； 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)流程，并能制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強(qiáng)實(shí)際工作能力。 本次策劃主要內(nèi)容及具體操作步驟如下： （ 1）首先通過對(duì)以往課程的復(fù)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃的流程及其內(nèi)容； （ 2）通過互聯(lián)網(wǎng)，選擇符合設(shè)計(jì)要求的待開發(fā)地塊； （ 3）用觀察法、詢問法、問卷調(diào)查法，對(duì)選擇地塊所在區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與分析； （ 4）根據(jù)前面搜集市場(chǎng)信息和網(wǎng)上所的資料，進(jìn)行投資環(huán)境分析及 SWOT分析； （ 5）根據(jù)以上資料，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，鎖定目標(biāo)客戶，確定產(chǎn)品方案； （ 6）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件，編制合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度； （ 7）運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)和工程財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)，編制投資分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和資金使用計(jì)劃； （ 8）通過所學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)，并結(jié)合本案特點(diǎn)，編制項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案； （ 9） 運(yùn)用工程項(xiàng)目管理相關(guān)知識(shí)，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理方案。 中國廣告人網(wǎng)站 7 第一章 項(xiàng)目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號(hào) 暫無（ 2021 年 5 月 1 日成都市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學(xué)北側(cè)） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣起叫價(jià)（含出讓金） 預(yù)計(jì)起拍價(jià) 150 萬 /畝（成交價(jià) 200 萬 /畝） （ 6）競(jìng)買保證金 暫無 （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng) 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學(xué) 院銀杏學(xué)院 ，南 靠省屬重點(diǎn)學(xué)府西華大學(xué) ，西 通老成灌路紅光廣場(chǎng)。 生活配套設(shè)施較 為完善，交通便利 ， 成灌路、羊西線沿線、沙西線延線均可直達(dá) 。 該地塊 距 城中 營(yíng)門口 20 分鐘，步行可到地鐵 2 號(hào)線站口 。該地塊 處于高新西區(qū)北面 ，地塊升值潛力巨大。 中國廣告人網(wǎng)站 8 圖 11：項(xiàng)目所在區(qū)域位置圖 圖 12：項(xiàng)目宗地地形圖 總面積： 60 畝 中國廣告人網(wǎng)站 9 項(xiàng)目所在區(qū)域描述 典型學(xué)院式生活配套已經(jīng)成熟 ， 醫(yī)院 、 銀行 、 中小學(xué)校 、 沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有 ，并可輕松共享 2850 畝的校園景觀和人文環(huán)境。 具體配套狀況如下表： 相關(guān)配套 配套設(shè)施概況 公建配套 中餐廳、超市、洗衣房 小區(qū)內(nèi)部配套 水岸 花 園、中庭花園、入戶花園 中小學(xué) 西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué) 、 幼兒園 綜合商場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、特惠超市旗艦店、西城商業(yè)廣場(chǎng)、西城超市 銀行 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 醫(yī)院 紅光鎮(zhèn)醫(yī)院 公共風(fēng)景區(qū) 沱江河畔風(fēng)景、校園人文風(fēng)景 表 13：項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施狀況表 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)概況 本項(xiàng)目從 2021 年 1 月開始實(shí)施， 2021 年 6 月開建， 2021 年 12 月底完工 。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和成都市商品房預(yù)售條件，本項(xiàng)目從 2021 年 1 月開始預(yù)售。 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)設(shè)計(jì)條件 實(shí)際指標(biāo)大小 土地使用面積 總面積 平米 11800 平米 建筑面積 不超過 160000 平米 159600（地下 50800）平米 商業(yè)面積 12021 平米 住宅面積 147600 平米 住宅戶數(shù) 1813 停車位個(gè)數(shù) 占總戶數(shù)的 70%以上 1270 建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% % 建筑容積率 小于 建筑高度 （樓層） 低于 100 米 最高層不超過 90 米 （ 1 27 層） 綠 化 率 大于 20% 40% 表 14：項(xiàng)目概況表 中國廣告人網(wǎng)站 10 第二章 投資環(huán)境分析 宏觀投資 環(huán)境分析 中國 08 年宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1. 綜合 （ 1）全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 21： 0408 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 （ 2） 居民消費(fèi)價(jià)格比上 年上漲 %，其中食品價(jià)格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，其中生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格上漲 %。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲