【正文】 ............................................120 投資估算 .....................................................................................................................121 項(xiàng)目投資付款進(jìn)度 .....................................................................................................123 .............................................123 銷售進(jìn)度 .....................................................................................................................123 銷售價(jià)格 .....................................................................................................................123 銷售收入估算 .............................................................................................................124 持有資產(chǎn)價(jià)值估算 .....................................................................................................125 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) .............................................125 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ..................................................................................125 ..............................................................................................................126 項(xiàng)目利潤(rùn)及分配 ..........................................................................................................126 資金需求與籌措 ...........................................127 .............................................128 敏感性分析 ..................................................................................................................128 盈虧平衡點(diǎn)分析 ..........................................................................................................130 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ..........................................................................................................130 .............................................131七．評(píng)估結(jié)論 .........................................................................132附件 1.....................................................................................133附件 2.....................................................................................134 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5一．總論 項(xiàng)目背景城市活力之心大魔方項(xiàng)目承辦單位由中冶成工和成都傳媒集團(tuán)兩個(gè)股東成立項(xiàng)目公司，是在市委、市政府支持下決定成立的。公司的成立順應(yīng)時(shí)代要求和發(fā)展需要，著眼于推動(dòng)成都市文化體制改革、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中冶成工建設(shè)有限公司中冶成工 20xx 年 11 月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司 40 余個(gè)，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項(xiàng)目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。中冶成工擁有冶煉、房建工程總承包特級(jí)資質(zhì)在內(nèi)的多項(xiàng)總承包和專業(yè)承包資質(zhì)，是西南地區(qū)唯一的雙特級(jí)總承包資質(zhì)企業(yè)；擁有鋼結(jié)構(gòu)制造特級(jí)資質(zhì)及鋼結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備等設(shè)計(jì)、制造、檢測(cè)許可證，在成都和上海設(shè)有現(xiàn)代化的鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造基地，其中成都鋼結(jié)構(gòu)基地是西南地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)基地。成都傳媒集團(tuán)成都傳媒集團(tuán)于 20xx 年 11 月 28 日正式成立，其報(bào)刊出版位列全國(guó)前 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 610 強(qiáng)，廣播電視躋身省會(huì)城市前列，是中國(guó)西部綜合實(shí)力最強(qiáng)、影響力最大的綜合傳媒集團(tuán)。傳媒集團(tuán)下轄一家影視劇制作公司、兩家出版社、五張報(bào)紙、五個(gè)頻率、八家網(wǎng)站、九個(gè)頻道、十三本刊物。報(bào)刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場(chǎng)，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場(chǎng)份額的 23%。成都傳媒集團(tuán)以“資源資產(chǎn)化，資產(chǎn)資本化，資本證券化”為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，建立科學(xué)、高效的集約型運(yùn)營(yíng)管理模式，充分整合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源，做精傳統(tǒng)媒體業(yè)務(wù)，穩(wěn)健拓展傳媒多元產(chǎn)業(yè)。成都傳媒集團(tuán)圍繞報(bào)刊出版、廣播電視等傳媒主業(yè)，大力發(fā)展新媒體業(yè)務(wù)，通過(guò)資本運(yùn)作，最終發(fā)展成為中國(guó)第一家以跨媒體深度融合為載體、以文媒互動(dòng)為平臺(tái)，以上市融資為擴(kuò)張支撐的國(guó)際化綜合傳媒集團(tuán)。① 國(guó)家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例；② 項(xiàng)目地塊紅線圖；③ 地塊的基本建設(shè)條件。為適應(yīng)成都傳媒集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團(tuán)擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè)全方位地融入時(shí)尚、前衛(wèi)的、國(guó)際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場(chǎng)館為核心的復(fù)合式消費(fèi)項(xiàng)目。 項(xiàng)目概況 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7成都市高新區(qū)天府新城站南組團(tuán) 項(xiàng)目物業(yè)功能構(gòu)成大魔方項(xiàng)目將打造全新的、現(xiàn)代化的大都市生活方式，為全國(guó)乃至世界各地的游客提供一個(gè)充滿活力的體驗(yàn)式旅游目的地，樹(shù)立起成都在中國(guó)文化娛樂(lè)界的標(biāo)桿地位。大魔方項(xiàng)目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（酒吧、餐飲、影院、購(gòu)物中心、室內(nèi)游樂(lè)等） ，超高層建筑（娛樂(lè)主題酒店） 、高檔寫(xiě)字樓以及住宅等五大功能板塊構(gòu)成。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 車位數(shù)1 凈用地面積 畝 　2 總建筑面積 571705 ㎡ 　 地上建筑物面積 473040 ㎡ 　　 觀演建筑 42640 ㎡ 342　 集群式商業(yè) 100000 ㎡ 800　 超高層建筑（主題酒店） 91000 ㎡ 728　 寫(xiě)字樓 120xx0 ㎡ 960　 住宅 90000 ㎡ 900　 停車樓 29400 ㎡ 1217（含 373機(jī)械停車位）　 地面停車位 　 　 100 地下部分 98665 ㎡ 　　 地下車庫(kù) 84480 ㎡ 2413　 觀演建筑地下功能部分 14210 ㎡ 　3 車位 3730 個(gè) 　4 容積率 　 　 項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目總投資成本 343771 萬(wàn)元，其中自有資金 億元，長(zhǎng)期貸款 5 億元，貸款期利息 11973 萬(wàn)元。投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下（所得稅后）： 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i ＝8% ）：36866萬(wàn)元 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR： %項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9二．投資資源分析與評(píng)價(jià) 成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)隨著成都國(guó)際影響力的不斷提高，極大的增強(qiáng)了成都這座城市的吸引力，逐步形成了外向型、開(kāi)放型的城市發(fā)展格局。但是，成都尚缺少能夠與城市氣質(zhì)、城市功能相匹配的時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿激情和活力的城市活力中心。成都被譽(yù)為“天府之國(guó)”，常住人口 萬(wàn)人。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和旅游中心城市。隨著成都經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，成都在中國(guó)的地位及影響力與日俱增。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 地理資源優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)成都位于中國(guó)的西南部，是連接中國(guó)西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10區(qū)的核心地帶，成都獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)鑄就了六朝古都、天府之國(guó)的美譽(yù)。成都地處四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，海拔 387～5364 米。 成都平原以適宜的地理?xiàng)l件，宜人的氣候條件，自古以來(lái)都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，為成都一直以來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個(gè)山脈的交接地帶，更增強(qiáng)了其區(qū)位的重要性。資源條件成都地處我國(guó)的亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐富，四季分明，雨熱同期。優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為成都提供了豐富的資源。從森林資源、景觀資源再到珍稀物種資源應(yīng)有盡有，名副其實(shí)的天府之國(guó)，鑄就了“成都，一座讓人來(lái)了就不想離開(kāi)的城市”稱譽(yù)，吸引了大量外來(lái)群體，助跑成都房地產(chǎn)業(yè)的高速而穩(wěn)健的發(fā)展。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)辟國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線 50 多條，可與國(guó)內(nèi)外 70 多個(gè)大中城市直接通航。成都已成為西部航空樞紐 ，將打造成中國(guó)四大樞紐機(jī)場(chǎng)之一；長(zhǎng)江、嘉陵江、沙河等多條航道成為成都主要的水運(yùn)系統(tǒng)。成都港建成后將填補(bǔ)成都水路交通運(yùn)輸?shù)目瞻?，成為集旅游航運(yùn)、港口經(jīng)營(yíng)、航道養(yǎng)護(hù)、海事管理、綜合開(kāi)發(fā)為一體的水運(yùn)綜合基地。成都有著發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)體系，水運(yùn)，鐵路，公路，航空構(gòu)成了成都 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11對(duì)外聯(lián)系的紐帶，是連接中國(guó)東部和西部的交通樞紐。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展起到了支撐作用。? 社會(huì)文化地位教育情況成都的教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各類學(xué)校眾多，至 20xx 年底，成都普通高等學(xué)校有 40 所（其中 211 重點(diǎn)大學(xué) 4 所） ，中等技術(shù)學(xué)校 35 所， 普通中學(xué) 536 所，職業(yè)中學(xué) 34 所，小學(xué) 527 所，特殊教育學(xué)校 14 所。成都市各類學(xué)校數(shù)量眾多，是中國(guó)重要的教育基地之一。歷史文化情況成都?xì)v史悠久，建城迄今至少有 2300 多年，是國(guó)務(wù)院首批公布的 24個(gè)歷史文化名城之一。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開(kāi)明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都” ，因名成都。漢代是全國(guó)的五大都會(huì)之一，唐代有“揚(yáng)（州）一益（州）二”之稱，北宋時(shí)期是汴州以外的第二大都會(huì)。西漢時(shí)期，成都的織錦業(yè)馳名天下，在城西南設(shè)置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故成都又有錦官城、錦城之稱。秦昭襄王時(shí)（公元前三世紀(jì)中葉）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使 9500 平方公里的成都平原成為“沃野千里，水旱從人，不知饑饉，時(shí)無(wú)荒年”的“天府之國(guó)” 。19 世紀(jì)，法國(guó)旅行家古德?tīng)栐潎@成都是“東方的巴黎” 。 ? 旅游資源優(yōu)勢(shì)成都特殊的地理環(huán)境、豐富的自然資源讓成都旅游濃妝上映，成為歷來(lái)游客快樂(lè)的天堂。成都憑借九寨溝、大熊貓、都江堰、青城山等世界獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境等，上映著幕幕大自然的魅力。深厚的文化底蘊(yùn)，給成都旅游資源增添了靈魂。以“三星堆遺址” 、 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂(lè)的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂(lè)旅游模式在國(guó)內(nèi)國(guó)際上備受青睞。成都，優(yōu)越的自然資源、深厚的文化底蘊(yùn)、膾炙人口的美食三者的聯(lián)合鑄就成都旅游產(chǎn)業(yè)的國(guó)際地位。20xx 年成都市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。旅游接待設(shè)施進(jìn)一步改善，20xx 年年末，成都市三星級(jí)以上飯店 98 家，增加 9 家。旅行社 258 家，其中國(guó)際旅行社達(dá) 39 家。? 經(jīng)濟(jì)地位20xx 年成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3901 億元，進(jìn)入 “3000 億元”俱樂(lè)部；按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 30855 元，增長(zhǎng) %。成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位