【正文】 且能更好地體現(xiàn)環(huán)境效果。 小區(qū)公共設(shè)施包括道路、道牙、停車場地、公共休閑設(shè)施、娛樂設(shè)施、建筑小品等與物業(yè)環(huán)境有直接關(guān)系的部位。在樓宇主體壽命年限內(nèi)如何保證各項設(shè)備功能始終正常運作，是物業(yè)管理公司工程技術(shù)管理的一個重要命題。故障維修只能用于非重點設(shè)備，否則將嚴(yán)重影響樓宇正常功能，將產(chǎn)生重大損失和惡 劣影響。單制度規(guī)定并非是絕對標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行中還應(yīng)根據(jù)不同的設(shè)備運行環(huán)境條件、負(fù)荷程度、設(shè)備和部件的質(zhì)量情況及設(shè)備現(xiàn)實技術(shù)狀況做相應(yīng)調(diào)整。 預(yù)防維修的主要形式 是維護(hù)保養(yǎng)和計劃檢修，具體實施通常是根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)和檢修制度按一定間隔周期進(jìn)行。 預(yù)防維修是指在發(fā)生故障前，預(yù)先對其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理，防止因不良程度加重和范圍擴(kuò)大造成故障而引起重大損失。具體保養(yǎng)項目由各種設(shè)備的保養(yǎng)制度具體確定。 定期保養(yǎng) 定期保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。 （四）設(shè)備保養(yǎng) 樓宇設(shè)備通常采取二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)加定期保養(yǎng)。各主要設(shè)備的運行操作人員全應(yīng)經(jīng)過培 訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后發(fā)給相應(yīng)設(shè)備操作證才能上崗操作。高層樓宇中主要有下列地方須配備專職人員進(jìn)行管理。 （三）設(shè)備運行操作 樓宇中有些設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)長期處于運行工作狀態(tài)，可根據(jù)需要在這些地 方安排值班人員，對設(shè)備運行狀況進(jìn)行監(jiān)控。 7. 設(shè)備大修、改造管理制度。 5. 設(shè)備運行和維修記錄制度。 3. 設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度。 （二）工程設(shè)備管理的內(nèi)容 1. 設(shè)備管理范疇，包括設(shè)備管理責(zé)任范圍的劃分以 及設(shè)備購置、驗收、安裝、分類、編號、登記、租賃、報廢等。 全面導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量保證體系，建立嚴(yán)密的制度，控制設(shè)備運行、檢查和維修各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)規(guī)范化管理。 充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢，建立技術(shù)為本、強(qiáng)化監(jiān)控的管理方式。 （三）、消防管理 在 潤鴻水尚 消防管理中， 保安員除了正常的 24 小時值班， 24 小時巡邏，確保消防通道、消防器材、指示燈、應(yīng)急燈等正常使用外，為了確保廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，及時有效的處理突發(fā)事件，管理處和有關(guān)單位聯(lián)系，定期舉辦的消防知識培訓(xùn)，以及聯(lián)合舉辦安全消防演練等工作。要做到停放安全，首先要建立行之有效的車輛駛?cè)胫贫?，對在小區(qū)停放的車輛印發(fā)車證，無證車輛進(jìn)入小區(qū)要嚴(yán)格控制。 （一）治安管理 日常治安管理有前期的“人防為主，技防為輔”向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)變。 2. 綠化分包服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控。 （四） 清潔管理服務(wù) （五）綠化管理服務(wù) 1. 綠化工作的 3 大管理 草坪管理、綠籬管理、花木管理。 （二）保安服務(wù) （三） 工程技術(shù)服務(wù) 1. 公共設(shè)備接管、購置、驗收、安裝、臺帳、租賃、報廢等； 2. 公共設(shè)備運行操作； 3. 公共設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)； 4. 公共設(shè)備技術(shù)檔案管理； 5. 公共設(shè)備運行和維修記錄； 6. 公共設(shè)備維修備件和器材管理； 7. 公共設(shè)備大中修、改造； 8. 智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)； 9. 公共設(shè)施管理與維護(hù)； 10. 業(yè)主裝修登記與監(jiān)管； 11. 業(yè)主請修服務(wù)。桂鑫物業(yè)為業(yè)主 /客戶提供各種有效溝通方式： 經(jīng)理接待日 經(jīng)理投訴熱線 24 小時服務(wù)熱線 首問責(zé)任制 管理層全員回訪責(zé)任制 列席業(yè)主大會 /業(yè)主代表大會 列席業(yè)主委員會會議 工作匯報制度 服務(wù)公告制度 社區(qū)活動 1 問卷調(diào)查 1 其他 第五章 基礎(chǔ)服務(wù) 日常的物業(yè)管理服務(wù)包括 （一）綜合管理服務(wù)（二）保安管理服務(wù)（三）工程技術(shù)服務(wù)（四）清潔管理服務(wù)（五）綠化管理服務(wù) 一、日常管理項目 （一）綜合管理服務(wù) 1. 制定并執(zhí)行綜務(wù)服務(wù)規(guī)范； 2. 制定并執(zhí)行質(zhì)量控制規(guī)范； 3. 商務(wù)會所 —— 星級服務(wù)； 4. 社區(qū)文化活動； 5. 業(yè)主裝修服務(wù)； 6. 戶外宣傳、張貼管理； 7. 標(biāo)識管理； 8. 檔案、資料管理； 9. 溝通、協(xié)調(diào)服務(wù)； 10. 業(yè)主遷入遷出服務(wù)； 11. 緊急情況處理。 五、商務(wù)服務(wù) 打字、復(fù)印服務(wù)；電話、傳真服務(wù)；郵政函件服務(wù) ；寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；秘書、翻譯服務(wù)；旅游安排；車、船、航空票務(wù)；商業(yè)信息服務(wù)。 三、酒店式 總臺服務(wù) 專設(shè)酒店式總臺，提供 24 小時熱線服務(wù) 熱線服務(wù) 接受客戶咨詢，提供生活服務(wù)； 熱線服務(wù) 受理業(yè)務(wù)投訴，反饋處理結(jié)果； 熱線服務(wù) 受理服務(wù)請求，電話回訪結(jié)果； 熱線服務(wù) 發(fā)布服務(wù)指令，追蹤落實指令； 熱線服務(wù) 調(diào)度服務(wù)崗位，遙控追蹤檢查； 熱線服務(wù) 匯總服務(wù)信息，溝通上下左右。 禮賓小姐引導(dǎo)業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。 禮賓小姐代辦入住手續(xù)，業(yè)主只需審閱相關(guān)文件并簽字認(rèn)可。 禮賓小姐通知業(yè)主交樓，預(yù)約交樓時間。 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。 提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺 簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便住戶，減少麻煩。 二、“一站式交樓”服務(wù) “一站式”交樓入住，快捷便利 入住儀式 住戶對新家 —— 西安 **小區(qū)，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在潤鴻水尚舉辦入住儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶代表參加，共同營造一個良好的開端。因故難以辦理或一時不能辦理的，必須耐心細(xì)致做好解釋工 作并做好記錄。首問責(zé)任人必須及時有效地處理或解釋顧客提出的問題，并負(fù)有跟蹤處理結(jié)果的責(zé)任。首問責(zé)任制具體內(nèi)容如下： 1．要求管理處各部門、在崗的每一位員工對顧客均負(fù)有首問責(zé)任。多年來，桂鑫物業(yè)一直倡導(dǎo)“服務(wù)型管理”的物業(yè)管理模式，首問責(zé)任制作為 一種新的服務(wù)形式，其出發(fā)點完全契合了這一理念。 質(zhì)量體系文 件架構(gòu) 公司質(zhì)檢部負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的建立并監(jiān)督質(zhì)量體系文件在各管理物業(yè)的執(zhí)行， 潤鴻水尚小區(qū) 物業(yè)管理中心負(fù)責(zé) ISO9000 質(zhì)量保證體系在小區(qū)物業(yè)的正常運行。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，桂鑫物業(yè)已在物業(yè)管理服務(wù)中成功導(dǎo)入 I