【正文】 規(guī)程 通信系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 通信系統(tǒng)操作規(guī)程 高空作業(yè)平臺(tái)操作程序 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 弱電系統(tǒng)機(jī)電設(shè)施檢查規(guī)定 電梯管理制度 電梯安全操作規(guī)程 電梯檢查規(guī)定 電梯故障困人救援規(guī)程 水泵房管理制度 生活、消防供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 管道系統(tǒng)檢查規(guī)定 工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定 設(shè)備部分改造程序 電話機(jī)房管理制度 發(fā)電機(jī)組使用管理制度 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程 發(fā) 電機(jī)組維護(hù)規(guī)定 臨時(shí)施工用電管理制度 維修工人安全操作規(guī)程 維修工崗位考核規(guī)定 車場(chǎng)清潔操作規(guī)程 外圍地面清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 地下車庫(kù)清潔操作規(guī)程 卸貨廊道清潔操作規(guī)程 水箱、蓄水池管理制度 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度 外墻清洗管理制度 綠化管理制度 綠化檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 清潔設(shè)備管理制度 清潔管理標(biāo)準(zhǔn) 水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程 清潔工安全操作制度 安保員管理制度 大門崗安保員操作規(guī)程 監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程 地下車庫(kù)安保員操作規(guī)程 地面車場(chǎng)安保員操作規(guī)程 巡查安保員操作規(guī)程 消防管理制度 突 發(fā)事件應(yīng)急處理辦法 監(jiān)控中心管理制度 消防中心管理制度 對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)管理制度 車輛進(jìn)出管理規(guī)定 信件收發(fā)管理規(guī)定 安保工作抽查制度 大樓電梯故障關(guān)人救援程序 崗位職責(zé) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 管理處主任崗位職責(zé) 工程主管崗位職責(zé) 清潔主管崗位職責(zé) 安保主管崗位職責(zé) 收銀員崗位職責(zé) 安保班長(zhǎng)崗位職責(zé) 安保員崗位職責(zé) 消防中心安保員崗位職責(zé) 大門安保員崗位職責(zé) 非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 監(jiān)控中心安保員崗位職責(zé) 地下車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 地面車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 巡查安保員崗位職責(zé) 地下車庫(kù)出入口安保員崗位職責(zé) 電工崗位職責(zé) 弱電 工崗位職責(zé) 消防中心監(jiān)控人員崗位職責(zé) 電梯工崗位職責(zé) 木工崗位職責(zé) 泥工崗位職責(zé) 給排水空調(diào)通風(fēng)主管崗位職責(zé) 給排水空調(diào)通風(fēng)工崗位職責(zé) 污水處理監(jiān)測(cè)分析員崗位職責(zé) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 保潔員崗位職責(zé) 大廳保潔員崗位職責(zé) 樓宇保潔員崗位職責(zé) 外圍地面保潔員崗位職責(zé) 地下車庫(kù)保潔員崗位職責(zé) 垃圾房保潔員崗位職責(zé) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 六、開辦費(fèi)用及管理費(fèi)用測(cè)算 一．開辦費(fèi)（物資計(jì)劃）： 固定資產(chǎn)的設(shè)置 辦公設(shè)備 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 辦公臺(tái) 3 500 1500 管理處 電腦 1 6000 6000 管理處 打印機(jī) 1 1000 1000 管理處 傳真機(jī) 1 2500 2500 管理處 考勤鐘 1 1000 1000 管理處 小計(jì) 12,000 清潔設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 吸塵器 1 3500 3500 拋光機(jī) 1 18000 18000 高壓沖洗機(jī) 1 9500 9500 多功能擦地機(jī) 1 39000 39000 吸水器 1 9000 9000 小計(jì) 79,000 工程設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 電錘 MH26R5 1 980 980 電焊機(jī) 1 2400 2400 小計(jì) 3,380 固定資產(chǎn)合計(jì)： 94,380 元 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 其他工具用具設(shè)置 清潔用工具 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 4米伸縮桿 4 300 1200 涂水器 4 100 400 雙桶榨水車 4 400 1600 水刮 4 50 200 90CM塵推 4 120 480 小計(jì) 3,880 工程用具配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 鉗型表 1 185 185 博士手槍鉆 1 498 498 直徑 16M臺(tái)鉆 1 943 943 角磨機(jī) 1 495 495 拖線板 220V/50M/25M*2 2 406 812 三腳拉馬 30MM 1 225 225 三腳龍門鉗 1 210 210 管道疏通機(jī) 1 2020 2020 手提式水泵 550 550 綿倫管帶 100M 280 280 套筒板手（ 30件） 1套 300 300 活板手 1套 120 120 吸錫烙鐵（ 50W） 1 60 60 黃油槍 1 50 50 鐵皮剪刀 1 20 20 手電筒 07202 3 120 360 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 剝線鉗 1 135 135 電話專用夾刀 1 180 180 克隆刀 1 60 60 機(jī)械木鉆 1 66 66 1M直尺 1 35 35 60M卷尺 1 90 90 梅花板手（ 24件） 一套 750 750 老虎鉗 5把 50 250 斜口鉗 3把 22 66 尖嘴鉗 5把 30 150 管鉗（ 12寸） 各 2套 26 78 臺(tái)式砂輪機(jī) 1 295 295 對(duì)講機(jī) 7 2500 17500 工具包 5 15 75 小計(jì) 26,838 綠化用工具 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 修枝剪 1 135 135 綠籬剪 1 180 180 松土刀 1 50 50 草坪修剪機(jī) 1 3500 3500 水管 1 150 150 小計(jì) 4,015 其他工具用具合計(jì)： 34,733 元 物資開辦費(fèi)用共計(jì)： 129,113元（開辦費(fèi)由開發(fā)商提供，開辦費(fèi)內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍。 1）、培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到勝任宏潤(rùn)花園物業(yè)管理的目標(biāo)，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。 我公司針對(duì)宏潤(rùn)花園物業(yè)管理特點(diǎn)，將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分 為考核內(nèi)容。上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案，針對(duì)每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。 通過培訓(xùn)，員工綜合素質(zhì)全面提高。 2）、組織架構(gòu)圖 宏潤(rùn)花園管理處 工程維修部 清潔綠化部 安保部 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 3）、人員配備 管理處： 管理處主任 1 人； 管理員： 1 人； 工程部： 3 人； 清潔綠化部： 4 人； 安保部： 10 人； 總?cè)藬?shù)； 19 人 人員配備圖 管理處主任 綜合工 1 名 給排水 1 名 電工 1 名 住宅樓 3 名 大門崗 4 名 外圍道路 1 名 巡樓崗 5 名 安保班長(zhǎng) 1名 管理員 1 名 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 培訓(xùn) 要實(shí)現(xiàn)宏潤(rùn)花園物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、 一流的管理和一流的服務(wù)。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。操作層的配置按宏潤(rùn)花園管理處實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。 C．宏潤(rùn)花園管理處設(shè)主任一名，分屬管理層。 B．宏潤(rùn)花園管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 四、管理組織架構(gòu)及人員配備 組織架構(gòu) 1） 、 組織機(jī)構(gòu) A. 宏潤(rùn)花園管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特 點(diǎn)。 第二，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。 針對(duì)宏潤(rùn)花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)外，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。通過循序漸進(jìn)、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。 社區(qū)文化建設(shè)。 嚴(yán)格車輛交通管理。 隨著社會(huì)的發(fā)展的進(jìn)步，環(huán)保問題越來越受到社會(huì)關(guān)注，我公司計(jì)劃在接管宏潤(rùn)花園一期后在垃圾房的管理中實(shí)行垃圾的分類 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。 為了使 宏潤(rùn)花園的環(huán)境進(jìn)一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤(rùn)花園 小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí)，這是一項(xiàng)極有意義的措施。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 實(shí)施全方位服務(wù)。 改善居住條件。例如：管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。 即將社會(huì)綜合信息，全面引入社區(qū)。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 鑒于宏潤(rùn)花園一期物 業(yè)的特征，我司將配備最好的人力資源及相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，組建一支具有強(qiáng)烈服務(wù)意識(shí)、過硬的專業(yè)素質(zhì)、較強(qiáng)的溝通能力、高度的團(tuán)隊(duì)合作精神和敬業(yè)愛崗品質(zhì)，能充分承擔(dān)起宏潤(rùn)花園物業(yè)管理重任的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。由于我公司品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營(yíng)中始終以高檔、精品物業(yè)為主要承接對(duì)象，公司發(fā)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲(chǔ)備大批高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。使管理服務(wù)有章可循、有據(jù)可查，科學(xué)的管理體系將規(guī)范我們的服務(wù)工作，有效地提高工作效率和質(zhì)量。先進(jìn)而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。 導(dǎo)入先進(jìn)而成熟的管理體系 我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。 整體構(gòu)想： 豐富的經(jīng)驗(yàn)是管理的基礎(chǔ) 我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華 花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。建筑面積 15 萬平方米， 2020 年 6 月 28 日入伙，這是公司接管的第十二個(gè)樓盤。 1 中海馨園 位于徐匯區(qū)欽州路 8 號(hào)。 1 志誠(chéng)大廈 位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積 4 萬平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā) 展。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出面組織，采用向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國(guó)立大廈的管家。 2020 年 10 月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“ 國(guó)立大廈 ”的物業(yè) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 管理委托合同。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進(jìn)行考察，在眾多物業(yè)公司中進(jìn)行篩選后做出的選擇。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問合同。建筑總面積為 5 萬平方米，一期為 2 萬平方米，是公司外接的第一個(gè)住宅小區(qū)。 海麗大廈 與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為 2萬多平方米。上海廣場(chǎng)的設(shè)備繁雜、先進(jìn)，使中海強(qiáng)于設(shè)備管理的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。 60%的綠化率， 7 個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園， 2020 平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有很高要求。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗(yàn)作為 典型被市房地局向全市推廣，曾被評(píng)為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評(píng)比的當(dāng)天檢查人員隨機(jī)走訪了 40 余戶業(yè)主，滿意率 100%，被認(rèn)為是不可思議。海興廣場(chǎng)的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。建筑面積 12 萬平方米，這是