【正文】 50億元，%；城鎮(zhèn)人均可支配收入18659元、農(nóng)民人均純收入7129元，%和10%。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛。，%，%，%。，%。郫縣—成都西部新城（1） 基本情況介紹郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城—郫縣—都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟(jì)的重要拓展區(qū)。 郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。有銀郫縣之稱。，轄14個鎮(zhèn)（街道），流動人口30萬人，城市化率54%，縣人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛。年平均氣溫16176。C，一月平均氣溫5176。C，八月平均26176。C左右。境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風(fēng)光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂園。郫縣抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢，抓住富士康落戶郫縣的契機，立足“全域成都”的科學(xué)規(guī)劃，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧”為主線，著力打造“一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、IT大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產(chǎn)業(yè)基地）”，努力建設(shè)城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范區(qū)。郫縣的科教資源豐富。境內(nèi)擁有電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)等18所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。全縣人才資源總量達(dá)7萬余人，每萬人擁有大專以上學(xué)歷居成都區(qū)（市）縣前列，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個主要原因。 （2） 地理位置與交通郫縣位于川西平原腹心，川西黃金旅游線、成都市西部通道第一站，距成都市核心城區(qū)10公里，距成都火車西站8分鐘車程，距火車北站25分鐘車程，距成都南站20分鐘車程，距雙流國際機場30分鐘車程。公路：國道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。郫縣地鐵：成都市地鐵2號線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實現(xiàn)了與成都市的無縫連接。快鐵：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車，郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。同時，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車北站）”將與地鐵1號線對接，而其“犀浦站”將與地鐵2號線同站換乘。因此，可以說“快鐵”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵的開通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”。（3） 經(jīng)濟(jì)實力郫縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。獨特的優(yōu)勢和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界500強企業(yè)及銀河磁體、正大集團(tuán)等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強的項目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟(jì)駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。郫縣國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。，比上年增長16%（按可比價計算，下同）。，%；，%；， %。一、二、::。%、% %。按常住人口計算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)36170元。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。，%，%，％。固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。，%，全縣投資項目482個。其中：新開工307個，%，%。從三次產(chǎn)業(yè)看，；，%；，%。 郫縣2006年2009年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元）0501001502002502006200720082009GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費品零售總額（億元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元）住宿餐飲業(yè)零售額（億元）居民儲蓄存款余額（億元）2006年—2009年郫縣、成都地區(qū)以及全國GDP增速對比： 由上圖可以看出，郫縣的GDP增速遠(yuǎn)超過全國GDP增速，隨著郫縣GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都GDP的貢獻(xiàn)逐年增加，%，%。四、項目的投資亮點土地成本優(yōu)勢成交時間宗地、位置凈用地面積（畝）成交價（萬元/畝）成交金額（萬元）樓面地價（元/㎡）土地使用性質(zhì)竟得單位 郫筒鎮(zhèn)涼水村2社390437971462商業(yè)住宅置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村4社4101367商業(yè)教育住宅置信地產(chǎn) 書院村地塊3801357商業(yè)住宅成都中信城市建設(shè)有限公司犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊4401650商業(yè)住宅深圳新城市國寧村、龍吟村地塊645404412418商業(yè)住宅犀牛房產(chǎn)龍吟村一社地塊580306592175商業(yè)住宅上海寶投 目前本項目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價格為370410萬/畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價格今年6月份已經(jīng)突破600萬/畝。 本項目所得土地總面積：；總地價款： 萬元，土地成本價304萬/畝，樓面價1015元/平米。土地成本價及樓面成本價均較市場價格有約20%30%的折價，為項目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。較高的利潤空間和較大的安全邊際若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，，%，%；信托期限內(nèi)，%。本項目信托本益部分的保本銷售單價為3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商鋪），較市場價格分別折讓36%和62%，有較大的安全邊際。周邊稀缺的區(qū)域土地供給上圖是本項目周邊土地的規(guī)劃情況，本項目所得土地是該區(qū)域內(nèi)最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地（其余黃色部分為已出讓土地）。土地供給的稀缺性為項目周邊房價的穩(wěn)定及增長提供有效的保證。逐步走高的周邊房產(chǎn)價格 郫縣受老成灌路的改造、成灌快鐵開通、地鐵2號線規(guī)劃以及政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息影響，迎來了中信、龍湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮更是給郫縣的房地產(chǎn)市場注入了新的活力，當(dāng)?shù)胤績r由2009年2季度的3500元/平米已經(jīng)上升至目前的近5000元/平米。目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布: 目前郫縣主要樓盤基本情況及價格情況：名稱建筑面積均價總套數(shù)可售套數(shù)地址開發(fā)商名稱中信未來城38529750001442531郫縣蜀信東路側(cè)中信地產(chǎn)中鐵瑞城西郡英華106567630017781郫縣紅光港通北一路567號中鐵置業(yè)龍湖弗萊明戈13000070001333572郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處龍湖地產(chǎn)華潤橡樹灣660000700014497成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社華潤置地置信逸都花園105000050001763112郫縣南北大道168號置信地產(chǎn)伊薩貝拉27440255001728606郫縣犀浦成灌路中鐵二院（成都）置業(yè)海駿達(dá)蜀都1號8000005000634394郫縣蜀都新城蜀信東路（創(chuàng)智公園旁）海駿達(dá)地產(chǎn)綠地國際花都9000005000　郫縣蜀都新城南北大道綠地集團(tuán)四季豪庭2076325000367304郫縣西區(qū)大道108號成都天之府實業(yè)本項目位于整個“中信未來城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項目更優(yōu)，故本項目的售價將略高于周邊項目，略高的售價及較低的土地成本，將為本項目提供較大的利潤空間和安全邊際。日益便捷的軌道及公路交通公路：國道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。地鐵：成都市地鐵2號線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實現(xiàn)了與成都市的無縫連接。快鐵：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車，郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。同時，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車北站）”將與地鐵1號線對接，而其“犀浦站”將與地鐵2號線同站換乘。因此，可以說“快鐵”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵的開通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”。交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進(jìn)而帶動該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長。全新的區(qū)域定位成灌快鐵所形成的“15分鐘生活圈”將帶動沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰青城山三大板塊房地產(chǎn)市場的崛起。其中西高新板塊價格已經(jīng)達(dá)到70008000元/平米，華潤等推出的部分樓盤價格甚至已經(jīng)達(dá)到了約10000元/平米，而與其僅兩站之隔（快鐵約67分鐘車程）的郫縣板塊目前均價僅50005500元/，存在著比較明顯的價格優(yōu)勢。同時，富士康科技集團(tuán)的入駐（離本項目僅6公里，車程約78分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加強勁的動力。為此，郫縣對規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個城市片區(qū)再次進(jìn)行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于“西部新城”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)新區(qū)、川大錦城學(xué)院、成都理工大學(xué)廣播影視學(xué)院、四川外語學(xué)院成都學(xué)院等21所大學(xué)，郫縣將成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分完善的生活及工作區(qū)域。 本項目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域，也是整個郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)，是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。該區(qū)域未來將受到兩大效應(yīng)的共同作用：（1）高新區(qū)外溢效益作用成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費需求。郫縣是上述消費需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。加之富士康科技集團(tuán)入駐高新西區(qū)，必將完善該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，同時進(jìn)一步增強區(qū)域產(chǎn)業(yè)外溢效益，為區(qū)域服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大規(guī)模的消費群體。（2）教育資源高校外部效益作用由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級院校15所，在校師生達(dá)20萬人。這部分人員一方面可以對接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，另一方面這部分消費力對項目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供了較強的支撐力?！吧虡I(yè)帶動住宅、住宅推動商業(yè)”的聯(lián)動開發(fā)模式目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū)，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在的北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費需求；另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當(dāng)?shù)啬贻p消費群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言，目前郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)用地。此次項目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因為當(dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項目公司目前的控股股東川宏金沙十多年經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運營商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而提升“中信未來城”的整體市場價值，也進(jìn)一步帶動周邊住宅項目價格的全面提升。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正是本項目所開發(fā)的住宅用地（本項目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的75%）。同時，中信未來城區(qū)域大部分新盤均為2009年年末及2010年實現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計2011年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時間基本在2012年上半年，而這與本項目首期商業(yè)的開業(yè)時間基本吻合，也確保了本項目商業(yè)部分營業(yè)后有足夠的購買力來支撐其商業(yè)氛圍的形成。富士康的入駐及區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加帶來的巨大的潛在需求富士康科技集團(tuán)已選址郫縣，項目代號“803”，離本項目所在地塊僅6公里，目前簽約定址工作已經(jīng)全部完成，前期施工也已全部展開，目前已經(jīng)進(jìn)入員工招聘階段，第一期招聘員工10000人。富士康為郫縣帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運輸企業(yè)）。2003年，英特爾入住成都高新區(qū)時，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動中芯國際、友尼森、美國芯源（MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅IC設(shè)計領(lǐng)域企業(yè)就已達(dá)40家。富士康入駐后也會形成同樣的效應(yīng)，當(dāng)?shù)卣?