【正文】 月的成交主體。 2021 年由于國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定 ，更多的購(gòu)房者會(huì)選擇購(gòu)買新房；國(guó)家的政策方向偏向新增商品房面積比起去年有所減??；新增商品住宅在開發(fā)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)需求研究，填補(bǔ)市 場(chǎng)供應(yīng)空缺。我們 推薦 80110 ㎡面積段 的戶型為主力戶型 。 180 ㎡以上的大戶型供應(yīng)盡量減少。 第二部分 環(huán)境部分 本項(xiàng)目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內(nèi) .項(xiàng)目地塊南面緊鄰新開發(fā)的西府花園。本項(xiàng)目北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅 . 為了較詳細(xì)地了解項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的環(huán)境特征、交通狀況、公建配套等一系列的情況， 本次市場(chǎng)調(diào)查環(huán)境踏街范圍定為：東至玉 帶橋，西面及北面至二環(huán)， 南臨通惠門路。 按照市場(chǎng)調(diào)查的“有效、相關(guān)”之重要原則，市場(chǎng)研究人員以本項(xiàng)目所在地為出發(fā)點(diǎn)，以步行兩公里的路程為半徑，進(jìn)行輻射式踏街市調(diào)，利用采集的環(huán)境信息，分析本項(xiàng)目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以便在項(xiàng)目推廣過(guò)程中揚(yáng)長(zhǎng)避短。而個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查的樣本選取，則根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置及基本規(guī)劃信息，選取本項(xiàng)目的可比案例共 4 個(gè) (由于該地區(qū)新開可比樓盤較少 )。 一、市調(diào)區(qū)域地理概況 根據(jù)對(duì)成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市府近期重點(diǎn)開發(fā)培植的新騾馬市商圈 ,具體包括成都羅馬國(guó)際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點(diǎn)為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「西府花園」及「新城市廣場(chǎng)」項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊版塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊版塊 正在成都人印象中的富人區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，花牌坊版塊市場(chǎng)的細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。 二、 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析 本次市調(diào)區(qū)域東至玉帶橋，西面及北面至一 ,二環(huán)，南臨通惠門路。緊鄰花牌坊路是一條雙向八車道 ,并劃分單獨(dú)非機(jī)動(dòng)車道的主干道 ,其連接著二環(huán) ,一環(huán) ,和人民路，由此路輻射出縱橫交錯(cuò)的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。 項(xiàng)目附近干道雖然路況良好，也存在些問(wèn)題，道路 快慢車道劃分，但機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車不遵守交通法規(guī) ,車輛混行及機(jī)動(dòng)車隨意占道停車的不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這可能給高峰時(shí)段的機(jī)動(dòng)車輛通行帶來(lái)一定障礙，從一定程度上影響了交通狀況；這可能直接影響到小區(qū)居民日后出行問(wèn)題，而最先影響的將是本項(xiàng)目開工后，施工車輛的進(jìn)出；由于目前項(xiàng)目附近的道路機(jī)動(dòng)車通 行數(shù)量尚未完全達(dá)到飽和，故對(duì)項(xiàng)目周邊的道路狀況要求不高，但隨著項(xiàng)目進(jìn)程的不斷推進(jìn)，其所帶來(lái)的不便將逐步顯現(xiàn)，上述道路的利空因素，這有待于我們?cè)谛^(qū)出入動(dòng)線的設(shè)計(jì)上加以考慮并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 三、交通現(xiàn)狀分析 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交 線路數(shù)量充足；其中途徑項(xiàng)目周邊的公交線路總計(jì) 11 條，其中主要的公交站點(diǎn)均集中于花牌坊干道沿線，如可至五桂橋地區(qū)的 4 路（五桂橋 茶店子）；可至市中心地區(qū)的 62 線（九眼橋 金沙總心）；可到達(dá)北火車站場(chǎng)的 34 線（火車北站 火車北站）；可至城南的93 線（九里堤 紫荊南路）等，便于區(qū)域內(nèi)居民到達(dá)成都市區(qū)的各個(gè)主要地區(qū)。除上述普通市區(qū)線路外，更有位火車北站及金沙長(zhǎng)途運(yùn)輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長(zhǎng)途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。但同時(shí)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，部分公交線路在運(yùn)營(yíng)高峰時(shí)段較擁堵，可能會(huì)對(duì)交通出 行帶來(lái)一定壓力。 通過(guò)實(shí)地觀測(cè)調(diào)研得知，從本項(xiàng)目步行公交車站上客集中點(diǎn)僅需二至三分鐘左右，而從項(xiàng)目至成都國(guó)際機(jī)場(chǎng)實(shí)際距離約為 30 公里左右，至春熙路商業(yè)圈實(shí)際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。 交通線路附表： 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 4 五桂橋 茶店子公交站 雙層 單層大巴 5:5023:00 五桂橋 ,雙橋子 ,水碾河 ,東風(fēng)大橋 ,大慈寺路 ,春熙路 ,人民西路 ,東城根上街 ,羊市街 ,西大街 ,西月城街 ,花牌坊街 ,西門車站 ,營(yíng)門口立交 ,五里村 ,茶店子 ,茶店子西口 ,三環(huán)路成灌立交橋 ,三環(huán)路羊 犀立交橋 ,茶店子公交站 . 7 十里店公交站 昌源路 大巴 6:0021:30 成南公交站 ,十里店 ,二仙橋東路 ,二仙橋 ,上澗槽 ,東站停車場(chǎng) ,新風(fēng)路東 ,新風(fēng)路西 ,府青路二環(huán)立交橋 ,府表路一環(huán)立交橋 ,游樂(lè)園 ,紅星路一段 ,紅星路口 ,玉沙路 ,太升路 ,文化宮 . 27 成仁公交站 成仁公交站 空調(diào)大巴 5:4523:00 成仁公交站 ,牛王廟 ,水碾河 ,一環(huán)路東三段 ,新鴻路口 ,建設(shè)路口 ,一環(huán)路東一段 ,一環(huán)路北四段 ,梁家巷 ,人民北路 ,人民北路一段 ,火車北站 ,人民北路二段 ,人民北路 ,西藏二所西北橋 ,沙灣 ,恒博醫(yī)院 ,金房集 團(tuán)撫琴小區(qū) ,青羊小區(qū) ,中醫(yī)附院 ,青羊?qū)m ,百花中心站 ,五塊石 ,高升橋 ,一環(huán)路南四段 ,衣冠廟 ,磨子橋 ,成仁公交站 34 火車北站 火車北站 空調(diào)大巴 5:4523:00 火車北站 ,人民北路北三段 ,人民北路 ,梁家巷 ,一環(huán)路東四段 ,建設(shè)路 ,新鴻路 ,新華路口南 ,水碾河 ,牛王廟 ,九眼橋 ,紅瓦寺 ,一環(huán)路南一段 ,一環(huán)路南四段 ,磨子橋 ,省體育館 ,衣冠廟 ,一環(huán)路南四段 ,高升橋 ,一環(huán)路西一段 ,百花中心站 ,青羊?qū)m ,中醫(yī)附院 ,青羊小區(qū) ,西門車站 ,沙灣 ,西北橋 ,人民北路 ,人民北路北二段 ,火車北站 . 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 37 金沙公交站 紅星路廣場(chǎng)北路 大巴 金沙公交站， 56 紅砂村公交站 九里堤公交站 大巴 空調(diào)大巴 6:009:30 成龍路 ,獅子山 ,沙河大橋 ,靜居寺 ,二環(huán)路東四段 ,順江路 ,九眼橋 ,合江亭 ,東門大橋 ,城守東大街 ,鹽市口 ,中西順城街 ,順城大街北 ,文武路西 ,青龍街 ,八寶街 ,北巷子 ,西門車站臺(tái)票 ,金沙路 ,沙灣路 ,西南交大 ,交大路西 ,香榭里 . 62 九眼橋 金沙中心站 空調(diào)大巴 6:0021:30 九眼橋 ,牛王廟 ,天仙橋北街 ,武城大街 ,紅星路口 ,太升路口 ,文武路口 ,文武路西 ,青 龍街 ,八寶街 ,北巷子 ,西門車站 ,營(yíng)門口立交橋東 ,營(yíng)門口立交橋南 ,二環(huán)路羊西線口 ,府南新區(qū) ,雙清中路南 ,金沙中心站 . 93 九里堤公交站 紫荊南路 大巴 6:308:00 九里堤公交站 ,香榭里 ,交大路西 ,西南交大 ,會(huì)展中心 ,沙灣路 ,通錦橋 ,金仙橋 ,西月城 ,長(zhǎng)順下街 ,長(zhǎng)順上街 ,小南街北 ,小南街西 ,大石東路 ,雙元街 ,雙楠路 ,紅牌樓 ,廣福橋街 ,肖家河沿街 ,芳草西街 ,玉林南路 ,桐梓路小區(qū) ,紫荊南路 . 98 萬(wàn)科魅力之城 土橋 大巴 雙層車 6:3011:00 土橋新街 ,金周路北口 ,土橋二隊(duì) ,金牛賓館 ,金牛壩路 ,茶店子西口 ,茶店子 ,五里村 ,營(yíng)門口立交橋東 ,西門車站西口 ,花牌坊 ,北巷子 ,八寶街 ,羊市街 ,東城根上街 ,總府路 ,大慈寺 ,東風(fēng)大橋 ,水碾河 ,雙橋子 ,雙林中橫路 ,萬(wàn)年場(chǎng) ,聯(lián)合小區(qū) ,雙慶路口 ,多寶寺 ,三磚廠 ,建材路 ,建材路西 . 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 340 千禧花園 高新起步園 大巴 6:3020:00 千禧花園 ,九里堤北路 ,群星路 ,銀河北路 ,營(yíng)門口立交橋東路 ,西門車站 ,花牌坊街 ,西月城街同仁路口 ,實(shí)業(yè)街 ,長(zhǎng)順上街 ,小南街北站 ,錦里中路 ,漿洗街 ,小天北街 ,玉林中路 ,芳草東街 ,芳草街 ,神仙村西路 ,紫荊西路 ,高棚子 ,科園南一路 ,高新起步園 . 341 茶店子公交站 跳蹬河南路 大巴 6:3020:00 茶店子公交站 ,三環(huán)路羊犀立交橋北 ,三環(huán)路成灌立交橋南 ,茶店子西口站 ,茶店子 ,五里村 ,營(yíng)門口立交橋東路 ,金魚街 ,撫琴路西口 ,一環(huán)路口 ,槐樹街口 ,羊市街口 ,西玉龍街 ,白絲街 ,凍青路 ,紅星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉雙路 ,雙橋路 ,雙橋北二街 ,經(jīng)華路 ,雙橋路東 ,萬(wàn)年場(chǎng) ,萬(wàn)年場(chǎng)公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 . 四、公建配套分析 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商 圈為界 ， 其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。 項(xiàng)目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無(wú)法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場(chǎng)等，商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行 距離。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無(wú)法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購(gòu)物中心、娛樂(lè)總匯等。區(qū)域內(nèi)其余 路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。由于本項(xiàng)目與上述百年商圈步行距離控制在 15 分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè)設(shè)施的輻射范圍均包括本項(xiàng)目，可有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而言，超市與便利店在該區(qū)域內(nèi)發(fā)展緩慢，便利連鎖機(jī)構(gòu)鮮見于各主要街道，現(xiàn)有的部分連鎖超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小。超市與便利店在滿足居民日常購(gòu)物需要方面有不同與大型購(gòu)物中心的特殊優(yōu)勢(shì)，因此在本項(xiàng)目商業(yè)部分招商過(guò)程中，可考慮便利店與酒店這類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以方便居民就近購(gòu)買日常用品及美食的需要。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)附表： 道路名稱 主 要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市 、 商 場(chǎng) 、 專 賣 店 、 專 營(yíng) 店 ） 青龍街 太平洋百貨、家樂(lè)福超市、鉑金城、銅鑼灣歌城 八寶街 九龍賓館、恒昌酒店 西大街 百盛百貨、百佳超市、夏威夷商業(yè)廣場(chǎng) 西月城路 好利來(lái)西點(diǎn)房 石灰街 好又多超市、蘇寧電器 一環(huán)路 永樂(lè)電器、歐尚超市 餐 飲及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號(hào)子火鍋 ,重慶三棵樹火鍋，及位于通錦 橋路上的南粥北面等，平日食客眾多，生意火爆，很好的解決了周邊居民日常生活的需要。另外在八寶街沿線輔有適量經(jīng)營(yíng)中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營(yíng)各地方口味的餐飲，但由于檔次及價(jià)位相對(duì)較高，故食客數(shù)量相對(duì)稀少。西大街還配備一些休閑餐飲及各國(guó)的美食 ,豐富居民飲食文化 . 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施較多，據(jù)實(shí)地調(diào)查后得知，所經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂(lè)城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是成都居民的日常生活消費(fèi)習(xí)慣所致。大型娛樂(lè)設(shè)施分布在青龍 街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等，但場(chǎng)所分布較散。步行距離適當(dāng)，居民日常娛樂(lè)需要都能得到方便的解決。 餐飲及娛樂(lè)設(shè)施附表： 道路名稱 主要餐飲機(jī)構(gòu) 青龍街 羅曼大酒店、八寶大酒店 八寶街 九龍賓館、恒昌酒家 西大街 川江號(hào)子火鍋店，巴西燒烤，歐湖島，味千拉面，元綠壽司， 西月城路 老地方酒店，泰至賓館，邀月茶樓。 石灰街 肯德雞 花牌坊街 楓橋曉月商業(yè)廣場(chǎng) ,三江會(huì)所 , 一環(huán)路 大盤雞、景立歌城 三棟橋路 海藍(lán)晴天浴場(chǎng)、面道、六品老灶 教育文化機(jī)構(gòu) 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。據(jù)實(shí)地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機(jī)械高等?？茖W(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十