萬科某地產項目物業(yè)管理服務方案-文庫吧資料
2025-05-15 22:37本頁面
【正文】 安全的組團； 物業(yè)安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制； 組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活。（一）“free的”服務模式定位與釋義“free”體現(xiàn)自由的、獨立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務特色。三、物業(yè)管理服務模式從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其一、新都市主義建筑風格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關系特點；其二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關系，自然運動的時間會比較少。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認準萬科品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來自江浙。u 客戶分布，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術等高科技含量工作的人。u 教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經歷。二、 顧客群特點及需求分析（董咀良）該項目目標客戶群體具有如下共性特征：u 年齡方面，客戶以3140歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。室外主干網絡至各樓棟的支線一律采用直埋敷設，電力及通信、智能化網絡均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網絡，保證管溝內無積水、維護方便。(三) 室外管溝布置室外管線一律入地。光纖接入網機房結合規(guī)劃建筑設置，可與物業(yè)管理用房統(tǒng)一考慮，便于管理和維護。由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網控制中心在大一期會所內。(二)通信及智能化住宅每戶按語音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信一個點2~10M的容量進行規(guī)劃；每戶考慮2～3個有線電視插座的電平值；住宅及公建設置完善的通信、網絡、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網絡并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環(huán)網配電系統(tǒng)，重要設備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設計，開環(huán)運行，10KV開閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來，為了保證變配電設施與建筑規(guī)劃風格的一致，小區(qū)內皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開閉所至箱式變的供電采用環(huán)網、開環(huán)運行，各箱式變結合各功能組團的布置風格分散布置，深入負荷中心，供配電對象明晰、不會交叉 ，同時體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團一致的建筑風格和表現(xiàn)形式。D．電氣規(guī)劃指標：(一)、供電普通住宅用電負荷按每戶4KVA估算，聯(lián)體別墅用電負荷按每戶8KVA估算，獨立別墅用電負荷按每戶15KVA估算，公建用電負荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設備用電，一期（大一期）。按重現(xiàn)期P＝1計。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。(四)、雨水1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網匯總后排至城市雨水管網。(3)小學：選用4＃（9立方米）化糞池1座。3．化糞池選用：無動力排放式化糞池(1)住宅樓：選用13(100立方米)化糞池14座。 最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。（三）生活排水:1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網，再直接排入城市污水管網。2．室內消防用水：同一時間內的火災為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災室內用水量為252立方米。（二）消防給水:1．室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內消防栓式供室外消防用水。采用變頻供水。 2. 項目主要經濟指標（設計部提供）A． 基本情況：物業(yè)名稱萬科城市花園社區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積 ha含待征道路 ha居住區(qū)用地面積 ha總建筑面積 m2393480住宅建筑面積 m2372610公建建筑面積 m221000半地下車庫及人防 m2 26700未計入總建筑面積和容積率總戶數(shù) 戶3026總人口 人10591戶均建筑面積 m2123含待征道路容積率不含待征道路容積率建筑密度%停車位1537個900個地面停車位840個半地下架空停車位697個停車位／戶數(shù)%30％住宅建筑面積毛密度 萬m2/ha住宅建筑面積凈密度
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