【正文】 展銀行為使其配股申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，更加緊了脫鉤工作的步伐，向證監(jiān)會(huì)承諾 2022 年10 月 1 日前全面完成元盛公司外圍子公司的清理。但同時(shí)，發(fā)展銀行所處金融行業(yè)這一特殊背景，業(yè)務(wù)范圍較窄，處置方式多集中在拍賣(mài)上，并因各種因素所限，拍賣(mài)所能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益相對(duì)其它處置方式來(lái)說(shuō)較低，發(fā)展銀行亦在積極探求以物抵債房地產(chǎn)處置的新渠道。四大國(guó)有商業(yè)銀行因有國(guó)家政策的支持，可將不良資產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓給專(zhuān)門(mén)針對(duì)其成立的四大資產(chǎn)管理公司。入世后，面臨國(guó)外金融機(jī)構(gòu)將大量涌入的趨勢(shì)，為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，央行對(duì)各金融結(jié)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。但可以預(yù)見(jiàn)的是，較入世前相比，元盛公司將面臨較大的生存空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。實(shí)際上，主管部門(mén)對(duì)發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。因此，中國(guó)銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營(yíng)金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營(yíng)的路子的話(huà)，將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。第四，分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度不利于金融創(chuàng)新。其次，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將沖破國(guó)家壁壘，對(duì)中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度提出挑戰(zhàn)。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度帶來(lái)重大影響。從其產(chǎn)生的背景上看，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的確立是政府強(qiáng)化金融管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和蔓延。1995 年，我國(guó)政府確立了中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則和精神。雖然如此，三級(jí)市場(chǎng)的潛力還是非常巨大的，十多萬(wàn)平方米的公房躍躍欲試，幾十萬(wàn)平方米現(xiàn)用于出租的存量商品房急待上市。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。 （3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制健全，二手樓交投活躍。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，資金其實(shí)就是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。香港的幾大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——長(zhǎng)實(shí)及和黃、新世界中國(guó)、恒基中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港天安等，均已大舉進(jìn)軍深圳。2022 年，在深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開(kāi)發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 44 名。 （2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺(tái)了一系列政策性強(qiáng)、社會(huì)影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，形成了更為公開(kāi)、透明、有序18 / 77的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向具有資金實(shí)力和誠(chéng)信度高的企業(yè)集中。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。從對(duì)元盛公司的影響來(lái)看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢(shì)必影響國(guó)家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，88 年得到了迅速發(fā)展、89 年由于緊縮政策而下滑、92 年市場(chǎng)放開(kāi)引起的狂熱、93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、996 年的低速增長(zhǎng)、97 年房改政策及金融配套政策出臺(tái)和 2022 年土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。我國(guó)商品房的控制率已高于國(guó)際公認(rèn)的 15%的控17 / 77制率警戒線?？焖僭鲩L(zhǎng)的商品房積壓規(guī)模無(wú)疑已向人們傳達(dá)出了商品房市場(chǎng)需求跟不上市場(chǎng)供給的強(qiáng)烈信號(hào)。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個(gè)普通投資者購(gòu)買(mǎi)后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。而大量商品房購(gòu)買(mǎi)者的投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)行為最終將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈撥動(dòng)。從微觀方面看，近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格上升的速度快于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。這一措施反映出銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款開(kāi)始謹(jǐn)慎。近期政府管理部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱的擔(dān)心。另?yè)?jù)有關(guān)資料，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個(gè)百分點(diǎn)。從宏觀方面看，近兩年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)過(guò)大。2022 年 12 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 598 億元，同比增長(zhǎng) 37%。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可謂少之又少。去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家預(yù)言 2022 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)商品零售價(jià)格指數(shù)不斷下降的情況下，以全國(guó)住房制度改革為契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1998 年開(kāi)始進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售同時(shí)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)演繹著“冬天里的童話(huà)” 。表 15 項(xiàng)目清理盤(pán)活情況表（截至 2022 年 2 月末） 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng) 投資金額 合同簽署時(shí) 間 合同金額 (萬(wàn)元) 已收回金額上海銀濤 28966 2024 13000 1500上海元盛 4224 2029 3200 2429大連銀寰 1892 2029 100 20北海銀河 400 2024 股權(quán)投資清理類(lèi)大連元盛 4744 ／ ／ 3427項(xiàng)目名稱(chēng) 投資金額 合同簽署時(shí) 間 合作方式 預(yù)計(jì)回收金 額合作開(kāi)發(fā)類(lèi) 銀沙大廈 5267 2022 合作開(kāi)發(fā)、物業(yè)分成4500項(xiàng)目名稱(chēng) 投資金額（本金）確權(quán)時(shí)間 確權(quán)金額 已回收金額番禺怡建 5420 2024 5500 0上海南匯商 城558 2025 558 35四會(huì)項(xiàng)目 569 19911 910 747東方市場(chǎng) 300 2021 以物抵債 ／訴訟類(lèi)惠州金麥 1018 ／ ／ 1632項(xiàng)目名稱(chēng) 投資金額 預(yù)計(jì)可收 回投資 已回收投 資 資產(chǎn)性質(zhì)其它類(lèi)北海銀灘 1010 ／ 602 土地15 / 77惠州銀麥 2443 ／ 2500 已清理完畢 元盛公司面臨的環(huán)境分析 元盛公司的行業(yè)背景分析全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬(wàn)元，已收回 80 萬(wàn)元，虧損近 1800 萬(wàn)元。大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購(gòu)置了位于大連開(kāi)發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū),然后再銷(xiāo)售出去（實(shí)際是炒樓）, 2022 年銷(xiāo)售完所有住房后將其注銷(xiāo)，虧損 1300 萬(wàn)元。上海元盛房地產(chǎn)有限公司成立的主要任務(wù)是與上海北橋房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)位于上海北橋鎮(zhèn)的“銀橋花園” 。同年，在證監(jiān)會(huì)施壓下，為順利實(shí)現(xiàn)配股，發(fā)展銀行要求迅速將銀濤公司轉(zhuǎn)讓。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。這種方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有關(guān)法律、法規(guī)，也出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，放款多未能收回。表 13 總行撥入資金及其使用情況表 （單位：萬(wàn)元）撥款時(shí)間 撥款金額 撥款用途 備 注. 600 四會(huì)項(xiàng)目 已清理. 810 惠州銀麥 已清理. 1000 惠州銀麥 同上. 1000 惠州銀麥 同上. 500 惠州金麥. 750 惠州金麥. 1840 西鄉(xiāng)銀寶項(xiàng)目. 3500 西鄉(xiāng)銀寶項(xiàng)目. 4000 大連元盛 已清理. 1000 北海銀灘. 1000 大連銀寰 已清理12 / 77. 500 大連銀寰 已清理. 1500 上海元盛 已清理. 2022 龍華銀怡項(xiàng)目. 2022 上海元盛 已清理. 1400 上海元盛 已清理. 8200 上海銀濤 已清理. 4300 上海銀濤 已清理. 5100 番禺怡建科技城. 2700 銀沙大廈. 500 番禺怡建科技城. 2022 上海銀濤 已清理. 1100 西鄉(xiāng)銀和花園. 226 西鄉(xiāng)銀和花園. 1800 龍華銀怡項(xiàng)目. 4150總行借款 500 萬(wàn)美元,用于上海銀濤按 1:折算合計(jì) 53476表 14 元盛公司下屬公司一覽表公司名稱(chēng) 成立時(shí)間 注冊(cè)資金 所占股份 備注1 深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司1993 年 1050萬(wàn)元95% 實(shí)際為元盛一家投資2 上海銀濤高爾夫有限公司1993 年 2100萬(wàn)美元50% 實(shí)際為元盛一家投資3 上海元盛房地產(chǎn)有限公司1993 年 1350 90% 實(shí)際為元盛一家投資4 大連銀寰房地產(chǎn)有限公司1993 年 500萬(wàn)美元50%5 大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司1992 年 1000萬(wàn)元95% 實(shí)際為元盛一家投資13 / 77深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司于 1993 年成立。其中深圳 1 個(gè)，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個(gè)，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個(gè)，即大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司和大連銀寰房地產(chǎn)有限公司。 元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作進(jìn)展情況分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作開(kāi)始后，元盛公司分別于 1996 年和 1997 年先后在名稱(chēng)上和人事上實(shí)現(xiàn)脫鉤后，元盛公司按照發(fā)展銀行總行確立的“盡快回收投資，實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的工作目標(biāo)，將屬下的資產(chǎn)清理工作分為轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)類(lèi)、合作開(kāi)發(fā)清理類(lèi)、確權(quán)類(lèi)、其它等四個(gè)大類(lèi)，全面展開(kāi)沉淀資產(chǎn)的清理工作。 發(fā)展銀行對(duì)元盛公司的投資情況發(fā)展銀行除對(duì)元盛公司投資 2101 萬(wàn)元資本金外，還陸續(xù)無(wú)償撥入了53476 萬(wàn)元資金供元盛公司使用，這 5 億余元資金大部分是在房地產(chǎn)過(guò)熱的 1991 年至 1993 年的上半年投入的，具體投資情況及時(shí)間分布情況見(jiàn)11 / 77表 13。但事與愿違，在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目剛剛產(chǎn)生效益，元盛公司發(fā)展勢(shì)頭良好的情況下，發(fā)展銀行恢復(fù)配股資格，面臨證監(jiān)會(huì)審批配股申請(qǐng)的嚴(yán)格審查，為使配股申請(qǐng)獲得順利通過(guò)，證監(jiān)會(huì)責(zé)令發(fā)展銀行按國(guó)家分業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策要求盡快清理原有投資，與元盛公司脫鉤。由于原投資的土地嚴(yán)重貶值，發(fā)展銀行無(wú)法承受硬性處置帶來(lái)的巨額虧損。在此大環(huán)境下，深圳發(fā)展銀行以元盛公司為主體，開(kāi)始著手重新處置已停止多年的項(xiàng)目。因此，1996 年 6 月前各項(xiàng)目的完成的投資額沖抵了各項(xiàng)目的股份退讓或轉(zhuǎn)讓所得收益后的實(shí)際投資額。表 12：元盛公司 1993 年前投資項(xiàng)目情況一覽表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱(chēng) 立項(xiàng)時(shí)間土地面積（平方米）建筑面積（平方米）至 96 年6 月完成投資額上海金葉水都大廈 426688 213344 上海銀橋花園 66750 3031沙頭角銀沙大廈 4218 43059 4172大連灣里小區(qū) 46589 4701大連銀寰花園 22022 117796 1500上海匯銀商城 19940 80500 558惠州金麥山莊 24833 24250 886惠州銀麥花園 64320 53100 寶安西鄉(xiāng)銀和苑 14000 28000 西鄉(xiāng)銀寶花園 48000 117200 6852龍華銀怡花園 70000 210000 番禺銀怡工業(yè)城 533336 718900 5599北海銀灘花園 460230 廣東四會(huì)商住樓 8680 30000 600合計(jì) 1686245 1536144 10 / 77注：由于以上各項(xiàng)目的投資是分期完成，1993 年以前對(duì)各項(xiàng)目的投資完成額沒(méi)有精確的統(tǒng)計(jì)，故只能采用 1996 年 6 月份前的投資額。元盛公司的一切開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就此停止下來(lái)，直到 1996 年，整個(gè)公司基本上處于停頓狀態(tài)。1993—1996 年：政策與市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不明確，公9 / 77司暫時(shí)停止運(yùn)營(yíng)。在這一戰(zhàn)略的指引下，元盛公司開(kāi)始在全國(guó)沿海城市大量購(gòu)置土地。公司成立之處，基本上無(wú)項(xiàng)目。表 11 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司歷史沿革情況表時(shí) 間 公司名稱(chēng) 注冊(cè)資本 經(jīng)營(yíng)范圍198101997 深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司600萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)19971991 深圳市元盛實(shí)業(yè)公司2101萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)控商品及限制項(xiàng)目）8 / 7719912025 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司2101萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)控商品及限制項(xiàng)目） ；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營(yíng)）20252026 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司2101萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)控商品及限制項(xiàng)目） ；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營(yíng)） ；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 元盛公司發(fā)展歷程元盛公司自成立至今可分為目標(biāo)迥然不同的三個(gè)歷史階段。元盛公司正式改造為符合《公司法》登記要求的有限責(zé)任公司。1996 年 7 月 24 日，根據(jù)央行限期脫鉤的要求，房地產(chǎn)公司更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)公司，向脫鉤工作邁出了第一步。第五章則是根據(jù)元盛公司制定的業(yè)務(wù)重組的發(fā)展戰(zhàn)略，制定了三年期的經(jīng)營(yíng)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，作為元盛公司開(kāi)展各項(xiàng)工作的總體依據(jù)。第四章是關(guān)于元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)的處置及以物抵債資產(chǎn)的處置方案設(shè)計(jì)。第三章設(shè)計(jì)了元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的若干思路。根據(jù)以上分析，提出了元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的發(fā)展戰(zhàn)略。論文各部分的主要內(nèi)容 論文前言部分表明了進(jìn)行本課題研究的目的和意義，并介紹