【正文】 00㎡以上）樓盤名稱板塊屬性成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(元/㎡)廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地東中板塊普通住宅224081452595鄭州國貿(mào)中心東中板塊普通住宅11739975753嘉業(yè)公寓樓(好萊塢)東中板塊普通住宅50051164428銀基花園東中板塊普通住宅3391195696物華產(chǎn)品的認(rèn)可度日益提升，項目開盤以中等價格入市，達(dá)到了較好銷售業(yè)績。在鄭州市內(nèi)交通主干道，十字路口等廣告牌高炮等，給客戶以較強的視覺沖擊。2007年11月18日，在中州皇冠假日酒店（經(jīng)三路與金水路交會處）二號樓八方廳，世紀(jì)港灣盛大選房。世紀(jì)港灣是一個生活的先行者，基于對國際優(yōu)尚生活的關(guān)注與理解，傾力打造品質(zhì)人居，旨在為鄭州港灣生活提供堅實載體。 保健植物：社區(qū)環(huán)境與周邊相互協(xié)調(diào)并保持自身鮮明的特征，適地選擇植物注重四季景觀效果，尤其注重植物的聞香、觀花、葉色、冬景和醫(yī)藥上的功效。 中央生態(tài)花園：3450平方米中央景觀區(qū)，整個社區(qū)的共享花園。 風(fēng)情峽谷：溪流貫穿整個中央生態(tài)花園，水紋、卵石鋪裝成天然的廣場。● 景觀設(shè)計世紀(jì)港灣邀請國際景觀大師虞金龍做景觀設(shè)計，注重景觀自然性與現(xiàn)代居住文明的以人為本和諧共融，在設(shè)計、建造過程中，充分考慮建筑與周圍空間的協(xié)調(diào)，將優(yōu)越的自然環(huán)境與人文環(huán)境相結(jié)合，將自然、經(jīng)濟與社會充分糅合，營造極致和諧的島式花園住區(qū)。會所、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、廣場等小區(qū)內(nèi)部配套。區(qū)域配套齊全，鄭州海洋館、花卉市場、省體育中心、中州綠蔭廣場等休閑場所；家樂福、天旺廣場等商業(yè)為北區(qū)居民提供了便利的生活配套。關(guān)注樓盤● 項目概況 物業(yè)名稱世紀(jì)港灣推廣名世紀(jì)港灣總建面積500000㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域金水區(qū)物業(yè)形態(tài)高層 小高層 多層環(huán)線位置外環(huán)外樓盤地址銀河路與豐慶路交匯處東北角供求分析2月，金水區(qū)商品房供求比為1：，扭轉(zhuǎn)了兩個月來連續(xù)供過于求的局面，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。高均價樓盤的大量成交對金水區(qū)商品住宅成交均價起到了極強的拉動作用。5000元/平方米以上的價格段，%。預(yù)計下月商品房價格將繼續(xù)小幅穩(wěn)步上升。經(jīng)過07年5月金水區(qū)商品房成交均價從三千多到四千多的質(zhì)的飛躍及其后的一次較大回落，本區(qū)域商品房均價一直穩(wěn)中有升。110平方米以上的戶型成交環(huán)比均有上漲，%，主要來自廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地，該樓盤是廣電聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司主要為本單位職工定向開發(fā)的自住樓盤，均價較低，故成交量較大；其次是鄭州國貿(mào)中心和銀基花園。三個月來，金水區(qū)商品房成交量不斷下跌，本月銷售量更是同供應(yīng)量步調(diào)一致，跌至歷史最低點。不過，開春漸暖，樓市也會有所升溫，隨著未來兩個月不少形象樓盤開盤，預(yù)計未來幾個月本區(qū)供應(yīng)量將有所回升。辦公沒有投放，商業(yè)放量極小。，％，跌破了其在全市的領(lǐng)航地位，%，%；，％，雖仍領(lǐng)先全市，%；銷售均價為4664元/㎡，％。第八章、區(qū)域篇一、金水區(qū)市場綜述：2月份鄭州市與金水區(qū)市場情況對比表區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390金水區(qū)46642月份，鄭州市商品房市場表現(xiàn)萎靡。市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，品質(zhì)成為了優(yōu)勝劣汰的主要影響因素。七、媒體廣告訴求特征分析2月，廣告訴求點主要集中在項目產(chǎn)品品質(zhì)、形象宣傳和活動三個方面。六、各物業(yè)類型廣告投放量分析2月，以商業(yè)物業(yè)為代表，住宅、辦公、復(fù)合物業(yè)廣告投放量均大幅下降。受銷售淡季和春節(jié)的雙重沖擊，樓市進(jìn)入寒冬，同時企事業(yè)單位開始休假、歡度春季，對樓市的關(guān)注暫緩；春節(jié)過后，企事業(yè)單位忙于新的年度工作的 計劃和安排，關(guān)注樓市的精力有限，一線城市房價下降、拐點顯現(xiàn)的相關(guān)新聞，加強了消費者對房價下降的心理預(yù)期，開發(fā)商推盤、宣傳更加謹(jǐn)慎，2版和通版廣告持續(xù)1月份銷聲匿跡之勢。四、廣告投放時間段分析2008年2月，廣告投放總量主要集中在周三、周四，周一、周二、周五、周六投放量加總不到總額的20%，這與消費者的生活習(xí)慣是密不可分的，而媒體則根據(jù)該習(xí)慣分別在周三、周四增設(shè)樓市專版，吸引了大量的廣告投放。上城品、威尼斯水城、鑫苑二、 三大媒體廣告總投放量分析2008年二月，大河報仍然保持其廣告投放首選之席，東方今報報廣投放持續(xù)1月份投放量高于鄭州晚報的態(tài)勢，隨著三月份東方今報第二屆鋪王大會、鄭州晚報中原住交會的舉行和正月的步出，報廣投放量將急劇增長，而東方今報和鄭州晚報之間的競爭將日益激烈。本月共有28個項目投放廣告，共投放4次，4版，在大河報投放2次（2版），晚報2次（2版）。第七章. 媒體篇本章節(jié)所統(tǒng)計媒體以報紙廣告為主，其中統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源以大河報、東方今報、鄭州晚報地產(chǎn)廣告為主。活動點評：繼“書畫瑞雪迎新春”文娛活動后，鄭州清華園房地產(chǎn)公司聯(lián)合鄭州清華園物業(yè)公司再次舉辦和諧之春聯(lián)歡會和猜謎活動。聯(lián)歡會豐富多彩的文藝節(jié)目讓廣大小區(qū)業(yè)主朋友們在小區(qū)里參與并欣賞到了新年的一道文化大餐，充滿樂趣的猜謎活動也給大家?guī)チ藷o限歡樂。但在如此文化氛圍如此濃重的情形下暢談商業(yè)投資和潛力，使文化氣息大打折扣?！希傩丈顝V場的合作方鄭州溫州商會會長林智對中原百姓生活廣場的前景非?？春?，希望能夠為溫州商戶創(chuàng)富提供有利的信息；鄭州鴻盛商貿(mào)有限公司董事長候世安先生用簡潔樸實的語言闡述了可以為大家做的實實在在的好處，希望大家能夠把握良機；河南財經(jīng)學(xué)院李曉峰教授從多方面，多角度分析了投資中原百姓生活廣場的可行性，穩(wěn)妥性，使大家從理論上和實踐上更好的了解投資中原百姓生活廣場的前景。智行中原”溫州商會經(jīng)濟高峰論壇、新年“創(chuàng)富紅包”活動之后，鄭州鴻盛商貿(mào)有限公司在中原百姓生活廣場售樓中心舉辦 “茶道書香二、“茶道書香在活動穿插抽獎環(huán)節(jié)，獎品設(shè)置： 特等獎：空調(diào)一臺 一等獎：加濕器三臺 二等獎：電熱水壺十個 三等獎：傘 幸運獎：糖人、面人活動點評：舞獅、皮影戲等頗具民間特色，既增加了節(jié)日的喜慶氛圍，又容易吸引大眾視線；童年回憶區(qū)和活動參與區(qū)活動內(nèi)容豐富，考慮到不同的年齡客群，泥人、面人以幸運獎獎品的形式發(fā)放，加強了客群的動手能力；燈謎區(qū)豐富了活動內(nèi)容，延續(xù)傳統(tǒng)習(xí)俗。上城品2008元宵節(jié)民俗風(fēng)情歡樂派對■ 活動介紹2008年2月22日，鄭州地產(chǎn)長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在元宵節(jié)到來之際，為康橋國際城市花園的“猜燈謎、送大獎、鬧元宵”、清華園的和諧之春聯(lián)歡會和猜燈謎鬧元宵等活動的舉行，給沉寂多日的樓市帶來新的活力。金融廣場金座管城區(qū)172005鑫苑國際廣場金水區(qū)212881第六章. 營銷篇2月，在銷售淡季和新春佳節(jié)的雙層沖擊下，鄭州樓市活動相對減少，但與元宵佳節(jié)、情人節(jié)相關(guān)的樓市活動頻頻亮相，如：康橋附表：本月銷售排行榜（銷售前5強）排序樓盤名稱區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）1未來商務(wù)公寓金水區(qū)411632家和萬世花園金水區(qū)662423鑫苑辦公類物業(yè)的興衰與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)關(guān)系非常緊密，因此，在第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的經(jīng)濟狀況下，辦公類物業(yè)市場很難興盛起來。處于“60007000元/平方米”價格區(qū)間的產(chǎn)品去化量占比也較大，達(dá)到27%，這個價格區(qū)間是目前辦公類物業(yè)的主流價格區(qū)間。另一方面，個案對價格的影響力也較為突出，成交量排名五的項目除“上東國際”外均價都在6000元/平方米以上，一定程度上拉高了整體均價。四、價格分析2月份，辦公類物業(yè)價格在成交量大幅縮水的狀況下，不降反增， 成交均價6419元/平方米，%，%。三、需求分析2月份，辦公類物業(yè)銷售量劇烈下降，%，%。二、供給分析2月份，鄭州市辦公類物業(yè)的供應(yīng)量下挫幅度非常大，%。 附表：本月銷售排行榜（銷售前5強） 排序樓盤名稱區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）1鄭州國貿(mào)中心金水區(qū)1266672藍(lán)碼隨之商業(yè)用房市場形式的愈加嚴(yán)峻，未來商業(yè)用房成交均價的上漲空間有限，甚至?xí)霈F(xiàn)價格回落的現(xiàn)象。成交量下降的同時成交價格卻反而上漲，究其原因，主要是由于本月二七區(qū)成交了較大體量的高均價商鋪。而本月新增供應(yīng)量最多的管城、鄭東二區(qū)在成交方面卻較為慘淡，區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房供大于求的形式將一步加劇。如何控制商業(yè)用房在社區(qū)規(guī)劃中的比例，如何劃分業(yè)態(tài)，是開發(fā)商需要重點考慮的方面。在供應(yīng)量環(huán)比增長的前提下，成交量反而下降，這說明在當(dāng)前不景氣的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，商業(yè)用房受到的影響更大。隨后幾個月，金水區(qū)、二七區(qū)商品住宅的供應(yīng)量將有較大幅度的增加，其商業(yè)用房的供應(yīng)量也會隨之增加。從區(qū)域來看，本月商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積最多的是管城區(qū)，其次是鄭東新區(qū)，而金水區(qū)則僅有1142平方米的新增供應(yīng)量。％。l 2月，鄭州市商業(yè)用房成交均價為8869元/平方米，%，%。附表：本月銷售排行榜（銷售前10強，不含經(jīng)濟適用房）排序樓盤名稱區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）1傳媒大道金水區(qū)2240814525952鄭州國貿(mào)中心金水區(qū)117399757533鑫苑國際城市花園二七區(qū)924310951144一品中央鄭東新區(qū)91587938945嘉業(yè)公寓樓金水區(qū)500511644286民航花園鄭東新區(qū)36701922267銀基花園金水區(qū)33911956968金色港灣管城區(qū)30283249209物華明珠小區(qū)金水區(qū)284056448410御金城金水區(qū)2736233909第四章、商業(yè)篇一、市場特征l 2月，%，%。五、供求關(guān)系2月份，雖然供給量大幅下降，但供求關(guān)系依然沒能打破嚴(yán)峻的局面，供求比保持在1：。（以面積為比較基數(shù)）2月份，鄭州市商品住宅市場的主流價格段為“2000元/平方米以下”和“20003000元/平方米”，這兩個價格段的成交量合計占總成交量的36%，這主要是因為“宏蕊花園”、“宏鑫花園”等多個經(jīng)濟適用房和定向開發(fā)房項目的銷售量占比太大。對后市的樂觀態(tài)度，使得開發(fā)商在市場跌入“冰點”的時期仍然選擇“死扛”不降價。在供給和需求都大幅縮水的情況下，房價卻保持了堅挺姿態(tài)。據(jù)市場調(diào)研得知，從目前個項目現(xiàn)場客戶咨詢情況看，由于房價上漲過快，消費者更傾向于“70110”平米之間的經(jīng)濟性產(chǎn)品，而大戶型因為總價過高，超出大部分消費者的承受底線，因此市場接受度越來越低。（以套數(shù)為比較基數(shù)）2月份，鄭州市商品住宅市場成交中，50平米以下的小戶型仍然是占比最大的面積段，%，其中，“好萊塢”的此面積段產(chǎn)品去化相對較好，當(dāng)月累計116套。區(qū)域內(nèi)定向開發(fā)項目“廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地”去化量占比較大，拉動了區(qū)域整體成交量。 3月之后，住交會的開幕，樓市可能隨之走出調(diào)整，迎來“春天”。 本月成交量中，經(jīng)濟適用房和定向開發(fā)房的占比非常大，其中定向開發(fā)房項目“廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地”和經(jīng)濟適用房項目“宏蕊花園”成交量都非常大，合計占比達(dá)整體成交量的21%以上。三、成交分析2月份，鄭州市商品住宅市場呈現(xiàn)出06年以來最為慘淡的狀態(tài)，同比、環(huán)比的下降幅度均較大，%，%。二七區(qū)的供應(yīng)量和上月相比也出現(xiàn)了大幅的縮水。但是，據(jù)市場調(diào)研的情況看，今年會有為數(shù)眾多的新增項目入市，隨著住交會的到來，3月份市場可能結(jié)束調(diào)整迎來“回暖”，供應(yīng)量也將隨之增長。此外，新批預(yù)售中經(jīng)濟適用房和定向開發(fā)房的占比較大，其中“建業(yè)資園小區(qū)”新批預(yù)售7萬多平米，%。 恒大綠洲項目位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，與該地塊處于同一水平線上，且項目體量較大，08年下半年入市，將會對該地塊的入市形成新的競爭。 美林河畔位于中州大道與航海交叉口東南，其位置優(yōu)于該地塊，但項目自07年下半年亮相以來，開盤時間不斷推遲，蓄水期較長，但客戶的積累不容樂觀，其產(chǎn)品差異化不強項目的核心賣點不突出，競爭力不強，受周邊項目的影響較大，該項目預(yù)計在第二季度開盤，開盤均價在4600元/平方米左右?！?地塊項目競爭 該地塊位于中州大道與航海路交叉口南500米，西面緊鄰中州大道，南臨南三環(huán)，東接機場高速，對外交通極為便捷。廉租房的限制，將緩解租賃市場的壓力，增加過度性住房，解決來鄭州務(wù)工、畢業(yè)大學(xué)生等租房問題；經(jīng)濟用房套型面積的控制，增加投放市場的套數(shù)，解決過渡性住房的需求。易居點評： 08年新開工地塊優(yōu)先考慮嚴(yán)格遵守70/90政策的項目，城中村改造項目同樣受此限制?！?地塊限制要求該地塊為城中村改造項目，配套商品住房套型建筑面積在