【正文】 個(gè)金華市為數(shù)不多的幾個(gè)大型住宅小區(qū)之一，小區(qū)的開發(fā)周期將歷時(shí)4年左右。該項(xiàng)目同其北側(cè)的都市BoBo生活館一樣，受到地塊大小因素的影響，項(xiàng)目整體規(guī)模較小，容積率偏高，綠化率只有30%左右，這會那些對小區(qū)環(huán)境要求較高的購房者產(chǎn)生較大的抗性。面積則控制在130平方米左右。由于小高層住宅朝南的房型比較好賣，因此開發(fā)商將朝南的住宅設(shè)計(jì)為99平方米的2房，而將面積較小的單身公寓設(shè)計(jì)在小高層的北側(cè)，合理的應(yīng)用了客戶的購房心理。小區(qū)由一棟12F小高層和以棟6F多層建筑組成，占地面積8500平方米。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者在項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，采用了水景的設(shè)計(jì)，在創(chuàng)造了賣點(diǎn)的同時(shí)，也提升了小區(qū)自身的品質(zhì)。香格里花園的小高層住宅為金華市內(nèi)較少采用的板式結(jié)構(gòu)，相對于普通的蝶型小高層而言，其通風(fēng)和采光的功能更為明顯。六、香格里花園位 置：丹溪路近東陽街投資興建：浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司營銷企劃：青鳥廣告總建筑面積：占地面積：建筑樓層：612F價(jià) 格：1850—2400元 / 平方米左右 面 積：110198平方米左右總 戶 數(shù)：約500戶綠 化 率：40%交房日期：2003年12月車 位：未定點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)東萊路與東陽街交叉口的香格里花園系浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資興建的高品質(zhì)生活住宅小區(qū)。商鋪位于小區(qū)沿街住宅的底層，價(jià)格分別為6000元/平方米和2380元/平方米左右。多層住宅以及小高層住宅南面幾個(gè)單元為普通的公寓房，小高層北面幾個(gè)單元?jiǎng)t是40平方米左右的單身公寓，而其他房型的面積控制在2房94—137平方米；3房面積在135平方米左右；躍層住宅的面積則達(dá)到了160平方米左右。整個(gè)小區(qū)占地8500平方米，總建筑面積近19000平方米，其中住宅面積18000左右，商業(yè)用房面積約900余平方米。為了商鋪部分銷售的順利完成，開發(fā)商為各商鋪業(yè)主提供了前3年反還投資回報(bào)率的促銷方式來吸引客戶，令商鋪的出售情況良好，到本次市調(diào)結(jié)束時(shí)間為止，出售率以達(dá)70%左右。而且，該項(xiàng)目的東側(cè)為金華市第十五中學(xué)，雖然為住戶子女的就學(xué)提供了方便，但同時(shí)也對老年住戶的生活產(chǎn)生了一定的影響。房型面積的控制較為合理，各房型面積分別為：2房87—90平方米；3房114—129平方米；4房132平方米；躍層房型的面積為150—160平方米，其中3房住宅為整個(gè)小區(qū)內(nèi)的主力房型，約占總房型配比的45%左右。 四、 銀都花園位 置：東萊路近蘭溪街投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：4萬平方米占地面積：建筑樓層：6F價(jià) 格：均價(jià)2200元 / 平方米 面 積：87160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價(jià)格：7300—9300元/ 平方米綠 化 率：35%交房日期：2003年12月車 位：3200元/ 平方米左右點(diǎn)評：銀都花園位于江南地區(qū)市民廣場以南的蘭溪街近東萊路處，由金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司投資興建。該項(xiàng)目小高層底下的2層裙房被規(guī)劃為金華火腿城，雖然到目前為止其商業(yè)裙房的招商情況良好，但由于商業(yè)性質(zhì)問題，多多少少影響到了住宅部分的銷售進(jìn)度。其中，40—45平方米的單身公寓為其主力房型，占到了整個(gè)房型配比的40%以上。三、 李 漁 灣 位 置：李漁路近義烏街投資興建：美邦置業(yè)廣告代理：金華郵遞廣告有限責(zé)任公司建筑樓層：6—15F價(jià) 格：多層公寓房均價(jià)2200元/平方米左右； 小高層單身公寓2600元/平方米起； 面 積：40190平方米總 戶 數(shù)：190余戶（其中單身公寓約70余戶）商鋪價(jià)格：未定綠 化 率：30%左右交房日期：2003年10月（多層）；2004年6月（小高層單身公寓）車 位：—點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)李漁路和義烏街交叉口的李漁灣小區(qū)由美邦置業(yè)有限公司（原萬達(dá)房產(chǎn)）投資興建。該項(xiàng)目的沿街商鋪是本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的，達(dá)到了14300元/平方米左右。由金華天和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的都市BoBo生活館充分抓住了現(xiàn)代人對于小房型住宅的投資理念以及年輕白領(lǐng)的購房需求，以42—65平方米的單身公寓為項(xiàng)目的主力房型，并利用精裝修這一炒作理念對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，起到了意想不到的市場效應(yīng)。由于該項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較近，因此其將于2003年8月開盤的二期住宅將成為本項(xiàng)目的主要競爭對手之一。小區(qū)沿街住宅底部為兩層的商鋪，由于要到下半年才推出，價(jià)格至今未定。房型面積控制在90197平方米左右，其中2房面積為90—110平方米，3房面積在120—140平方米左右，頂樓躍層面積則集中于170—197平方米之間。由13幢6—19F建筑物組成的整個(gè)小區(qū)，占地面積約3萬平方米，其中12幢為住宅樓，總戶數(shù)達(dá)到了600余戶另有一幢10F的辦公樓位于整個(gè)小區(qū)的西南角處。其余七個(gè)總價(jià)段住宅的銷售情況則相對較差，其各自的銷售率均沒有超過平均銷售率。F、 總 價(jià)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目總價(jià)分布如下：總價(jià)（萬元）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）10以下59890921015612871551520374658820251532629189253021443283643035336724266335401328312745404513120654550237174650以上1251248總計(jì)1002117140266 從總價(jià)段分布上來看， 3035萬元的住宅供應(yīng)量最大，占到總供應(yīng)量比例得33%，2025萬元、2530萬元以及3540萬元住宅的供應(yīng)量次之，分別占總量體比例的15%、21%和13%，其余總價(jià)段住宅供應(yīng)量均不超過總量體比例的10%。E、 面 積市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目面積分布如下：面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）100以下16345274791001101532822167110120183772697112013024508354701301402042621651140150235133715016023723621601702321753170以上1291552總計(jì)1002117140266從上述面積分布來看，主力面積主要集中于120130m2和130140m2兩個(gè)面積段以內(nèi)，供應(yīng)量都占到了總供應(yīng)量的20%以上； 120 m2以下的三個(gè)面積段供應(yīng)量也比較大，所占比例均超過了10%；而其余的幾個(gè)面積段供應(yīng)量則都處于10%以下。從各房型的銷售情況來看，復(fù)式3房最受歡迎（銷售率達(dá)到了90%以上），說明消費(fèi)者容易接受新的居住理念；售況居次的為2房2衛(wèi)，銷售率達(dá)到88%左右，此種房型較適合青年一代，功能齊全，總價(jià)的控制也較為合理，因而售況也頗佳。著說明雖然目前階段小高層住宅的供應(yīng)量不是很大，但其的市場接受能力卻較強(qiáng)。這主要是由于現(xiàn)房項(xiàng)目的開盤時(shí)期較早，銷售時(shí)間較長，而且受到直觀因素的影響，現(xiàn)房的可信程度明顯高于期房。A． 總體狀況本章抽樣調(diào)查主要針對江南地區(qū)目前階段正在銷（預(yù)）售的樓盤，抽樣案例總量體約為：262514m2，總戶數(shù)達(dá)2117戶左右,售出戶數(shù)約1402戶，平均銷售率在66%左右。另外，值得一提的是:雖然本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施的設(shè)置較少（尤其是商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施），但距離本區(qū)域不遠(yuǎn)的賓虹路作為金華市江南地區(qū)最繁華的商業(yè)街，幾乎所有的公建配套設(shè)施都較為齊全，是整個(gè)江南地區(qū)居民休閑、娛樂、購物的理想去處。＊在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有三家，其中兩家由于規(guī)模較小，對本項(xiàng)目的影響不大，而另一家現(xiàn)正在修建過程中的金華市兒童醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，在本項(xiàng)目未來的推廣過程中，其將起到非常重要的推動作用。＊ 同商業(yè)設(shè)施一樣餐飲娛樂設(shè)施在該區(qū)域內(nèi)也較為缺乏隨著金華市政府對于江南地區(qū)開發(fā)力度的逐步加大以及周邊地區(qū)住宅物業(yè)的竣工交房，相信商業(yè)設(shè)施和餐飲娛樂設(shè)施缺乏的不利因素將會得到妥善的解決。隨著區(qū)域內(nèi)另一條交通主干道環(huán)城南路的逐步竣工，本項(xiàng)目周邊交通線路缺乏的現(xiàn)象將得到改善。綜述通過以上我們對本市調(diào)區(qū)域環(huán)境的調(diào)查與分析，可以對其作出如下綜述：＊ 項(xiàng)目周邊總體道路狀況較好，由于車流量不是很大的關(guān)系，不會出現(xiàn)交通擁擠的現(xiàn)象，這對于本項(xiàng)目將來中具有自備車或者需要座公交車出行的住戶而言是一個(gè)利好因素?？紤]到本項(xiàng)目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境相對較差，因此本項(xiàng)目內(nèi)部的綠化環(huán)境則顯得尤為重要。以本項(xiàng)目為起始點(diǎn)，步行至這三處集中綠化約需1020分鐘左右。由于樹齡較短，樹木的覆蓋率較小, 對于陽光的遮擋只能達(dá)到道路的四分之一左右。這兩家醫(yī)療機(jī)構(gòu)規(guī)模均較小，對本項(xiàng)目而言夠不成直接影響。經(jīng)調(diào)查，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有3家，其中規(guī)模較大的僅有位于東萊路上現(xiàn)正在修建的金華市兒童醫(yī)院一家，竣工后的該醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，其將成為本項(xiàng)目在未來推廣過程中重要的優(yōu)勢賣點(diǎn)之一。四、醫(yī)療機(jī)構(gòu)分析住宅物業(yè)周邊地區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的設(shè)置雖然不是必需的，但其可以成為住宅物業(yè)在推廣過程中的優(yōu)勢賣點(diǎn)之一。其中東苑小學(xué)距離本項(xiàng)目步行約需十分鐘左右，而城南中學(xué)距離本項(xiàng)目步行要十五分鐘以上。整個(gè)環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)總共只有兩所學(xué)校，分別是位于義烏街上的東苑小學(xué)和位于東萊路蘭溪路口的十五中（城南中學(xué)）。三、教育機(jī)構(gòu)分析社會不斷的發(fā)展，令現(xiàn)代人士對于子女的教育顯得格外重視，因此完善的教育機(jī)構(gòu)設(shè)置對于住宅物業(yè)而言也顯得尤為重要。由于大多數(shù)住宅小區(qū)都未交房，所以這些會所也都沒有進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)。在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，餐飲娛樂設(shè)施極其缺乏。隨著區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的竣工，區(qū)域內(nèi)的居民將不斷的增多，相信屆時(shí)一定會出現(xiàn)眾多經(jīng)營不同商品的各式商鋪，為該區(qū)域內(nèi)的居民日常生活提供方便。就本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)階段的商業(yè)設(shè)施而言，存在著較為明顯的不足，整個(gè)市調(diào)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施多以住宅項(xiàng)目的沿街一、二層店鋪為主，由于大部分住宅項(xiàng)目處于期房階段，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域內(nèi)70%以上的店鋪尚未開始營業(yè)。而由于環(huán)城南路是距離本項(xiàng)目最近的交通主干道，對于本項(xiàng)目的開發(fā)將起到積極的推動作用?，F(xiàn)階段公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的兩條交通主干道八一南街和丹溪路之上，距離本項(xiàng)目步行約需5~10分鐘左右。第二節(jié) 公共交通及道路狀況分析此次環(huán)境調(diào)查主要圍繞本項(xiàng)目周邊地區(qū)展開，共計(jì)道路９條，其中東西向道路包括有丹溪路、東萊路、環(huán)城南路（在建）、金磐路（在建）以及清照路（在建）；南北向道路則有蘭溪街、八一南街、義烏街和東陽街，屬于交通主干道的分別為東西向的丹溪路、環(huán)城南路（在建）和南北向的八一南街。為了能夠更為詳細(xì)地了解本項(xiàng)目周邊地區(qū)的交通線路、道路、綠化、金融設(shè)施等方面的情況，我司將本次環(huán)境調(diào)查的范圍設(shè)定為北靠丹浜路，南臨清照路（在建），西接蘭溪街，東至東陽街的區(qū)域內(nèi)。在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀，相對于目前城市價(jià)格水平，居民的購買力已達(dá)到相當(dāng)水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場的發(fā)展，將視有無合理的市場供應(yīng)而定。三是加快建設(shè)文化中心。(五) 全面發(fā)展各項(xiàng)社會事業(yè)，進(jìn)一步提升城市功能一是優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)。(四) 以優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 以市場集群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加快以道路為重點(diǎn)的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高配套水平。（二） 以園區(qū)建設(shè)和招商引資為重點(diǎn)，著力提升工業(yè)化水平抓好工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃整合，加快形成三個(gè)層次的園區(qū)格局，為不同層