【正文】 全市推廣，曾被評(píng)為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評(píng)比的當(dāng)天檢查人員隨機(jī)走訪了 40 余戶業(yè)主，滿意率 100%，被認(rèn)為是不可思議。海興廣場(chǎng)的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。建筑面積 12 萬(wàn)平方米，這是公司接管的第一個(gè)樓盤，曾先后獲得市和部的多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。 中海物業(yè)公司管理樓盤簡(jiǎn)介 海華花園 位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外 銷商品房。在信息時(shí)代到來(lái)的今天，中海物 業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上獨(dú)創(chuàng)的“ COB”菜單式物業(yè)管理服務(wù)，充分利用樓宇先進(jìn)的智能化資源，通過(guò)局域網(wǎng)運(yùn)行我司自行研制的“ COB”服務(wù)平臺(tái)軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，更插上了二十一世紀(jì)信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代辦公新理念的翅膀。 中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團(tuán)的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素質(zhì)。中海物業(yè)公司本著竭誠(chéng)服務(wù)、嚴(yán)格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務(wù)。 中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開發(fā)項(xiàng)目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中始終堅(jiān)持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹立了安保服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良形象的榜樣。 在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊(duì)伍提供了全面的培訓(xùn)服務(wù)，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質(zhì)。 物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直接關(guān)系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的經(jīng)驗(yàn)及敏銳的感覺及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術(shù)實(shí)力 中海物業(yè)公司有一大批來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術(shù)人員，他們?cè)鴧⑴c過(guò)各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)。 公司共有在正式員工已超過(guò) 850 人，（ 2020 年 10 月 24 日統(tǒng)計(jì) 數(shù)字）。一九九八年十二月，獲上海市二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第六工作委員會(huì)主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。 一九八八年八月八日，中國(guó)海外集團(tuán)在深圳成立注冊(cè)中國(guó)海外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊(duì)駐地等香港著名物業(yè)。經(jīng)過(guò)二十年的努力，中國(guó)海外集團(tuán)由當(dāng)時(shí)投資二百萬(wàn)美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過(guò)二百億。 中國(guó)海外集團(tuán)系中國(guó)建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。 我公司作為在 ISO9002 質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè) 資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的管理公司，完全有能力，有信心承擔(dān)宏潤(rùn)花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，竭誠(chéng)為潤(rùn)仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。經(jīng)我司對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)管理招標(biāo)文件進(jìn)行仔細(xì)研究后，針對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)管理的實(shí)際情況，我們?cè)陧?xiàng)目管理的先進(jìn)性、系統(tǒng)性、針對(duì)性方面做了充分的準(zhǔn)備。 上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)有限公司為了使宏潤(rùn)花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時(shí)候就被評(píng)為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時(shí)代氣息。 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 目 錄 投標(biāo)函 一、前言???????????????????????? 1 二、中海物業(yè)公司簡(jiǎn)介?????????????????? 2 三、管理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念????????????????? 10 四、管理組織架構(gòu)及人員配備??????????????? 13 五、管理制度一覽表??????????????????? 17 六、開辦費(fèi)及管理費(fèi)用測(cè)算???????????????? 24 七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)??????????????????? 30 設(shè)備設(shè)施管理 ??????????????? ????? 30 清潔服務(wù)管理 ???????????????????? 38 安保服務(wù)管理 ???????????????????? 41 綠化養(yǎng)護(hù)管理 ???????????????????? 44 八、檔案的建立與管理?????????????????? 47 九、各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施的承諾?????????????? 48 十、特色服務(wù)一覽表??????????????????? 49 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖?????????????? 51 十二、中海物業(yè)管理業(yè)績(jī)一覽??????? ???????? 56 十三、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件 一、前言 宏潤(rùn)花園項(xiàng)目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤(rùn)花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與輕軌明珠線相距百米，占地面積 47,151 平方米，由 8 幢住宅樓及會(huì)所等組成，總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米。小區(qū)內(nèi)建有會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂場(chǎng)所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來(lái)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。根據(jù)該物業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)施與之相匹配的管理相當(dāng)重要。從物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)著手，確立我們的整體設(shè)想和策劃思路。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡(jiǎn)介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司 —— 中國(guó)海外集團(tuán)全資子公司。一九七九年，改革開放初期，中國(guó)建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國(guó)海外集團(tuán)。中國(guó)海外集團(tuán)于九二年在香港上市，成為香港最具實(shí)力的上市公司之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在香港每二十個(gè)人中就有一人住在中海開發(fā)、建造、管理的樓盤中。中海集團(tuán)旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內(nèi)地的物 業(yè)管理面積超過(guò)二千萬(wàn)平方米，居全國(guó)首位，“中海物業(yè)”成為當(dāng)前中國(guó)最具實(shí)力的物業(yè)管理品牌。一九九八年三月，通過(guò) ISO9002 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。目前申報(bào)一級(jí)資質(zhì)工作已通過(guò)上海市主管部門驗(yàn)收，報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政、人事、財(cái)務(wù)等九個(gè)職能部門及海華花園、上海廣場(chǎng)等九個(gè)管理處 . 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問(wèn) ,目前中海物業(yè)管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類 型的樓盤，管理面積近 100 萬(wàn)平方米。 協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經(jīng)驗(yàn)豐富的中海工程技 術(shù)人員在物業(yè)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財(cái)力、物力。 二、軍事化管理的安保隊(duì)伍 中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍具有軍事化管理的特色： 嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)、軍事管理、技術(shù)精湛、靈活機(jī)動(dòng)、盡職盡責(zé) 多年來(lái)，中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍不但以良好的服務(wù)，保質(zhì)保量的完成了公司的各項(xiàng)安全保衛(wèi)、消防任務(wù)，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓(xùn)了大量的技術(shù)骨 干，為上海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)出自己的力量。 上海電話發(fā)展公司的國(guó)際保齡球館開業(yè)的時(shí)候，聘請(qǐng)中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務(wù)，獲得了好評(píng)。 華為公司是中國(guó)最大的計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層 辦公區(qū)域。 近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓(xùn)，促進(jìn)了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。 三、先進(jìn)的管理理念、科學(xué)完善的管理模式 中海物業(yè)在管理上，運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)管理模式結(jié)合各樓盤的實(shí)際特色，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化的管理。 幾年來(lái)，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學(xué)完善的物業(yè)管理模式，經(jīng)過(guò)多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、 中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗(yàn)證。由 5 幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫(kù)和中心花園組成。 海興廣場(chǎng) 毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約 6 萬(wàn)平方米，麥當(dāng)勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了繁榮。 海麗花園 是海華花園的姐妹樓，由 3 幢高層住宅樓、裙房、地庫(kù)、活動(dòng)中心和花園組成，建筑面積約 7 平方米。 海天花園 位于滬青平公路 1481 號(hào)，占地 21 萬(wàn)平方米，建筑面積約 7 萬(wàn)多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復(fù)式洋房和排屋。 上海廣場(chǎng) 是永菱房產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的甲級(jí)商辦住綜合樓，位于淮海路 138號(hào)，建筑面積達(dá) 8 萬(wàn)平方米，是公司的第一個(gè) 外接樓盤。可以說(shuō)上海廣場(chǎng)的設(shè)備保養(yǎng)、運(yùn)行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠(yuǎn)近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來(lái)參觀學(xué)習(xí)。 盛族家園 由上海盛族房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開發(fā)，位于浦東臨沂北路210 弄。 99 年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了 昆山樓邑 小區(qū) 的“物業(yè)管理顧問(wèn)合同”。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積 20 萬(wàn)平方米，顧問(wèn)面積約 11 萬(wàn)平方米。 中海大廈 是商辦綜合樓，位于淮海中路 398 號(hào)，建筑總面積 3 萬(wàn) 5 千余平方米。經(jīng)市房地局檢查推薦，建設(shè)部檢查評(píng)比后被評(píng)為“ 2020 年度全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”。國(guó)立大廈位于北京西路 1465 號(hào)，建筑面積 3 萬(wàn) 3 千平方米。 2020 年 APEC 會(huì)議在上海召開，國(guó)立大廈承擔(dān) 82020 熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領(lǐng)導(dǎo)多次視查，均獲得好評(píng)、管理處圓滿地完成了任務(wù)，發(fā)展商感到非常滿意。他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)挑選“管家”，最終于 2020 年 9 月與我司簽定“志誠(chéng)大廈物業(yè)顧問(wèn)合同”這是公司第一個(gè)跨省市辦公樓顧問(wèn)合 同。是“?！弊痔?hào)樓盤在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。 三、管理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念 我們的管理目標(biāo)：交房后一年內(nèi)使宏潤(rùn)花園一期達(dá)到全國(guó)城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 在宏潤(rùn)花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚(yáng)即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為宏潤(rùn)花園提供高效、完美的服務(wù)?！敖哒\(chéng)服務(wù)，追求完美”是我們的質(zhì)量方針。 因此，我司將會(huì)根 據(jù)宏潤(rùn)花園的物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)需求，設(shè)計(jì)一套貫穿 ISO體系精髓的管理體系。 建設(shè)一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 人才對(duì)中海物業(yè)來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素。尊重員工，培養(yǎng)員工，充分發(fā)揮員工的積極性是公司人事制度的一貫方針。 管理思路： 建立信息網(wǎng)絡(luò)。隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、 租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。 從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐漸完善居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如小超市、家電維修、健身中心、美容美發(fā)等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 科技在進(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。 建立優(yōu)美的環(huán)境。 對(duì)垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理，我們將通過(guò)各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。 由于小區(qū)內(nèi)道路交通情況復(fù)雜，新入住人員及裝修人員流動(dòng)量大，內(nèi)部公共面積相對(duì)較小 ，為保證車輛進(jìn)出和停放的安全有序，我公司準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。 宏潤(rùn)花園小區(qū)將在我們的管理下，大力開展社區(qū)文化建設(shè)。 環(huán)境保護(hù)建設(shè)。 第一、維護(hù)已有的園林綠化，實(shí)施各季 節(jié)植物交叉式綠化工程。 宏潤(rùn)花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個(gè)人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)同小區(qū)的實(shí)際情況相結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)行之有效、獨(dú)具特色的物業(yè)管理模式，以取得政府、社會(huì)和業(yè)主的認(rèn)可。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。由公司派出高級(jí)別的專門人員擔(dān)任管理工作。下設(shè)各部為操作層。 D．人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實(shí)，并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識(shí)技能，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”。 E．在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)全體員工 的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實(shí)行末尾淘汰制，確保委托管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 中海物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進(jìn)的考核與評(píng)估制度。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊，強(qiáng)調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實(shí)，即培訓(xùn)內(nèi)容落實(shí)、培訓(xùn)責(zé)任人落實(shí)、培訓(xùn)效果落實(shí)。定期培訓(xùn)是針對(duì)不同崗位的員工定期的知識(shí)鞏固和知識(shí)添加。 今年的培訓(xùn)工作在以上四個(gè)模塊都開展了不同程度的嘗試