【正文】 險分析） .......................................................................... 85 財務評價結論 ............................................................................................. 87 第十二章 項目市場營銷策劃 .................................................................................... 88 項目賣點及廣告語設計 .............................................................................. 88 項目主要營銷策略 ...................................................................................... 90 分期營銷策略 .............................................................................................. 93 銷售成本測算 ............................................................................................ 100 營銷策劃總結 ............................................................................................ 103 第十三章 項目建設及組織 管理 .............................................................................. 107 項目組織機構與管理范圍 ....................................................................... 107 建設項目實施管理 .................................................................................... 108 前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 ........................................................................ 110 總結與體會 ................................................................................................................ 111 致謝 ............................................................................................................................ 114 參考文獻 .................................................................................................................... 115 中國廣告人網站 4 摘 要 1．項目選址 宗 地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積 40, ㎡合 60 畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅 70 年、商業(yè) 40 年。土地起拍價為 150 萬元/畝，成交價為 200 萬元 /畝。 2．項目開發(fā)建設概況 本項目規(guī)劃設計面積為 210400 ㎡，其中地上建筑面積 159600 ㎡（住宅面積147600 ㎡，商業(yè)面積 12021 ㎡），地下建筑面積 50800 ㎡。住宅戶數為 1813 戶，地下停車位 1270 個。建筑密度 %，容積率 ，綠化率 40%。 3．項目整體進度 該項目整體運作時間從 2021 年 1 月至 2021 年 12 月， 歷時 2 年。項目準備及前期工程從 2021 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和項目立項等前期準備工作。項目建設工程從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月。項目市場營銷從 2021 年 10月至 2021 年 12 月銷售完畢。 4．經濟分析概況 本項目是總投資 億元，銷售收入 億元，自有資金 億元，貸款 億元。經測算，項目可獲得凈利潤約 1 億元，每平米開發(fā)建設利潤為 478 元。在年基準收益率為 10%的時候，項目凈現值可達 萬元，具有較強的盈利能力、償債能力和抗風險能力。 關 鍵 詞 房地產、策劃、市場調查 、經濟分析、市場營銷 中國廣告人網站 5 Abstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The acreage is 40, ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for mercial. Land auction price is from million per acre, and bargain on 2 million. The overall operation of the project dates from January 2021 to December 2021, and lasts 2 years. Building project dates from July 2021 to December 2021, lasts 18 months. Sale starts at October 2021 and is expected to be pleted in December 2021, lasts 15 months. This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about million. After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment. Key words Real estate、 Planning、 Market research、 Economic analysis、 Market promotion 中國廣告人網站 6 前 言 通過大學本科四年期間對房地產相關知識的學習，在大四的最后一學期，通過自主完成一份 全過程 房地產策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關知識。 房地產策劃是一個經濟性、政策性、技術性、創(chuàng)新性極強的復雜綜合過程。通過這次設計有利于熟悉掌握房地產策劃的全程編制過程；熟悉房地產相關政策、法規(guī)；熟悉市場調研方法和程序；熟悉成本核算的相關技術知識；熟悉項目財務評價的相關內容； 熟悉房地產市場營銷的相關流程，并能制定市場營銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴謹的邏輯思維和創(chuàng)新思維，增強實際工作能力。 本次策劃主要內容及具體操作步驟如下： （ 1）首先通過對以往課程的復習，熟悉房地產項目全程策劃的流程及其內容； （ 2）通過互聯網，選擇符合設計要求的待開發(fā)地塊； （ 3）用觀察法、詢問法、問卷調查法，對選擇地塊所在區(qū)域進行市場調研與分析； （ 4）根據前面搜集市場信息和網上所的資料，進行投資環(huán)境分析及 SWOT分析； （ 5）根據以上資料，對市場進行細分，鎖定目標客戶，確定產品方案； （ 6）根據項目規(guī)模和規(guī)劃 設計條件，編制合理的項目實施進度； （ 7）運用工程經濟和工程財務相關知識，編制投資分析，經濟評價和資金使用計劃； （ 8）通過所學市場營銷知識，并結合本案特點，編制項目市場營銷策劃方案； （ 9） 運用工程項目管理相關知識，編制房地產項目全過程管理方案。 中國廣告人網站 7 第一章 項目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號 暫無（ 2021 年 5 月 1 日成都市國有建設用地使用權出讓預公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學北側） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金） 預計起拍價 150 萬 /畝（成交價 200 萬 /畝） （ 6）競買保證金 暫無 （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設計條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設計條件表 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學 院銀杏學院 ，南 靠省屬重點學府西華大學 ，西 通老成灌路紅光廣場。 生活配套設施較 為完善，交通便利 ， 成灌路、羊西線沿線、沙西線延線均可直達 。 該地塊 距 城中 營門口 20 分鐘，步行可到地鐵 2 號線站口 。該地塊 處于高新西區(qū)北面 ，地塊升值潛力巨大。 中國廣告人網站 8 圖 11：項目所在區(qū)域位置圖 圖 12：項目宗地地形圖 總面積： 60 畝 中國廣告人網站 9 項目所在區(qū)域描述 典型學院式生活配套已經成熟 ， 醫(yī)院 、 銀行 、 中小學校 、 沿街商業(yè)等應有盡有 ，并可輕松共享 2850 畝的校園景觀和人文環(huán)境。 具體配套狀況如下表： 相關配套 配套設施概況 公建配套 中餐廳、超市、洗衣房 小區(qū)內部配套 水岸 花 園、中庭花園、入戶花園 中小學 西華大學、紅光鎮(zhèn)小學、紅光鎮(zhèn)中學 、 幼兒園 綜合商場 農貿市場、特惠超市旗艦店、西城商業(yè)廣場、西城超市 銀行 農業(yè)銀行、工商銀行 醫(yī)院 紅光鎮(zhèn)醫(yī)院 公共風景區(qū) 沱江河畔風景、校園人文風景 表 13：項目所在區(qū)域配套設施狀況表 項目開發(fā)建設概況 本項目從 2021 年 1 月開始實施， 2021 年 6 月開建， 2021 年 12 月底完工 。根據項目建設進度和成都市商品房預售條件，本項目從 2021 年 1 月開始預售。 主要規(guī)劃設計指標 指標設計條件 實際指標大小 土地使用面積 總面積 平米 11800 平米 建筑面積 不超過 160000 平米 159600（地下 50800）平米 商業(yè)面積 12021 平米 住宅面積 147600 平米 住宅戶數 1813 停車位個數 占總戶數的 70%以上 1270 建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% % 建筑容積率 小于 建筑高度 （樓層） 低于 100 米 最高層不超過 90 米 （ 1 27 層） 綠 化 率 大于 20% 40% 表 14：項目概況表 中國廣告人網站 10 第二章 投資環(huán)境分析 宏觀投資 環(huán)境分析 中國 08 年宏觀經濟概況 1. 綜合 （ 1）全年國內生產總值 300670 億元，比上年增長 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 34000 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 146183 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 120487 億元，增長 %。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為 %，比上年上升 個百分點；第二產業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。 圖 21： 0408 年國內生產總值及其增長速度 （ 2） 居民消費價格比上 年上漲 %，其中食品價格上漲 %。固定資產投資價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %，其中生產資料價格上漲 %，生活資料價格上漲 %。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。農產品生產價格上漲