【正文】 管理難度，提升管理效果。 我們提出構(gòu)建“文化園區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化園區(qū)”的管理目標(biāo)。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：軍區(qū)花園文化居住區(qū)是“文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。所以，在物業(yè)管理中還應(yīng)不斷尋求符合項(xiàng)目個(gè)性與發(fā)展方向的整體構(gòu)想，以使我們的項(xiàng)目保持長(zhǎng)久而知名的品牌和充滿朝氣的旺盛生命力，使我們的項(xiàng)目成為這個(gè)城市和這個(gè)城市里人民的驕傲。同時(shí)，我們也力爭(zhēng)把一種最新的管理思想帶到軍區(qū)花園的物業(yè)管理中來(lái)，并在這種思想體系之下，把現(xiàn)有的管理模式發(fā)揮到極至。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，通過(guò)全方位、多項(xiàng)目的便民服務(wù)，并力爭(zhēng)提升延伸服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)算外的維修、服務(wù)收入，解決物業(yè)服務(wù)中的資金缺口，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足，為園區(qū)業(yè)主提供更為周到的服務(wù)。三、增收節(jié)紙措施對(duì)目前項(xiàng)目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽(yáng)物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實(shí)施，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)實(shí)的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。（二）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算 、電費(fèi) 小計(jì)： 合計(jì)： 1. 收入 2. 3其他服務(wù) 3. 4. 效益預(yù)測(cè)如果本項(xiàng)目收費(fèi)率達(dá)到100%，則可實(shí)現(xiàn)收支平衡。整理各類檔案 日常管理 機(jī) 小 安 三 公 共 清 物 檔 財(cái) 社 其 電 區(qū) 全 車 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 動(dòng) 物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià)一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算（一）、投標(biāo)報(bào)假：在對(duì)軍區(qū)花園項(xiàng)目進(jìn)行深入的了解之后，我們參照沈陽(yáng)市現(xiàn)行有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對(duì)軍區(qū)花園住戶消費(fèi)水平的調(diào)研及根據(jù)費(fèi)用開支測(cè)算，我公司對(duì)軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為：。2） 物流管理—對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。 確保治安管理上事件發(fā)生率為零對(duì)立治安重點(diǎn)—加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。對(duì)軍區(qū)花園入住期的治安形勢(shì)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。三、入住期治安管理（三流控制） 軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點(diǎn)必將是速度快、入住率高。3） 法律手段業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改的要求。每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于6次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過(guò)程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。3） 裝修材料符合防火規(guī)定。2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。（九）裝修審批重點(diǎn)1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。初驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負(fù)責(zé)人確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗(yàn)收記錄》上簽字認(rèn)可。施工期間，所有現(xiàn)場(chǎng)人員都必須嚴(yán)格遵守《裝修管理協(xié)議》之條款。如果裝修申報(bào)材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。3）業(yè)主會(huì)同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報(bào)材料到管理處辦理申報(bào)審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)的費(fèi)用收據(jù)復(fù)印件；B裝修申請(qǐng)登記表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領(lǐng)取，如實(shí)填寫，并遵照?qǐng)?zhí)行）；C裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；F裝修人員身份證復(fù)印件。另外，請(qǐng)您辦理裝修手續(xù)前詳細(xì)閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來(lái)不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請(qǐng)登記表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項(xiàng)詳細(xì)、如實(shí)填寫。5） 當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家具進(jìn)入裝修單位時(shí)，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費(fèi)用。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)全部修理費(fèi)用。（七）裝修、改建的注意事項(xiàng)業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項(xiàng)：1）工作完畢后須關(guān)好所有門窗及水龍頭，方可離開。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請(qǐng)勿在大門加設(shè)任何燈飾。3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則：A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購(gòu)樓合同中不含之面積；C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、D如安裝大門鐵閘時(shí)，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時(shí)如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時(shí)，將被禁止安裝。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)，未經(jīng)城市行政主管部門批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。C 擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)上的磚、混凝土墻體。（六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部2002年5月1日第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以下原則住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為A 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。如該項(xiàng)施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭(zhēng)不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為＃＃建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。ii. 提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、電信電話公司、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。b) （二）住手續(xù)流程圖序號(hào)工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書3雙方簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》4住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復(fù)印件5發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》和住宅“二書”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書》8住戶交納入住費(fèi)用9住戶房屋驗(yàn)收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是：i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。4客服負(fù)責(zé)人跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施5強(qiáng)電負(fù)責(zé)人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱6弱電負(fù)責(zé)人智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)7水暖負(fù)責(zé)人微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組8土建負(fù)責(zé)人房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施9綠化負(fù)責(zé)人對(duì)園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并有工程人員配合。八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。六、本交按書為甲乙雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效組成部分。五、對(duì)于本次接管驗(yàn)收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進(jìn)行接管驗(yàn)收。三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。（二）支持文件交接協(xié)議書接管驗(yàn)收小組與職責(zé)范圍公用部位設(shè)施驗(yàn)收表分戶問(wèn)題匯總處理清單鑰匙交接表單項(xiàng)問(wèn)題處理聯(lián)系單公共配套設(shè)施驗(yàn)收表室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收單公共區(qū)域配套設(shè)施檢查表合同會(huì)審表交 接 書甲方：乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的約定，乙方于 年 月 日對(duì)《軍區(qū)花園》進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收。調(diào)音臺(tái)調(diào)試。技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說(shuō)明書⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書⑷工程圖紙系統(tǒng)檢查及測(cè)試⑴檢查及測(cè)試的基本原則，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求，使用遙控器后門鎖被自動(dòng)開啟。%。，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置。，應(yīng)編號(hào)無(wú)誤，振鈴、通話有效。⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求，便于來(lái)訪客人與住戶直接通話使用。，且數(shù)量不宜少于10%，即：分機(jī)與單元主機(jī)；分機(jī)與管理主機(jī)：?jiǎn)卧鳈C(jī)與管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少與20分鐘。、斷線檢測(cè)、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功能應(yīng)完好。消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說(shuō)明書⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書⑷工程圖紙a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 b．水消防系統(tǒng)圖c．消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖d．消防泵、噴淋泵控制原理圖e．送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖f．卷簾門控制原理圖g．探測(cè)器布置及編碼圖⑸消防設(shè)備分布表B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試⑴檢查及測(cè)試的基本原則a．要按照設(shè)備使用說(shuō)明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。⑷控制柜及器件整體與性能完好。⑵各個(gè)風(fēng)口安裝牢固。⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。⑺檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無(wú)滴、漏現(xiàn)象。⑸控制柜及器件整體與性能完好。 ⑶水泵運(yùn)行正常，無(wú)滴漏、無(wú)震動(dòng)、無(wú)異常聲響。水泵房及給排水管網(wǎng)A、技術(shù)資料⑴設(shè)備使用說(shuō)明書⑵系統(tǒng)操作說(shuō)明書⑶工程圖紙a．給排水系統(tǒng)圖b．給排水綜合管網(wǎng)平面圖c．配電柜控制原理圖d．變頻柜接線圖e．控制儀表系統(tǒng)圖B、運(yùn)行檢查:⑴儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準(zhǔn)確。⑸極限開關(guān)應(yīng)完好有效。⑶制動(dòng)系統(tǒng)完好。，燈具完好A、相關(guān)資料⑴產(chǎn)品出廠合格證書，勞動(dòng)局準(zhǔn)用證書⑵使用維護(hù)說(shuō)明書⑶維修委托合同⑷電氣控制原理圖與接線圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:⑴層門閉鎖裝置運(yùn)行良好。、標(biāo)牌齊全。、開關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)銹蝕，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。，四壁無(wú)孔洞。A、低壓系統(tǒng)圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。（含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。 ⑶配套方面。、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。、配電回路、開關(guān)容量與圖紙相符。⑵電氣方面、指示準(zhǔn)確。 （三）設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)A、報(bào)批資料⑴建設(shè)單位的增容申請(qǐng)⑵供電局對(duì)增容申請(qǐng)及變電所建設(shè)的批復(fù)文件 B、工程資料⑴工程圖紙⑵交接試驗(yàn)報(bào)告⑶設(shè)備說(shuō)明書C、運(yùn)行資料⑴運(yùn)行值班記錄⑵預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告⑶測(cè)試儀表、絕緣工具清單D、設(shè)備運(yùn)行檢查:⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置、池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5CM。I、經(jīng)過(guò)48H的連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音。F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ24282）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。D、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。A、采暖工