【正文】 服務(wù)控制程序》 ZH/《統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序》 企業(yè)內(nèi)部管理制度 文件檔案管理 辦法 設(shè)備設(shè)施維修 檔案管理辦法 裝潢修繕檔案管理辦法 建筑維修檔案管理辦法 勞務(wù)采購辦法 物品需求及采購管理辦法 倉庫管理規(guī)定 應(yīng)急領(lǐng)料程序 工具管理辦法 辦公用品管理辦法 人事管理制度 用工管理制度 合同管理制度 福利管理制度 獎(jiǎng)懲管理制度 培訓(xùn)管理制度 設(shè)備編號(hào)規(guī)定 機(jī)電設(shè)備管理規(guī)程 維修工作操作程序 維修服務(wù)規(guī)程 房屋維修制度 房屋維修規(guī)程 共用部位公共設(shè)施維修保養(yǎng)制度 房屋完好檢查規(guī)定 共用部位公共設(shè)施檢查規(guī)定 中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)定 配電設(shè)備檢查維護(hù)保養(yǎng)制度 配電柜檢查規(guī)定 配電房檢查規(guī)定 監(jiān)控系統(tǒng) 設(shè)備維修保養(yǎng)制度 消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 消防設(shè)備檢查規(guī)定 火災(zāi)報(bào)警控制器操作程序 煙感探測(cè)器管理辦法 綜合保安管理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 綜合保安管理系統(tǒng)操作規(guī)程 通信系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 通信系統(tǒng)操作規(guī)程 高空作業(yè)平臺(tái)操作程序 衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 弱電系統(tǒng)機(jī)電設(shè)施檢查規(guī)定 電梯管理制度 電梯安全操作規(guī)程 電梯檢查規(guī)定 電梯故障困人救援規(guī)程 水泵房管理制度 生活、消防供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度 管道系統(tǒng)檢查規(guī)定 工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定 設(shè)備部分改造程序 電話機(jī)房管理制度 發(fā)電機(jī)組使用管理制度 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程 發(fā) 電機(jī)組維護(hù)規(guī)定 臨時(shí)施工用電管理制度 維修工人安全操作規(guī)程 維修工崗位考核規(guī)定 車場(chǎng)清潔操作規(guī)程 外圍地面清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 地下車庫清潔操作規(guī)程 卸貨廊道清潔操作規(guī)程 水箱、蓄水池管理制度 生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度 外墻清洗管理制度 綠化管理制度 綠化檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 清潔設(shè)備管理制度 清潔管理標(biāo)準(zhǔn) 水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程 清潔工安全操作制度 安保員管理制度 大門崗安保員操作規(guī)程 監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程 地下車庫安保員操作規(guī)程 地面車場(chǎng)安保員操作規(guī)程 巡查安保員操作規(guī)程 消防管理制度 突 發(fā)事件應(yīng)急處理辦法 監(jiān)控中心管理制度 消防中心管理制度 對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)管理制度 車輛進(jìn)出管理規(guī)定 信件收發(fā)管理規(guī)定 安保工作抽查制度 大樓電梯故障關(guān)人救援程序 崗位職責(zé) 管理處主任崗位職責(zé) 工程主管崗位職責(zé) 清潔主管崗位職責(zé) 安保主管崗位職責(zé) 收銀員崗位職責(zé) 安保班長崗位職責(zé) 安保員崗位職責(zé) 消防中心安保員崗位職責(zé) 大門安保員崗位職責(zé) 非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 監(jiān)控中心安保員崗位職責(zé) 地下車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 地面車場(chǎng)安保員崗位職責(zé) 巡查安保員崗位職責(zé) 地下車庫出入口安保員崗位職責(zé) 電工崗位職責(zé) 弱電 工崗位職責(zé) 消防中心監(jiān)控人員崗位職責(zé) 電梯工崗位職責(zé) 木工崗位職責(zé) 泥工崗位職責(zé) 給排水空調(diào)通風(fēng)主管崗位職責(zé) 給排水空調(diào)通風(fēng)工崗位職責(zé) 污水處理監(jiān)測(cè)分析員崗位職責(zé) 保潔員崗位職責(zé) 大廳保潔員崗位職責(zé) 樓宇保潔員崗位職責(zé) 外圍地面保潔員崗位職責(zé) 地下車庫保潔員崗位職責(zé) 垃圾房保潔員崗位職責(zé) 六、開辦費(fèi)用及管理費(fèi)用測(cè)算 一．開辦費(fèi)（物資計(jì)劃）： 固定資產(chǎn)的設(shè)置 辦公設(shè)備 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 辦公臺(tái) 3 500 1500 管理處 電腦 1 6000 6000 管理處 打印機(jī) 1 1000 1000 管理處 傳真機(jī) 1 2500 2500 管理處 考勤鐘 1 1000 1000 管理處 小計(jì) 12,000 清潔設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 吸塵器 1 3500 3500 拋光機(jī) 1 18000 18000 高壓沖洗機(jī) 1 9500 9500 多功能擦地機(jī) 1 39000 39000 吸水器 1 9000 9000 小計(jì) 79,000 工程設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 電錘 MH26R5 1 980 980 電焊機(jī) 1 2400 2400 小計(jì) 3,380 固定資產(chǎn)合計(jì)： 94,380 元 其他工具用具設(shè)置 清潔用工具 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 4米伸縮桿 4 300 1200 涂水器 4 100 400 雙桶榨水車 4 400 1600 水刮 4 50 200 90CM塵推 4 120 480 小計(jì) 3,880 工程用具配置 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 鉗型表 1 185 185 博士手槍鉆 1 498 498 直徑 16M臺(tái)鉆 1 943 943 角磨機(jī) 1 495 495 拖線板 220V/50M/25M*2 2 406 812 三腳拉馬 30MM 1 225 225 三腳龍門鉗 1 210 210 管道疏通機(jī) 1 2020 2020 手提式水泵 550 550 綿倫管帶 100M 280 280 套筒板手（ 30件） 1套 300 300 活板手 1套 120 120 吸錫烙鐵（ 50W） 1 60 60 黃油槍 1 50 50 鐵皮剪刀 1 20 20 手電筒 07202 3 120 360 剝線鉗 1 135 135 電話專用夾刀 1 180 180 克隆刀 1 60 60 機(jī)械木鉆 1 66 66 1M直尺 1 35 35 60M卷尺 1 90 90 梅花板手（ 24件） 一套 750 750 老虎鉗 5把 50 250 斜口鉗 3把 22 66 尖嘴鉗 5把 30 150 管鉗（ 12寸） 各 2套 26 78 臺(tái)式砂輪機(jī) 1 295 295 對(duì)講機(jī) 7 2500 17500 工具包 5 15 75 小計(jì) 26,838 綠化用工具 名稱 數(shù)量 估計(jì)單價(jià) 金額 備注 修枝剪 1 135 135 綠籬剪 1 180 180 松土刀 1 50 50 草坪修剪機(jī) 1 3500 3500 水管 1 150 150 小計(jì) 4,015 其他工具用具合計(jì)： 34,733 元 物資開辦費(fèi)用共計(jì)： 129,113元（開辦費(fèi)由開發(fā)商提供，開辦費(fèi)內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍。 1）、培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到勝任宏潤花園物業(yè)管理的目標(biāo)，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。 我公司針對(duì)宏潤花園物業(yè)管理特點(diǎn)，將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分 為考核內(nèi)容。上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案，針對(duì)每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。 通過培訓(xùn)，員工綜合素質(zhì)全面提高。 2）、組織架構(gòu)圖 宏潤花園管理處 工程維修部 清潔綠化部 安保部 3）、人員配備 管理處： 管理處主任 1 人； 管理員： 1 人； 工程部： 3 人； 清潔綠化部： 4 人； 安保部： 10 人； 總?cè)藬?shù)； 19 人 人員配備圖 管理處主任 綜合工 1 名 給排水 1 名 電工 1 名 住宅樓 3 名 大門崗 4 名 外圍道路 1 名 巡樓崗 5 名 安保班長 1名 管理員 1 名 培訓(xùn) 要實(shí)現(xiàn)宏潤花園物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、 一流的管理和一流的服務(wù)。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。操作層的配置按宏潤花園管理處實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。 C．宏潤花園管理處設(shè)主任一名，分屬管理層。 B．宏潤花園管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。 四、管理組織架構(gòu)及人員配備 組織架構(gòu) 1） 、 組織機(jī)構(gòu) A. 宏潤花園管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特 點(diǎn)。 第二，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。 針對(duì)宏潤花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)外，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。通過循序漸進(jìn)、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。 社區(qū)文化建設(shè)。 嚴(yán)格車輛交通管理。 隨著社會(huì)的發(fā)展的進(jìn)步，環(huán)保問題越來越受到社會(huì)關(guān)注，我公司計(jì)劃在接管宏潤花園一期后在垃圾房的管理中實(shí)行垃圾的分類 投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。 為了使 宏潤花園的環(huán)境進(jìn)一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤花園 小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí)，這是一項(xiàng)極有意義的措施。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 實(shí)施全方位服務(wù)。 改善居住條件。例如：管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。 即將社會(huì)綜合信息，全面引入社區(qū)。 鑒于宏潤花園一期物 業(yè)的特征，我司將配備最好的人力資源及相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，組建一支具有強(qiáng)烈服務(wù)意識(shí)、過硬的專業(yè)素質(zhì)、較強(qiáng)的溝通能力、高度的團(tuán)隊(duì)合作精神和敬業(yè)愛崗品質(zhì)，能充分承擔(dān)起宏潤花園物業(yè)管理重任的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。由于我公司品牌經(jīng)營戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營中始終以高檔、精品物業(yè)為主要承接對(duì)象，公司發(fā)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲(chǔ)備大批高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。使管理服務(wù)有章可循、有據(jù)可查，科學(xué)的管理體系將規(guī)范我們的服務(wù)工作，有效地提高工作效率和質(zhì)量。先進(jìn)而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。 導(dǎo)入先進(jìn)而成熟的管理體系 我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過 ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。 整體構(gòu)想： 豐富的經(jīng)驗(yàn)是管理的基礎(chǔ) 我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華 花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。建筑面積 15 萬平方米， 2020 年 6 月 28 日入伙，這是公司接管的第十二個(gè)樓盤。 1 中海馨園 位于徐匯區(qū)欽州路 8 號(hào)。 1 志誠大廈 位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積 4 萬平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā) 展。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出面組織，采用向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國立大廈的管家。 2020 年 10 月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“ 國立大廈 ”的物業(yè) 管理委托合同。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進(jìn)行考察，在眾多物業(yè)公司中進(jìn)行篩選后做出的選擇。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問合同。建筑總面積為 5 萬平方米，一期為 2 萬平方米，是公司外接的第一個(gè)住宅小區(qū)。 海麗大廈 與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為 2萬多平方米。上海廣場(chǎng)的設(shè)備繁雜、先進(jìn)，使中海強(qiáng)于設(shè)備管理的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。 60%的綠化率， 7 個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園， 2020 平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有很高要求。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗(yàn)作為 典型被市房地局向