【正文】 標(biāo)準(zhǔn)層出陽光房等，優(yōu)化室內(nèi)空間。廣州鳳凰城ROLL HOUSE0．550．6，較經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體建筑密度進(jìn)一步提高，棟與棟之間獨(dú)立，院與院（特別是側(cè)院，往往很?。┫噙B，庭院很小，只有后院或中庭比較私密，前院、側(cè)院的可用性較差，棟棟之間側(cè)面間距約23米，810棟在盡端式道路端口放大成約400—500平米的公共庭院。產(chǎn)品大體相當(dāng)于原分類獨(dú)立別墅中的豪華型和舒適型。產(chǎn)品說明在我們的工作和市場(chǎng)中，實(shí)際上并沒有對(duì)TOWNHOUSE、所謂別墅、低層或者低密度住宅有一個(gè)明確的概念，都是比較含糊的。%不變，累計(jì)貸款期限為9年，前3年貸款額8億，后6年每年貸款額1億元計(jì)算。12．銷售代理費(fèi) 由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，%。8．高壓線遷移費(fèi) 按照遷移費(fèi)1000萬元，高爾夫球場(chǎng)同住宅35：65比例分拆，住宅擔(dān)負(fù)650萬元。4．配套費(fèi) 由于配套條件較好，配套費(fèi)用較一般項(xiàng)目高。由于設(shè)計(jì)深度的原因，這里未考慮建筑面積與銷售面積的差別。表二：不同住宅類型建筑參數(shù)表建筑參數(shù)豪華舒適型獨(dú)立雙拼別墅經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體ROLLHOUSE寬墅TOWNHOUSE洋房合計(jì)單位或說明建筑面積451319448 萬平米凈住宅容積率住宅用地范圍住宅用地1091722486 萬平米用地比率9%8%15%20%43%5%100%%居住用地 萬平米住宅容積率 居住區(qū)用地范圍建筑面積比例%%%%%%%%注：表中凈住宅容積率為計(jì)算過程使用的概念，分母為居住區(qū)用地的住宅用地部分。各投資項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營投資如下：B． SHOPPING MALL投資估算C． MR城SHOPPING MALL成本測(cè)算表表一：建安成本測(cè)算序號(hào)業(yè)態(tài)單價(jià)總價(jià)建筑面積比例備注1東方家園 1,700 61,200,000 36,000 %年租金遞增2PRICESMART 1,700 13,600,000 8,000 %年租金遞增3IKEA 1,700 13,600,000 8,000 %年租金遞增4名品折扣 1,700 8,500,000 5,000 %年租金遞增5汽車影院 500 2,000,000 4,000 %年租金遞增6兒童游樂主題公園 4,000 %年租金遞增7餐飲群 2,000 20,000,000 10,000 %年租金遞增8分時(shí)度假酒店 4,000 20,000,000 5,000 %年租金遞增9高爾夫?qū)W校 1,700 1,700,000 1,000 %年租金遞增10風(fēng)尚會(huì)所 2,000 4,000,000 2,000 %年租金遞增11外商活動(dòng)中心 2,000 10,000,000 5,000 %年租金遞增12企業(yè)會(huì)務(wù)渡假中心 2,000 10,000,000 5,000 %年租金遞增13室內(nèi)健身中心 2,000 6,000,000 3,000 %年租金遞增合計(jì) 1,777 170,600,000 96,000 表二：MR城SHOPPING MALL成本測(cè)算表序號(hào)成本項(xiàng)單價(jià)（元/m2）總價(jià)建筑面積1GDV 6, 608,282,251 96,000 2土地成本 56,000,000 96,000 3前期費(fèi)用 9,600,000 96,000 4建安成本 1, 170,600,000 96,000 5大小配套 48,000,000 96,000 6管理費(fèi) 4,263,000 96,000 7推廣費(fèi) 12,165,645 96,000 8不可預(yù)見費(fèi) 4,263,000 96,000 9銷售稅金 1, 106,753,535 96,000 營業(yè)稅(國稅) 30,414,113 營業(yè)稅(地稅) 3,345,552 房產(chǎn)稅 72,993,870 10財(cái)務(wù)成本 77,798,743 96,000 11總成本 5, 596,197,458 96,000 回報(bào)率%D． 住宅項(xiàng)目投資及利潤估算住宅項(xiàng)目中包含六類產(chǎn)品，豪華型或舒適型獨(dú)立別墅、舒適型或經(jīng)濟(jì)型雙拼別墅、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅、ROLLHOUSE、聯(lián)排別墅、洋房，其投資和利潤分別估算。使之取得良好的銷售遁環(huán)。銷售目標(biāo)：經(jīng)過以本案生活方式對(duì)買家的導(dǎo)入和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)的導(dǎo)入，預(yù)計(jì)完成推出組團(tuán)單位的認(rèn)購。同時(shí)泛MALL的部分設(shè)施投入使用，增強(qiáng)項(xiàng)目的知名度及買家的信心。（8）泛MALL的品牌商的進(jìn)駐或掛牌。 四、銷售排期市場(chǎng)預(yù)熱及登記期市場(chǎng)認(rèn)購期開盤期————1個(gè)月———————1個(gè)月——————4個(gè)月———5/X 6/X 6/X 6/X 7/X 8/X 9/X 10/X——————⊙——————————⊙———⊙—⊙——⊙——— ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲內(nèi)部登記截止市場(chǎng)認(rèn)購開始準(zhǔn)備開盤市場(chǎng)認(rèn)購截止第一階段開始，正式開盤第二階段開始第三階段開始第一次封盤— 預(yù)計(jì)銷售完成任務(wù)組團(tuán) —預(yù)計(jì)完成推出的組團(tuán)單位銷售——預(yù)計(jì)完成首期所有貨量銷售———————開盤前預(yù)計(jì)銷售率40%———————開盤后預(yù)計(jì)完成銷售率60%——第二期銷售準(zhǔn)備—五、推盤時(shí)間安排2004年3月 宣傳引導(dǎo)開始，工地正式動(dòng)工2004年4月～2003年5月 導(dǎo)入期，前期宣傳及推廣活動(dòng)2004年5月1日～6月X日 市場(chǎng)預(yù)熱及登記期2004年6月X日～6月Y日 市場(chǎng)認(rèn)購期2004年7月X日 正式開盤2004年7月X日～8月Y日 開盤后第一銷售階段2004年8月Y日～9月X日 開盤后第二銷售階段2004年9月Y日～10月Y日 開盤后第三銷售階段六、階段性銷售計(jì)劃A．市場(chǎng)預(yù)熱及登記期階段工作重點(diǎn)：（1）塑造企業(yè)品牌形象建立市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度（2）通過發(fā)展商的公司內(nèi)部關(guān)系客戶和社會(huì)關(guān)系客戶，建立基礎(chǔ)客戶網(wǎng)群主訴求點(diǎn)：品牌形象媒體配合，推廣策略指導(dǎo)思路（1）軟性報(bào)道的宣傳，軟性文章的運(yùn)用（2）開始投入報(bào)紙廣告（3）戶外廣告的設(shè)置，包括路牌、掛旗等交通線路包裝、地塊/工地現(xiàn)場(chǎng)包裝等。項(xiàng)目的規(guī)劃性主題宣傳?！?在推廣節(jié)奏上，應(yīng)根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)推出不同的類別廣告。■廣告推廣◆ 結(jié)合每個(gè)銷售周期的推廣主題，在廣告設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)每一期推出的組團(tuán)不同而對(duì)的客戶群體不同而依出變化。銷售中心應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)立接待區(qū)、演示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、少兒游玩區(qū)等，使客戶感到項(xiàng)目的以人為本的親和性。從而提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的投資欲及信心。“爆炸式”銷售在“點(diǎn)式”銷售的引爆下呈“爆炸式”的銷售場(chǎng)面，而同時(shí)控制每項(xiàng)推出貨量，造成供不應(yīng)求的假象，也可避免貨尾質(zhì)數(shù)偏低的現(xiàn)象。但推盤策略上每次推盤，注意好中差貨型搭配，合理控制配比，以達(dá)到每個(gè)銷售期的控制目標(biāo)。促使買家盡早購買。系列硬性廣告采用多種形式的整合，包括報(bào)紙、電視媒體的運(yùn)用。建議在首期的開發(fā)投入時(shí)就應(yīng)作出市場(chǎng)的軟性推廣。（3）發(fā)展商之前的成功開發(fā)項(xiàng)目演示，以示實(shí)力和規(guī)模，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，從而達(dá)到品牌的推廣。（1）利用五一、十一黃金周期間在市區(qū)內(nèi)設(shè)立兩三個(gè)人流集中點(diǎn)作為分銷中心，及設(shè)有直通巴士往返，以作宣傳及聚集人氣之用。賣場(chǎng)營銷的主要環(huán)節(jié)如下極富動(dòng)感，歐式裝煌的大型營銷中心包裝交通線路，小區(qū)引導(dǎo)路線等的道路包裝大型示范區(qū)域（包括示范現(xiàn)樓樣板房、示范園景等）高爾夫主題公園展示歐式園林的包裝與賣場(chǎng)作用泛MALL的開放演示賣場(chǎng)營銷其項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)用地應(yīng)盡量平整及綠化，加以有效利用。商務(wù)型：以高爾夫?yàn)樯虅?wù)、政務(wù)平臺(tái)，發(fā)展會(huì)議功能、聚會(huì)功能；會(huì)員制：球會(huì)屬私人俱樂部性質(zhì)，以球會(huì)會(huì)籍作為最重要收入來源；現(xiàn)已有投資人出資建設(shè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，并與房地產(chǎn)公司簽訂意向協(xié)議。地表為砂壤土，特別適應(yīng)種植草皮及其它植物，砂壤土下又有約20米的亞粘土層，不易滲透，天然保護(hù)了地下水層不被污染。某市白領(lǐng)階層、企業(yè)界中高層管理人士紛紛涉足高爾夫運(yùn)動(dòng)，未來高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展前景很大，但目前某僅有三家高爾夫球場(chǎng)｛某國際溫泉高爾夫俱樂部（東麗區(qū)貫莊）、某華納國際高爾夫俱樂部（某開發(fā)區(qū)）、某楊柳青國際高爾夫俱樂部（西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)）｝，顯然不能滿足高球運(yùn)動(dòng)的發(fā)展。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，目前中國有50多萬高爾夫人口，并以驚人的速度提高。消費(fèi)對(duì)象為某各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層行政官員，商務(wù)功能的設(shè)計(jì)既提高了本MALL的形象和檔次，又豐富了高爾夫球場(chǎng)的使用功能，滿足了高階層人士的消費(fèi)需求，形成本項(xiàng)目獨(dú)具特色的高爾夫主題的沙龍文化，對(duì)提升本項(xiàng)目的社會(huì)地位和社會(huì)認(rèn)可度起到很關(guān)鍵的作用。消費(fèi)對(duì)象白領(lǐng)階層以上。第三家主力店說明：名品折扣店(OUTLETS)店面面積10000平米，經(jīng)營世界知名服裝、飾品、生活用品。第一主力店說明：東方家園（ORIENT HOME），為3層店，面寬120米，進(jìn)深100米，3層均為4米層高，位置醒目，要形成外環(huán)線上的標(biāo)志性建筑，采用輕鋼結(jié)構(gòu)，大開間大跨度。18免費(fèi)室外停車場(chǎng)40000SHOPPING MALL使用。11外商活動(dòng)中心5000為韓商、日商、臺(tái)商等外商提供高檔交流場(chǎng)所。5餐飲店5,000面向旅游、休閑、娛樂的快餐和正餐。l 經(jīng)營定位不搞大而全、小而全的一般性綜合百貨MALL、超市類型，經(jīng)營業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)差異化、創(chuàng)新型，業(yè)態(tài)組合是新型有機(jī)復(fù)合型，強(qiáng)調(diào)商務(wù)、娛樂、休閑、餐飲、旅游的價(jià)值。“寬House”通過合理分配功能，將主力戶型的總價(jià)控制下來，其建筑面積雖小于同等價(jià)格的TownHouse產(chǎn)品，但居住及使用功能毫不遜色。能買得起商品房的，就可以選擇“新獨(dú)院住宅”，這在國外發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為趨勢(shì)，事實(shí)證明消費(fèi)者不僅能夠接受而且會(huì)更喜歡這種新的方式。在土地價(jià)格相對(duì)便宜的近郊開發(fā)這種更舒適的現(xiàn)代家居，其價(jià)格是多數(shù)買得起商品房的中國購房家庭都能接受的。 新獨(dú)院住宅 所謂“新獨(dú)院住宅” 其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”。 ROLLHOUSE ROLLHOUSE首先實(shí)現(xiàn)的是概念上的突破。具體做法是將別墅建設(shè)于地塊中間，且之間相互連接，而四周辟為花園。76 類別墅產(chǎn)品 本案的類別墅產(chǎn)品包括有：經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)立別墅，雙拼別墅，聯(lián)排別墅，不超過三層，面積在180~240平方米，采用新獨(dú)院住宅的形式來創(chuàng)新；，面積在190~220平方米，采用寬HOUSE和新獨(dú)院住宅的形式創(chuàng)新；，面積在150~180平方米，采用ROLLHOUSE，獨(dú)聯(lián)體的形式來創(chuàng)新。坐莊產(chǎn)品的數(shù)量有控制，建議不超過20套。全高爾夫景觀別墅，頂級(jí)夢(mèng)幻產(chǎn)品；71 區(qū)域沖擊產(chǎn)品：新獨(dú)院住宅，獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品；72 區(qū)域引爆：類別墅洋房產(chǎn)品；73 區(qū)域升級(jí)：寬HOUSE、ROLLHOUSE產(chǎn)品；74 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見第六章第三節(jié)住宅項(xiàng)目投資及利潤估算）產(chǎn)品描述l 坐莊產(chǎn)品（超豪華型的獨(dú)立別墅） 在本案最好的景觀地帶安排的大面積、超豪華型的獨(dú)立別墅，如放在本案的高爾夫球場(chǎng)中，形成360度高爾夫景觀的獨(dú)立別墅，層數(shù)在一到二層半，不大于二層半。每棟建筑面積160—230平米。高爾夫主題公園定位：中產(chǎn)化高爾夫、體驗(yàn)式高爾夫。項(xiàng)目核心主題：高爾夫集合社區(qū)。由于該地塊有較多的交通路網(wǎng)的連接，先天就具備了較高的商業(yè)價(jià)值，而區(qū)域的商業(yè)中心現(xiàn)時(shí)是一個(gè)空缺點(diǎn)，因而為本地快建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心提供的較大的機(jī)遇。 商業(yè)價(jià)值分析地塊緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，外環(huán)線與京津塘，唐津，京濱，京滬，津保等多條高速連接，可以快速向整個(gè)華北區(qū)輻射。地塊總規(guī)劃用地面積為333公頃（4600畝），（100畝）。60 結(jié)論：61 隨著某市政府對(duì)城市進(jìn)行如火如茶的整治，包括外環(huán)的綠化帶、地鐵一號(hào)線、居住區(qū)的規(guī)劃，給房地產(chǎn)地商開發(fā)商搭起了一個(gè)良好的平臺(tái)，為某市房地產(chǎn)發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。52 ■土地稅費(fèi)的上漲53 從有關(guān)方面了解到，政府為了有效控制土地閑置，將會(huì)通過提高土地的稅費(fèi)來增加土地成本，從而整頓土地市場(chǎng)，為開發(fā)商提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。43 結(jié)論：44 城市的擴(kuò)張，舊城的改造以及