【正文】 1995 年 12 月，海華花園被上海市園林局授予上海市一九九五年度綠化優(yōu)勝獎； 動用大樓消防設施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來。 安排值班電工切斷失火房間電源。 配合公安和有關政府部門對突發(fā)事件的控制和調查取證 分析原因制訂糾正和預防措施 向公司總經理和安保部匯報 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 消防應急方案示意圖 1. 消防中心報警 2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報警 根據報警數(shù)據確定報警地址 確定火災情況，向消控中心、總值班或管理處報告 火 災 值班人員呼叫班長，巡邏人員到現(xiàn)場查看 火警苗子 確定情況，向消控中心、總值班或管理處報告 總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保員、電工急赴現(xiàn)場。對外來文件的登記、傳閱、批復、催辦等作出規(guī)定。 e）建立綜合設備臺制度，建立全壽命設備管理制度，把設備全壽命期內的設備本體、日常運行、日常維修、技術改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 八、檔案的建立與管理 設備檔案資料的管理 a）設備設施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復、執(zhí)照等）齊全，建立設備臺帳、目錄清晰、項目齊全、管理完善、隨時查閱。發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應及時剪除調換； 此外，如果有特殊活動，如大型慶?；顒?、賓客的參觀訪問，就要根據活動和參觀者對象不同，適當調整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點綴，以增加喜慶氣氛。大堂的綠化擺設 大堂是大樓的門面。 2）、大樓內的綠化布置 大樓內的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。修整樹木一般在冬季。除雜草、松土 雜草指非人工培植的草類，必須根據管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時減少病蟲害的發(fā)生； 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 松土是使土壤表面松動，達到保水、透氣、增溫的目的。 D、綠化養(yǎng)護管理 在宏潤花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。 經常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時予以鎖好、搖上； 接到治安、火警報警，應及時趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確處理。巡視時還得注意消防設施及器材； 巡視范圍包括小區(qū)內各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報； 精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內； 進入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內整潔， 嚴禁吸煙，嚴禁使用電水壺及其它明火，設備與操作臺上不得堆物； 如發(fā)現(xiàn)火災自動報警裝置報警，應立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報警現(xiàn)場，查明情況。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，做好上崗簽名； d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機制。 2）管理標準 a、實行 24 小時全天候安全保衛(wèi)服務，制定一整套人防、物防、技防相結合、監(jiān)控巡 視、值班相配合的工作流程。 C、安保服務管理 隨著科學技術的不斷進步，在現(xiàn)有技術范圍基礎上，作為一名保安人員，更應起到一種技防所不能達到的目的，如巡視監(jiān)控 未及的死角、發(fā)現(xiàn)異常情況要及時處理等。 玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗； 垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標準》實行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水。 洗前先把水池、箱水放空，確認水池、箱中無遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應定時調換 ； 水箱、蓄水池清潔 巡視清掃地面，清撿雜物，及時清除地面污跡、油跡、水跡； 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 收集辦公室及教室內垃圾，及時清除垃圾造成的地面污跡； 樓內層面清潔 擦干凈電梯轎箱內壁、門、鏡面，做好日保潔； 清掃大堂雨篷平臺； 地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時清除； 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 —— 監(jiān)控系統(tǒng) : 主機各監(jiān)控點報警點運行顯示正常、圖像清晰，切換良好， 24小時定點錄象，資料按規(guī)定保存， 24 小時值班。 —— 計算機系統(tǒng)（網絡 PDS） ：各主機、分機、節(jié)點、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 ? 給排水系統(tǒng) —— 給排水設備設施有管理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關記 錄齊全、設施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時起動，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格， 專人定期巡視。 —— 在市電停電情況下，實施應急方案。 —— 完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程。 —— 機房設備整潔基本無污染。 ? 空調系統(tǒng)管理 —— 中央空調系統(tǒng)運行正常，按時提供，安全操作、環(huán)保達標，空調供應保證率100%，設備完好率 99%以上。 —— 管理期間設備及機房清潔、無雜物、灰塵、 鼠蟲害發(fā)生。 —— 建立完整的設備設施維修、運行、記錄管理制度和操作規(guī)程。） 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 二 ．管理費用測算： 由于所知資料有限 ,本測算的工程維修費 /能耗費是根據標書估算； 人工費用測算： 人員員 工工資： 管理處主任 1 人 4， 871 元 /月 管理員 1 人 2， 136 元 /月 維修工 3 人 5， 694 元 /月 清潔工 4 人 2， 836 元 /月 安保領班 1 人 1， 938 元 /月 安保員 9 人 9， 000 元 /月 人工費共計： 26， 475 元 /月 A 人員工資費用總計： 26， 475元 /月 2） 工程維修費用預算 照明系統(tǒng)： a）燈泡更換 公用部位燈泡按每年循環(huán)更換一次 預計月度費用： 100 元 /月 b）照明系統(tǒng)維修（燈具、開關、插座、開關箱） 月度維修費用： 100 元 /月 變配電系統(tǒng) ： 預計月度維修費用： 200 元 /月 政府部門強制性收費 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 a）避雷測試費： 2,000 元 /年 b）電梯系統(tǒng) 電梯年檢費： 5,500 元 /年 政府部門強制性收費月度總計： 625 元 /月 B 工程維修費用總計： 1,025 元 /月 月度消耗費用測算： 消耗費用測算（按總費用的 20%測算） =11,256 元 /月 C 月度能耗費用總計： 11， 256 元 /月 清潔服務費用預算： （ 1）水箱、蓄水池清洗費用 按上海市房屋土地管理局、上海市物價局、滬房地物（ 1996） 872 號《關于水箱清洗收費標準》執(zhí)行。通過培訓盡快培養(yǎng)出一批能適應一中院物業(yè)管理需要的管理人員。定期培訓是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。 中海物業(yè)一貫注重培訓，且具有規(guī)范、完善的培訓制度，先進的考核與評估制度。 D．人員素質要求作風良好、工作踏實，并擁有全面的、先進的專業(yè)知識技能，提倡“高門檻進、高門檻出”。由公司派出高級別的專門人員擔任管理工作。 宏潤花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進的物業(yè)管理經驗同小區(qū)的實際情況相結合，創(chuàng)造出一個行之有效、獨具特色的物業(yè)管理模式，以取得政府、社會和業(yè)主的認可。 環(huán)境保護建設。 由于小區(qū)內道路交通情況復雜，新入住人員及裝修人員流動量大，內部公共面積相對較小 ，為保證車輛進出和停放的安全有序，我公司準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。 對垃圾的分類處理。 科技在進步，人們的觀念在不斷地轉變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。如物業(yè)保險代理、 租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。 管理思路： 建立信息網絡。 建設一支高素質的員工隊伍 人才對中海物業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素。“竭誠服務，追求完美”是我們的質量方針。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 三、管理目標及經營理念 我們的管理目標：交房后一年內使宏潤花園一期達到全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標準。他們在全國范圍內挑選“管家”，最終于 2020 年 9 月與我司簽定“志誠大廈物業(yè)顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合 同。國立大廈位于北京西路 1465 號，建筑面積 3 萬 3 千平方米。 中海大廈 是商辦綜合樓，位于淮海中路 398 號，建筑總面積 3 萬 5 千余平方米。 99 年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責任公司簽訂了 昆山樓邑 小區(qū) 的“物業(yè)管理顧問合同”?？梢哉f上海廣場的設備保養(yǎng)、運行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來參觀學習。 海天花園 位于滬青平公路 1481 號，占地 21 萬平方米，建筑面積約 7 萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復式洋房和排屋。 海興廣場 毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約 6 萬平方米，麥當勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。 幾年來，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學完善的物業(yè)管理模式，經過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。 近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓，促進了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。 上海電話發(fā)展公司的國際保齡球館開業(yè)的時候，聘請中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務，獲得了好評。 協(xié)助發(fā)展商進行物業(yè)驗收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經驗豐富的中海工程技 術人員在物業(yè)驗收過程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財力、物力。目前申報一級資質工作已通過上海市主管部門驗收，報建設部批準。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內地的物 業(yè)管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業(yè)”成為當前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司 —— 中國海外集團全資子公司。根據該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側與輕軌明珠線相距百米，占地面積 47,151 平方米，由 8 幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約 16 萬平方米。小區(qū)在規(guī)劃設計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時代氣息。經我司對宏潤花園一期物業(yè)管理招標文件進行仔細研究后，針對宏潤花園一期物業(yè)管理的實際情況，我們在項目管理的先進性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準備。 中國海外集團系中國建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業(yè)。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會第六工作委員會主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。 公司共有在正式員工已超過 850 人，（ 2020 年 10 月 24 日