【導讀】宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與。輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑。的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。據(jù)該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。經(jīng)我司對宏潤花園一期物。們在項目管理的先進性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準備。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實。力的上市公司之一。國首位，“中海物業(yè)”成為當前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。一九九八年十二月，獲上海市二級物業(yè)管理企業(yè)。目前申報一級資質(zhì)工作已通過上海市主管部門驗收，報建設(shè)部批準。型的樓盤，管理面積近100萬平方米。狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。技術(shù)骨干，為上海市的經(jīng)濟建設(shè)貢獻出自己的力量。們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務(wù)，獲得了好評。中海物業(yè)公司本著竭誠服務(wù)、嚴格要求的原。團的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓，提高了安保人員的素質(zhì)。

　　

【正文】 《城市綠化條例》及房地產(chǎn)主管部門歷來頒布的行政規(guī)章，制定了高標準的綠化管理標準規(guī)程。 1）、綠化的養(yǎng)護 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件和綠地、花木品種、生長期決定澆水量。 施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量。比如，植物長葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥。 除雜草、松土 雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時減少病蟲害的發(fā)生； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 松土是使土壤表面松動，達到保水、透氣、增溫的目的。 修剪整形 修剪整形有助于解決或者調(diào)節(jié)樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面問題。必須根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素來進行修剪整形。修整樹木一般在冬季。 除病蟲 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律實施綜合治理，或施藥，或創(chuàng)造有利于花木生長的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力。總之，最根本的原則就是“預(yù)防為主，綜合防治”。 2）、大樓內(nèi)的綠化布置 大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。其擺設(shè)基本固定，但根據(jù)綠化的長勢和需要，一般 1~3 個月更換一次。同時，要根據(jù)季節(jié)的不同選擇觀葉和花卉相配備的盆景。 大堂的綠化擺設(shè) 大堂是大樓的門面。大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中型的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹、鳳尾葵等；在春、秋季節(jié)還可適當配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以 點綴，如茶花、杜鵑、地被菊等。 走廊、過道的綠化的擺設(shè) 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財樹、針葵、棕竹等。 此外，如果有特殊活動，如大型慶祝活動、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動和參觀者對象不同，適當調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點綴，以增加喜慶氣氛。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 3）、養(yǎng)護、清潔的操作程序 每天從底層開始按順序檢查，養(yǎng)護、清潔全部花卉盆景； 揀去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝干上的浮灰，保持葉面色翠綠，花卉鮮艷； 發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時剪除調(diào)換； 定時給花卉盆景澆水，操作時濺 出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈； 養(yǎng)護和清潔花草時，要小心操作，不影響其他人的正?；顒?； 對花園內(nèi)的樹木花草，進行定期修剪整理和噴藥殺蟲。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 八、檔案的建立與管理 設(shè)備檔案資料的管理 a）設(shè)備設(shè)施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復、執(zhí)照等）齊全，建立設(shè)備臺帳、目錄清晰、項目齊全、管理完善、隨時查閱。 b）工程竣工后，專人負責檔案資料的索取、整理、分類、編目、歸檔、入庫。 c）建立標準化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存；并采用檔案管理國際通用檢索方式，便于今后檔案的 移交。 d）建立檔案管理制度，完善檔案收集、移交、歸案、查閱、歸類調(diào)閱手續(xù)，使檔案資料處于動態(tài)監(jiān)控中。 e）建立綜合設(shè)備臺制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運行、日常維修、技術(shù)改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。 企業(yè)檔案資料管理 a）對與質(zhì)量體系有關(guān)的管理性文件、質(zhì)量體系文件、技術(shù)性文件及資料等進行控制，使文件處于受控狀態(tài)，按《程序文件》的規(guī)定進行管理，保證相關(guān)場所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。 b）由管理處負責質(zhì)量體系文件、管理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。 c）有一套完整的收發(fā)文管理制度，包括對外行文、內(nèi)部行文管理辦法；對規(guī)定文件的編號、格式、打印、校對、發(fā)送、存檔等。對外來文件的登記、傳閱、批復、催辦等作出規(guī)定。 d）質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、清潔、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 九、各項管理指標及措施的承諾 設(shè)備管理方面： 1．場地，建筑完好率 99% 2．基礎(chǔ)建設(shè)完好率 99% 3．空調(diào)供應(yīng)保證率 100% 4．通訊音像系統(tǒng)保障率 100% 5．消防設(shè)施完好率 100% 6．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施預(yù)定計劃維護養(yǎng)護合格率 99% 7．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施維修及時率 99% 8．場地，建筑完好率 99% 保潔管理方面： 1．管理區(qū)域內(nèi)無積塵，無污垢，無積水控制率 98% 2．建筑物外立面整潔保持率 95% 3．建筑垃圾，生活垃圾，污水處理及時率 99% 4．滅蟲，除害及時率 99% 綠化管理方面： 1．小區(qū)內(nèi)綠化更新，養(yǎng)護及時率 95% 2．廣場綠化更新，養(yǎng)植，成活率 95% 安全管理方面： 1． 小區(qū)內(nèi)安保設(shè)施完好率 95% 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 十、各類服務(wù)一覽表 宏潤花園各類常規(guī)服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 代叫車服務(wù) 13 代收發(fā)郵件、快遞 2 代聘保姆服務(wù) 14 雨傘短期外借 3 代安排洗燙服務(wù) 15 組織圖書、音像品交流 4 代訂報刊、雜志 16 廢舊物品處理 5 代訂賓館服務(wù) 17 娛樂快訊發(fā)布 6 代訂機票服務(wù) 18 體育快訊發(fā)布 7 代訂花卉服務(wù) 19 代聯(lián)系喜事慶典 8 代訂牛奶、飲用水 20 調(diào)試多制式彩電 9 代收代付公用事業(yè)費 21 調(diào)試組合音響 10 代辦旅游手續(xù) 22 調(diào)試收錄機、 VCD 機、 DVD 機 11 代聘家教 23 臨時代為保管小件物品 12 代購各種電信、電子卡 24 交通信息咨詢 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 宏潤花園各類收費性服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 收購物品 21 貼瓷磚 2 商務(wù)中心（復印、打印、收發(fā)傳真） 22 墻面刷新 3 接送嬰兒 23 安裝坐廁 4 清潔地毯 24 安裝洗臉盆、洗菜盆 5 清 潔玻璃 25 換門鎖 6 地板打蠟 26 換水龍頭 7 疏通地漏、廁所管道 27 換門窗玻璃 8 上門收洗衣物品 28 木門維修 9 搬運家具、大型家電 29 家用空調(diào)維修保養(yǎng) 10 清洗廚房用品 30 小型會務(wù)辦理 11 居室裝修咨詢 31 代理物業(yè)租售 12 代接代送客人 32 小規(guī)模聚會策劃 13 清洗私家車 33 邀請小型演出樂隊來小區(qū)演出 14 汽車打蠟 34 樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品 15 安裝燈具 35 家庭綠化、盆景租借 16 安裝用電明線 36 二手電腦器材租售 17 更換鎮(zhèn)流器 37 代擬文稿 18 更換燈管、燈泡 38 收發(fā)電子郵件 19 拆換業(yè)主入戶電源線 39 電腦培訓 20 拆換業(yè)主插座線 40 家庭小藥箱 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖 工程交驗維修保養(yǎng)工作程序 物業(yè)顧問前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開發(fā)成本、管理成 本 物業(yè)交付前三個月，首批維修人員進場，參與設(shè)備調(diào)試，并請供應(yīng)商培訓 同發(fā)展商、承包商進行工程交接驗收，列出所有問題，做好備忘，請承包商逐項整改。 編制二次裝修 手冊 實施二次裝修 管理 制定工具材料采購計劃，制定材料工具管理制度 購買工具、材料 編制設(shè)備臺帳 定人定崗 制定崗位責職 制定考核標準 實施制度 選定設(shè)備保養(yǎng)單位 組織二次管理班子裝修 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 業(yè)主報修工作程序： 接待業(yè)主報修 記錄報修內(nèi)容 安排人員維修 驗收維修結(jié)果 業(yè)主簽字確 認 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 治安應(yīng)急方案流程圖 監(jiān)控中心 民事糾紛 業(yè)主報警安保巡邏發(fā)現(xiàn)情況后報警 發(fā)生爭吵勸阻制止 報 告 班 長現(xiàn)場確認 毆打鬧事 報告管理處主管 穩(wěn)定雙方情緒，將鬧事人員分離現(xiàn)場等了解情況后，決定處理結(jié)果，嚴重者報“ 110” 刑事案件 業(yè)主報警安保巡邏發(fā)現(xiàn)情況后報警 監(jiān)控中心 報告管理處主任、安保主管、安保班長及流動崗安保員趕赴現(xiàn)場 組成指揮小組采取措施向“ 110”報警 匯報案情向公安提供有關(guān)資料錄 像帶、訪客單、客戶資料 采取外圍警戒保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進出等待公安到場。 配合公安和有關(guān)政府部門對突發(fā)事件的控制和調(diào)查取證 分析原因制訂糾正和預(yù)防措施 向公司總經(jīng)理和安保部匯報 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 消防應(yīng)急方案示意圖 1. 消防中心報警 2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報警 根據(jù)報警數(shù)據(jù)確定報警地址 確定火災(zāi)情況，向消控中心、總值班或管理處報告 火 災(zāi) 值班人員呼叫班長，巡邏人員到現(xiàn)場查看 火警苗子 確定情況，向消控中心、總值班或管理處報告 總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保員、電工急赴現(xiàn)場。 消控中心，向 119 消防報警，打開應(yīng)急廣播系統(tǒng)，通知相應(yīng)樓層有序撤離，通知機動人員急赴現(xiàn)場 ，并向公司領(lǐng)導報告。 誤報 查明誤報原因 向消控中心報告 總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。 成立救火領(lǐng)導小組，統(tǒng)一指揮，各大堂、門崗安保員堅守崗位，其余人員搶救生命財產(chǎn)。 安排值班電工切斷失火房間電源。關(guān)閉煤氣。 消控中心消除報警信號，儀器復位。 安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。 動用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來。 救火完畢， 保護現(xiàn)場， 維護秩序， 協(xié)助調(diào)查。 動用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 清潔工作流程圖 清潔操作程序 參與前期物業(yè)管理 制定各類制度 制定清潔設(shè)備采購計劃 制定物業(yè)前期清潔開荒計劃 制定整個物業(yè)清潔計劃 編制崗位職責 制定考核標準 實施制定 制定設(shè)備管理制度 配合行政部購買清潔設(shè)備、工具、物料 組織清潔工崗前業(yè)務(wù)培訓 編制各崗位操作規(guī)程 實施物業(yè)前期清潔開荒工作 實施清潔工作 清潔主管 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 中海物業(yè)公司管理業(yè)績一覽表 1995 年 12 月 29 日，海華花園在“九五首屆上海商住樓（房）點評”活動中獲物業(yè)管理金獎； 1995 年 12 月，海華花園被上海市園林局授予上海市一九九五年度綠化優(yōu)勝獎； 1996 年 3 月，海華花園被上海市環(huán)境衛(wèi)生競賽活動