【正文】 前期持續(xù)快速銷售，資金快速回籠的同時建立強大之品牌效應，推動中后期價格順利攀升。球場檔次在國內屬中檔偏高；球場狀況： 總面積：1,500畝　　　　總洞數：27洞　　　　　　　A場　9洞：標準桿：** 　長度：**碼　燈光球場　　　　　　　B場　9洞：標準桿：** 　長度：**碼　　　　　　　C場　9洞：標準桿：** 　長度：**碼球場定位解釋：都市型：是指緊靠中心城區(qū)，緊靠外環(huán)線；交通便利，距離市中心車程最近。這為高爾夫球場的建設提供了便利；l 土地系市政綠化帶，只須支付土地租賃費用而無需支付數額巨大的土地出讓金。本地塊地勢平坦，現狀物少。1．2 地塊優(yōu)勢分析l 本高爾夫球場是離市區(qū)最近的球場。據市統(tǒng)計局統(tǒng)計數字表明：去年我市有常駐外國人口20萬人，來某市旅游的外國人口有50萬人。北京周邊有高爾夫球場約30家，均離市區(qū)較遠。隨著國力增強，高球運動的參與者日益增多。以上三類功能資源有機整合，形成一個功能完善、突出商務、休閑、商業(yè)價值，特色鮮明的SHOPPING MALL。經營項目有商務洽談、外商交流的高檔會務場所，高檔餐飲、健身洗浴娛樂設施、分時度假酒店。第三類：商務功能設計。引入汽車影院、兒童游樂主題公園、卡拉OK、洗浴、高爾夫學校、戶外健身場所、室內外健身活動場所等，占地面積50多萬平方米，提供給客戶一處位于城市邊緣的節(jié)假日戶外活動、郊游、健身運動、休閑的場所，特別適合全家一同出游，同時還能滿足人們購物、餐飲的消費需求。消費對象為白領時尚階層以上。第二主力店說明：普爾斯馬特（PRICESMART）店面面積8000平方米，主營食品，輔助經營家庭日常生活用品，以會員店形式為宜。分為建材、家居、家俱、家裝4大類，有3萬多種商品，擁有數百個名廠名品重點品牌，倉儲型業(yè)態(tài)，消費對象多為有車一族，采用東方家園的中央采購系統(tǒng)優(yōu)勢，具有產品質量好、綠色環(huán)保、價格低廉、服務優(yōu)質完善4大優(yōu)點。滿足客戶的購物需求，經營項目為：建材、家俱、家居、食品、名品服裝，消費對象既滿足居住區(qū)、高爾夫球場客戶之需，集團采購客戶需要，客戶輻射范圍為南中環(huán)線以南的整個大南部區(qū)域；以東方家居為第一主力店，PRICEMART為第二主力店，名品折扣店為第三主力店，以汽車展廳為第四主力店。經營業(yè)態(tài)的說明以上17項經營業(yè)態(tài)，可以分為三大類：第一類：購物功能設計。16業(yè)主會所2000居住區(qū)業(yè)主會所17分時度假酒店50004星級標準小面積產權式酒店公寓，面向外商。12企業(yè)會務度假中心5000為企業(yè)舉辦會議提供高檔會議場所。室外合計15,0009高爾夫學校1000舉辦各水平、各年齡段高爾夫運動學習班；10風尚會所2000面向商務的高檔高爾夫主題會所。6娛樂和洗浴中心3,000KARAOK、洗浴桑拿、按摩、室內合計70,0007汽車影院5,000高爾夫主題公園內。l 價格定位合理、富于競爭力的；SHOPPING MALL的規(guī)模本地塊的東北角，（400畝），建筑規(guī)模10萬平米，經營業(yè)態(tài)檔次較高客戶定位中產階層以上3 、經營業(yè)態(tài)組成結構：NO經營業(yè)態(tài)規(guī)模(平米)說明1東方家居36,000分建材、家居、家俱、家裝4大類；2PRICEMART8,000食品和百貨店；3汽車展廳8,000經營各種品牌的汽車4OUTLETS折扣店10,000經營世界著名品牌服裝、飾品、用品。經過反復考察篩選，我們認為高檔家居用品、食品、分時度假、國外餐飲、兒童游樂主題公園、名品折扣店、汽車影院、健身、風尚會所、高爾夫學校能夠符合本項目的定位。l 項目定位融合商務、旅游、餐飲、娛樂、休閑、健身、購物并著重突出商務、娛樂、休閑功能的新型復合型消費場所。寬House制勝的法寶主要有兩點:一是通過增加面寬，提高了空間品質；二是通過縮小進深，控制了面積和總價，這是現象，本質是找到了對應它的市場斷層和有效目標客戶群體，其結果是產生了人們久已期盼的消費者、建筑師和開發(fā)商的三贏局面。寬House是樓市市場細分的產物，類似TownHouse卻又自立門派。在紐約、悉尼、舊金山這樣的“新獨院住宅”或者類似的住宅產品已經是一種非常成熟的主流住宅方式。業(yè)內人士評價“新獨院住宅”是一種先進的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。 這種物業(yè)形式在上海浦東的康橋半島項目（整體規(guī)劃總面積1600000平米）中有著充分的體現：目前康橋半島的“新獨院住宅”分為“聯(lián)體式”和“獨立屋”兩類，面積在152平方米226平方米之間“聯(lián)體式”主要針對中等收入家庭；而價位略高的“獨立屋”，更適合家庭成員較多的大家庭。它的建筑形式介于別墅和多層住宅之間，比別墅密度大、院子小、間距小而合理，使鄰里之間的關系更和睦；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價格能增加40至60平方米的居住面積，更寬敞、舒適，有更好的綠化、空氣環(huán)境。簡單來說，就是在交通方便的近郊，開發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價格提供住戶更大、更好的居住空間，以及完備的生活配套設施。北京華潤置地開發(fā)的翡翠城項目中的風景翠園就是采用這種形式。我們通常所說的TOWNHOUSE，也就是許多人理解的聯(lián)排住宅鄰里組團。通俗的說就是將一棟完整的別墅分隔之后供多戶居住。北京西直門附近的一處房地產開發(fā)采用了該形式（當然此項目帶有商務性質）。l 創(chuàng)新產品 獨聯(lián)體 “獨聯(lián)體”并非雙拼別墅，她是TownHouse住宅概念的一種新的形式，是將數棟別墅集中建造，構成外觀為一個大型的獨立別墅，而實質是聯(lián)排別墅的形式。77 洋房 本案的洋房是類別墅品質的花園洋房，也就是低層連體住宅。面積在260~320平方米。~，面積在300~600平方米75 獨立別墅 ~，是舒適型和豪華型結合的獨立別墅產品，安排在靠高爾夫球場的地帶。庭院是主賣點之一，可在庭院里設推桿練習場，果嶺、私人生態(tài)農莊，中式或西式帶泳池的園林庭院。如可有只有一層的莊園式的獨立別墅。69 產品定位70 區(qū)域坐莊產品：360176。，主力戶型建筑面積85—130平米。標準型獨立別墅、雙拼別墅(—)具備一定景觀，占地1—3畝地，建筑面積中等，如250—320平米；經濟型高性價比、沖擊市場型的占地小，建筑面積小的獨立別墅和類獨立別墅；對市場上現有聯(lián)排別墅進行升級換代的聯(lián)排別墅，如ROLLHOUSE、U HOUSE、寬HOUSE；、（Row house）；住宅區(qū)主力產品是經濟型獨立別墅和類獨立別墅（介乎獨立別墅和聯(lián)排別墅之間的產品）；—。SHOPPING MALL定位：融合購物、商務、旅游、餐飲、娛樂、休閑、健身功能，并著重突出商務、娛樂、休閑功能的新型復合型消費場所。高爾夫球場定位： 都市型高爾夫球場。MR城項目規(guī)劃草案項目定位：世界級原創(chuàng)別墅，高爾夫集合社區(qū)。二、 項目市場定位 項目核心理念：嫁接不同產業(yè)的復合地產，房地產+高爾夫+教育+商業(yè)+商務+休閑。該地塊最大的交通主干線是北側的外環(huán)線，而居住用地被綠化帶（高爾夫球場、高爾夫主題公園）圍繞，考慮交通優(yōu)勢和居住區(qū)聯(lián)系的優(yōu)勢，地塊的西北角是本案地塊中最具商業(yè)價值的優(yōu)勢。優(yōu)越的交通優(yōu)勢將為MR城打造成為“連接市區(qū)經濟與濱海經濟的有力節(jié)點”提供了支撐。市區(qū)道路交通比較方便。地塊緊鄰外環(huán)線快速路，建設中的某市地鐵一號線延伸入雙港組團，東側的微山路即將進行擴建，交通方便，出行較為便捷。 居住價值分析地塊北側為某市外環(huán)線控制寬度綠化帶500米，西側津沽二線綠化帶控制寬度300米，南側為8公頃（120畝）水域，北側的外環(huán)河即將于2003年9月底前改造完璧，整體自然環(huán)境較好，地塊在城市主導風向上風口，空氣質量較好。地塊東至微山路，南至梨雙公路，西至規(guī)劃的津沽二線，北至外環(huán)線。6263 第四章 MR城項目發(fā)展綱要一、 地塊價值分析 MR城項目土地概況地塊位于某市中心城區(qū)東南部、津南區(qū)西北部雙港組團西部。這些區(qū)域將會隨著時間的不斷推移，會變得漸成熟，并將成為高尚居住中心區(qū)域，從而帶動整個某房地產的發(fā)展。54 ■住房公積金按揭政策逐步放開55 政府為了促進某房地產快速發(fā)展，并成為支柱產業(yè)，對個人住房公積金貸款逐步放開，最高貸款可高達20萬元，從而為房地產發(fā)展提供了一個良好的市場環(huán)境。某市今年將斥資全力打造北方綠城，外環(huán)以外將以500米寬的綠化帶環(huán)繞整個外環(huán)線；50 ■土地招標拍賣，控制地土51 今年，某將土地進入市場，并全部采取招標、拍賣和掛牌三種方式，讓所有房地產開發(fā)商公平競爭。4546 政府為房地產搭起了一個良好的平臺47 今年某市政府決心為房地產開發(fā)商搭建一個好的舞臺，提供一個良好的開發(fā)基礎。41 ■03年計劃新建住房640萬平方米，計劃銷售商品房700萬平方米，私房交易300萬平方米，公房置換120萬平方米；42 ■同時，將放寬買房落戶政策，鼓勵外來人口購房置業(yè)，同時大幅降低房地產交易稅費，刺激居民住房消費■ 某市的城市轉型給房地產業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機會。全面放開供暖市場、房屋拆遷市場、房地產中介服務市場和物業(yè)管理市場，吸引國內外優(yōu)秀的企業(yè)來某投資和發(fā)展，推動某市房地產業(yè)的健康、快速發(fā)展。32 （2）城市邊沿將是大盤的競技場33 隨著某城市化進程不斷變化，城市的不斷擴張，新的一輪房地產競爭將會在城市邊緣這一新領域中展開激烈的搏斗，“大盤圍城”這一房地產發(fā)展將是未來某市的一個重要的發(fā)展方向。27 市場受眾度的拉動28 過去業(yè)界和市民對紅橋區(qū)房地產市場一直不看好，其主要原因是該區(qū)的配套落后、離市中心較遠、交通不方便、周邊環(huán)境較差等，一直以來該區(qū)的房地產水平都相對落后，大部分市民都是以自建房和公房居住為主，部分市民更鐘情于市中心的房子；隨著一些強勢品牌的開發(fā)商進駐開發(fā)房地產和人們的生活水平不斷的提高，進而市民對居住的環(huán)境有更高的要求，而有空間可以做好環(huán)境的只有郊區(qū)大盤，于是郊區(qū)大盤將漸漸地吸引市周邊和市中心的部分客戶。22 1．2 個案拉動房地產區(qū)域的發(fā)展23 品牌發(fā)展商強勢拉動區(qū)域房地產發(fā)展24 如瑞景居住區(qū)在早兩年是一個房地產發(fā)展非常落后的一個區(qū)域，大部分業(yè)界人士、市民都不看好的一個落后的區(qū)域，到現在已有：奧園品牌、順馳品牌、大通等一些國內強勢品牌開發(fā)商進駐該區(qū)域，拉到了該區(qū)域的發(fā)展，將一些新的產品、新的開發(fā)理念帶進了該區(qū)域，并重新改變了該區(qū)域現有的生活方式和居住方式，受到眾多市民的追捧。21 結論：（1） 某房地產發(fā)展處于快速發(fā)展階段，競爭十分激烈，但存在很多市場空白。20 18 消費市場漸漸步入理性，消費觀念正在改變19 低價房仍是居民需求的主導（%）17 據統(tǒng)計，%，其中，%，每平方米售價在4000元/%，高價位、大戶型開發(fā)量加大，進一步加劇了高端市場的競爭。更深層次的動因是經過前段時間的某政府對外環(huán)的整治與綠化。12 究其原因，某是輻射河北省、山西、內蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，某港作為北方唯一的深水不凍港，是北方地區(qū)的主要進出口港，其地理位置十分優(yōu)越。10 外埠地產商紛紛搶灘某地產11 進入2002年，大批外埠開發(fā)商揮師某，來自外地產商成為其中的主力軍如萬科、奧林匹克花園、陽光100等。一個是被當地消費者淘汰。某房地產空間很大，原來的開發(fā)商開始慢慢經過競爭洗禮，具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商，其核心競爭力將會得到充分的提升。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣。一個是城市體量比較大，一個是城市邊沿功能作用比較強，而城市結構沒有得到調整，隨著城市產業(yè)結構的調整，加之某資源多，土地資源、工業(yè)資源、文化資源、人口資源等會變成一個巨大優(yōu)勢，這些會在今后市場競爭中顯現出來。這是上升期中的調整，它會為某市房地產業(yè)更大發(fā)展創(chuàng)造條件，積蓄著能量。按常規(guī)，某房地產將會在2004年進入調整期。2 某房地產市場發(fā)展特征1．1某房地產發(fā)展態(tài)勢分析3 某房地產市場運行比全國稍晚一個節(jié)氣4 全國房地產是1998年下半年開始進入新一輪高潮，而某市從2001年的下半年開始進入高潮。城市居民人均可支配收入8959元，%。%。2001年，比上年增長12%。某的商貿、金融等第三產業(yè)日益發(fā)達。在全國工業(yè)城市中，某工業(yè)的規(guī)模、總產值、經濟效益等均居前列。到2001年底。某市轄18個區(qū)縣，其中市轄區(qū)15個：和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。MR城項目是一個復合地產項目，它在將房地產業(yè)與商務、休閑體育、文化教育進行嫁接復合的基礎上，又整合了SHOPPING MALL，并將高爾夫球運動引入社區(qū),并定位為“高爾夫集合社區(qū)”。該項目東至微山路，南至梨雙公路，西至規(guī)劃的津沽二線，北至外環(huán)線。MR城項目商業(yè)計劃書MR城項目商業(yè)計劃書目 錄第一章 項目概況一、 項目名稱二、 公司名稱三、 項目投資規(guī)模四、 項目概況第二章 公司簡介第三章 項目投資環(huán)境分析一、 某市宏觀經濟環(huán)境分析二、 某市房地產宏觀環(huán)境分析第四章 項目發(fā)展綱要一、 地塊價值分析二、 項目市場定位三、 項目產品定位四、 泛MALL區(qū)（大型主題購物公園）五、 高爾夫球場第五章 項目營銷策略綱要一、 營銷策略二、 營銷方式三、 整體營銷攻擊策略四、 銷售排期五、 推盤時間安排六、 階段性銷售計劃七、 首期整合營銷計劃第六章 財務計劃一、 財務分析二、 現金流量表第七章 風險控制一、 政策風險的規(guī)避二、 社會風險的規(guī)避三、 經營性風險的規(guī)避四、 市場風險的規(guī)避五、 財務風險的規(guī)避第八章 資金籌集一、 資金來源組成二、 資金需求估算第一章 項目概況項目名稱：MR城（Mall City）公司名稱：某房地產開發(fā)有限公司項目投資總額：