【正文】 分別排列整齊，外觀無污跡，桶蓋密封，地面無污水，墻面無污跡，地溝暢通無垃圾，大件垃圾及建筑垃圾與生活垃圾分開堆放，按季節(jié)定期對堆放區(qū)域噴灑殺蟲消毒類藥水。垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標準》實行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水。用高壓水槍沖洗干凈池壁、地面、箱蓋，做到排放出來的水是清純的，然后用消毒劑噴灑每一塊池壁、地面，消毒劑的使用應嚴格按照產(chǎn)品說明書。洗前先把水池、箱水放空，確認水池、箱中無遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應定時調(diào)換；水箱、蓄水池清洗完畢必須上鎖，鑰匙由維修班保管；水箱、蓄水池清潔每周一次用塵帚掃去所有管線及墻面上的浮灰；巡視清掃地面，清撿雜物，及時清除地面污跡、油跡、水跡；每層電梯廳大理石墻面用干毛巾擦凈。收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時清除垃圾造成的地面污跡；用吸塵機吸清各層面通道及辦公室內(nèi)地毯；樓內(nèi)層面清潔大堂地面不斷循環(huán)塵推保潔；擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔；清理干凈雨水井、泥沙雜物；大堂清潔清掃大堂雨篷平臺；拖凈所有大理石臺階；地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時清除；（2）工程維修養(yǎng)護計劃和運行管理標準空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1冷卻系統(tǒng)、冷卻塔略巡回檢查每天保養(yǎng)6個月2冷卻系統(tǒng)水泵6個月3約克機組巡回檢查每天保養(yǎng)半年12個月4燃油鍋爐巡回檢查每天保養(yǎng)半年5水處理系統(tǒng)每天6電子除垢儀每天7汽水熱交換器每天半年8相關泵巡回檢查每天保養(yǎng)6個月9新風空調(diào)箱機、變風量空調(diào)箱巡回檢查每天保養(yǎng)14天6個月10風機盤管巡回檢查1季保養(yǎng)6個月11管道、閥門半年變電所設備保養(yǎng)計劃序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1電纜頭巡回檢查每天略2電容器巡回檢查每天3母排巡回檢查每天4低壓柜:a)巡回檢查每小時b)清潔保養(yǎng)每年二次5高壓配電柜：a)巡回檢查每天b)清潔保養(yǎng)每年二次c)預防性試驗兩年6變壓器：a)巡回檢查每天b)清潔保養(yǎng)每年二次c)預防性試驗兩年7變電所機房：巡回檢查每天清潔每月一次8安全用具檢查測試每年一次照明系統(tǒng)保養(yǎng)計劃序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1展廳內(nèi)、外部公用照明每天略2應急照明系統(tǒng)每月3泛光照明每天4室外燈具絕緣測試每年污水處理系統(tǒng)序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1系統(tǒng)泵系每天略每月2管道閥門半年3工藝流程池每天給排水系統(tǒng)保養(yǎng)計劃室外給水序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1水表1個月略2閘閥1個月3噴淋接合器1個月4各種井1個月室外排水序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1下水管半年略2雨水井及下水管半年室內(nèi)給水序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1管道及附件1季略2閥門、止回閥、排氣閥1季3浮球閥6個月4壓力表減壓閥24個月5衛(wèi)生潔具經(jīng)常貯水容器序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1蓄水池6個月略2生活水箱6個月室內(nèi)下水管序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1管道及管卡半年略2排氣管半年弱電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃（如一期物業(yè)未安裝，則不考慮管理問題）序 號項 目周 期保 養(yǎng) 措 施1系統(tǒng)管理軟件三個月略中央處理計算機、服務器、網(wǎng)絡設備及打印機樓宇設備自控系統(tǒng)（BAS）系統(tǒng)軟件半年監(jiān)控電腦三個月現(xiàn)場控制器（DDC）及一次儀表及執(zhí)行機構三個月2消防自動化系統(tǒng)（FAS）控制主機半年輸入/輸出模塊三個月煙溫感控頭三個月3保安自動化系統(tǒng)（SAS）系統(tǒng)管理軟件三個月中央監(jiān)控計算機、打印機三個月讀卡機、讀卡機控制器、鎖頭、保安用附屬品和電源供應模塊半年室外用攝像機、鏡頭、護套、支架及云臺三個月室內(nèi)用攝像機、鏡頭、護套、支架及云臺半年4車庫管理系統(tǒng)（CPS）停車場收費站三個月車輛出/入站設備三個月5綜合布線系統(tǒng)（PDS）配線架半年用戶端半年6衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)（MATV）衛(wèi)星天線半年接收設備半年用戶端半年7公共廣播系統(tǒng)（PAS）揚聲器半年廣播主機半年8IC卡綜合管理系統(tǒng)系統(tǒng)軟件三個月讀卡機裝置三個月B、清潔服務管理樓宇外圍地面清潔—— 監(jiān)控系統(tǒng): 主機各監(jiān)控點報警點運行顯示正常、圖像清晰，切換良好，24小時定點錄象，資料按規(guī)定保存，24小時值班。每年一次消防聯(lián)動測試，保證消防聯(lián)動正常?！?計算機系統(tǒng)（網(wǎng)絡PDS）：各主機、分機、節(jié)點、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測。?智能化系統(tǒng)管理（如一期物業(yè)未安裝，則不考慮管理問題）—— 公 共 廣 播： 背景音樂，系統(tǒng)正常，功能模塊完好率100%。?給排水系統(tǒng)—— 給排水設備設施有管理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關記錄齊全、設施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時起動，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格， 專人定期巡視?！?結合智能化控制系統(tǒng)制定照明系統(tǒng)的管理保養(yǎng)制度?！?在市電停電情況下，實施應急方案?！?配變電設備設施機房清潔衛(wèi)生，設備設施無積塵、水漬、油漬和鼠蟲害?！?完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程。?供配電系統(tǒng)管理—— 保證供配電系統(tǒng)24小時正常運行，實行24小時值班服務，出現(xiàn)故障立即排除。—— 機房設備整潔基本無污染?！?完整的日常維修運行記錄，維修計劃。?空調(diào)系統(tǒng)管理—— 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，按時提供，安全操作、環(huán)保達標，空調(diào)供應保證率100%，設備完好率99%以上。—— 建立定期、不定期技術培訓計劃，以提高工程人員技術和管理水平，適應現(xiàn)代化步伐的要求，更好地為服務。—— 管理期間設備及機房清潔、無雜物、灰塵、鼠蟲害發(fā)生。在設備設施發(fā)生故障前有計劃地進行維修保養(yǎng)。—— 建立完整的設備設施維修、運行、記錄管理制度和操作規(guī)程。 3500 m2 = 2800元/月F． 辦公費 （含差旅費、交際費、電話費、培訓費等）每月暫定： 2,500元/月G． 管理人酬金（A+B+C+D+E+F）* 8% = 3,801元/月H． 稅金（A+B+C+D+E+F+G）* % = 2,399元/月 物業(yè)管理費用總測算：53，716元/月每平方米費用測算： 七、服務內(nèi)容及標準A、工程設備管理（1）設備管理內(nèi)容管理內(nèi)容—— 負責設備設施的管理運行操作維護保養(yǎng)等工作。（2）垃圾清運費根據(jù)上海市環(huán)境衛(wèi)生服務收費標準執(zhí)行。3）、培訓內(nèi)容企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標、質(zhì)量執(zhí)行標準、質(zhì)量考核標準、質(zhì)量管理理念等；員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、管理制度、安全教育等；物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓；軍訓與參觀學習、安保消防設備系統(tǒng)知識、安全作業(yè)程序培訓；基本技能培訓：相應崗位的專業(yè)知識、崗位責任、崗位操作技能、設備系統(tǒng)、工具使用、智能技術、信息網(wǎng)絡技術等；五、管理制度一覽表企業(yè)運作制度（ISO9002質(zhì)量手冊和程序文件目錄）ZH/QH1999《質(zhì)量手冊》ZH/《管理評審程序》ZH/《質(zhì)量策劃程序》ZH/《新接物業(yè)管理計劃的編制》ZH/《新增服務項目質(zhì)量策劃程序》ZH/《合同評審程序》ZH/《文件和資料控制程序》ZH/《物品、勞務采購控制程序》ZH/《顧客提供產(chǎn)品控制程序》ZH/《產(chǎn)品標識和可追溯性控制程序》ZH/《服務過程控制程序》ZH/《新接樓宇入伙管理程序》ZH/《房屋裝修管理程序》ZH/《屋宇、設備與設施管理程序》ZH/《清潔綠化管理程序》ZH/《安保管理程序》ZH/《委托服務管理程序》ZH/《檢驗和試驗控制程序》ZH/《檢驗、測量和試驗設備控制程序》ZH/《檢驗和試驗狀態(tài)控制程序》ZH/《不合格品（服務）控制程序》ZH/《糾正和預防措施控制程序》ZH/《搬運、貯存、包裝、防護和交付程序》ZH/《質(zhì)量記錄控制程序》ZH/《內(nèi)部質(zhì)量體系審核程序》ZH/《培訓控制程序》ZH/《服務控制程序》ZH/《統(tǒng)計技術控制程序》有線電視系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度弱電系統(tǒng)機電設施檢查規(guī)定電梯管理制度電梯安全操作規(guī)程電梯檢查規(guī)定電梯故障困人救援規(guī)程水泵房管理制度生活、消防供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度管道系統(tǒng)檢查規(guī)定工程質(zhì)量驗收規(guī)定設備部分改造程序電話機房管理制度發(fā)電機組使用管理制度發(fā)電機組操作規(guī)程發(fā)電機組維護規(guī)定臨時施工用電管理制度維修工人安全操作規(guī)程維修工崗位考核規(guī)定車場清潔操作規(guī)程外圍地面清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程地下車庫清潔操作規(guī)程卸貨廊道清潔操作規(guī)程水箱、蓄水池管理制度生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度外墻清洗管理制度綠化管理制度綠化檢查評分標準清潔設備管理制度清潔管理標準水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程清潔工安全操作制度安保員管理制度大門崗安保員操作規(guī)程監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程地下車庫安保員操作規(guī)程地面車場安保員操作規(guī)程巡查安保員操作規(guī)程消防管理制度突發(fā)事件應急處理辦法監(jiān)控中心管理制度消防中心管理制度對講、報警系統(tǒng)管理制度車輛進出管理規(guī)定信件收發(fā)管理規(guī)定安保工作抽查制度大樓電梯故障關人救援程序崗位職責管理處主任崗位職責工程主管崗位職責清潔主管崗位職責安保主管崗位職責收銀員崗位職責安保班長崗位職責安保員崗位職責消防中心安