【正文】 積壓意味著不適合市場需求、產(chǎn)品有缺陷或營銷安排有問題，比如過高定價(jià)；問題物業(yè)則意味著手續(xù)不全、債權(quán)債務(wù)糾紛、工程質(zhì)量問題、爛尾或違章建造。36 / 77 受托處置深圳發(fā)展銀行以物抵債房地產(chǎn)以物抵債是商業(yè)銀行貸款到期后，借款人無法以貨幣資金履行債務(wù)，銀行為保全貸款而以債務(wù)人、保證人或第三人的財(cái)產(chǎn)抵償貸款本息，最終以變現(xiàn)所得收回貸款本息的行為。此外，截至 2022 年 2 月末，元盛公司在深圳發(fā)展銀行總行或分支行貸有人民幣 5910 萬元的款項(xiàng)，自2022 年 9 月份起已停息掛帳。 債務(wù)管理能力分析（1） 近三年的比率指標(biāo)（詳見表 24）表 24 元盛公司近三年債務(wù)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目2022 2022 2022資產(chǎn)負(fù)債率 收益利息倍率 注：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)；收益利息倍率=利稅前收益/利息支出；（2）比率分析從以上三年的資產(chǎn)負(fù)債率來看，元盛公司早已處于資不抵債的境況，但因公司負(fù)債中的絕大部分來自于發(fā)展銀行，且已停息掛帳，所以仍能維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和支付。28 / 77 專業(yè)優(yōu)勢元盛公司成立十余年來，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)、清理、處置、經(jīng)營管理等工作，掌握了一定的工作方法、工作程序，積累了大量的房地產(chǎn)處置、管理、經(jīng)營方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，培養(yǎng)了一批具備一定專業(yè)知識和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人員。元盛公司無外債，對發(fā)展銀行的負(fù)債已停息掛帳，經(jīng)營成本低。發(fā)展銀行與元盛公司的關(guān)系也將逐步過渡到委托與受托的關(guān)系。在繼續(xù)清理現(xiàn)有歷史遺留項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，轉(zhuǎn)向本行自有物業(yè)的管理、銀行不良資產(chǎn)處置、投資銀行業(yè)務(wù)等方向發(fā)展。1998 年開始，國家在全國各大城市逐步推廣實(shí)行土地招標(biāo)制，這對缺乏資金實(shí)力的元盛公司極為不利。有鑒于此，為中國銀行業(yè)在激烈的競爭中獲得生存與發(fā)展計(jì)，國家將有可能修改商業(yè)銀行法，放寬對這一方面的20 / 77限制。深圳房地產(chǎn)三級市場在一系列利好因素的影響下蓬勃發(fā)展，不論在住宅、寫字樓還是商鋪方面都實(shí)現(xiàn)了快速增長。今年 3 月在廣東省建設(shè)工作會議上對2022 年全省建設(shè)工作制定的六大目標(biāo)之第一目標(biāo)就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，防止過熱。相比之下，我國房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻(xiàn)是如此之大，要讓這種局面長期下去是難以想象的。大連銀寰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是開發(fā)“銀寰小區(qū)” ，元盛公司累計(jì)投資 1892 萬元。 下屬子公司的清理工作元盛公司共有子公司五個(gè)。1993 年，鑒于當(dāng)時(shí)全國經(jīng)濟(jì)過熱所形成的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，國家緊縮性的宏觀調(diào)控政策出臺，給已經(jīng)熱得發(fā)狂的房地產(chǎn)業(yè)迎頭一擊，加之之后商業(yè)銀行法的頒布實(shí)施，禁止銀行對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行直接投資和對進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的資金實(shí)行嚴(yán)格控制，對房地產(chǎn)業(yè)來說更是雪上加霜，使房地產(chǎn)業(yè)一下子從沸點(diǎn)跌入冰點(diǎn)。一是以發(fā)展銀行為依托，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系；二是以元盛公司多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營、處置方面的經(jīng)驗(yàn)為依托，提出開展房地產(chǎn)中介、營銷咨詢、營銷代理等業(yè)務(wù)。1997 年 6 月，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好與所辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體脫鉤的通知》 ，通知要求各行所辦房地產(chǎn)、其他工商類實(shí)體以及所持這些實(shí)體的股份，原則上一律撤銷或轉(zhuǎn)讓。2 / 773 / 774 / 77深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì)（畢業(yè)論文）層 次：本 科專 業(yè)：工商管理姓 名：張 澗時(shí) 間：2022 年 3 月目 錄前 言 ..........................................................................................4第一章 元盛公司的背景情況概述及發(fā)展戰(zhàn)略選擇 ......................7 元盛公司背景情況及發(fā)展歷史概述 .................................................7 元盛公司背景情況概述 .............................................................................7 元盛公司發(fā)展歷程 .....................................................................................8 發(fā)展銀行對元盛公司的投資情況 .........................................................10 元盛公司分業(yè)經(jīng)營工作進(jìn)展情況 ...................................................11 下屬子公司的清理工作 ...........................................................................11 項(xiàng)目清理工作 .........................................................................................14 元盛公司面臨的環(huán)境分析 ...............................................................15 元盛公司的行業(yè)背景分析 .....................................................................15 元盛公司面臨的綜合環(huán)境分析 .............................................................19 元盛公司的戰(zhàn)略選擇 .......................................................................22第二章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的現(xiàn)實(shí)條件分析 ......................25 優(yōu)勢條件分析 ...................................................................................25 作為發(fā)展銀行子公司的優(yōu)勢條件 .........................................................25 專業(yè)優(yōu)勢 .................................................................................................27 現(xiàn)實(shí)條件分析 ...................................................................................28 元盛公司財(cái)務(wù)狀況分析 .........................................................................28 元盛公司管理體制分析 .........................................................................31 對元盛公司進(jìn)行現(xiàn)實(shí)條件分析的基本結(jié)論 ......................................33第三章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) ..............................35 發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，尋找業(yè)務(wù)交叉點(diǎn) .......35 受托處置深圳發(fā)展銀行以物抵債房地產(chǎn) .............................................35 為發(fā)展銀行所屬物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù) .............................................41 代為建設(shè)、經(jīng)營、管理深圳發(fā)展銀行東沖培訓(xùn)中心 .........................42 逐步向房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)、營銷代理等方向發(fā)展 .......44第四章 不良資產(chǎn)處置與經(jīng)營的思路 ..........................................47 對原有沉淀資產(chǎn)進(jìn)行重置評估、分類治理 ...................................47 拓寬思路，采取多種資產(chǎn)處置策略 ...............................................51 開拓多種營銷渠道，實(shí)現(xiàn)處置價(jià)值最大化 .....................................54 不良資產(chǎn)處置的稅費(fèi)分析 .................................................................57第五章 新的經(jīng)營戰(zhàn)略下元盛公司的經(jīng)營任務(wù)與目標(biāo) ..............59 制定元盛公司經(jīng)營任務(wù)與目標(biāo)的指導(dǎo)思想 ...................................59 元盛公司三年期經(jīng)營任務(wù)與目標(biāo) ...................................................59 三年期經(jīng)營任務(wù) .....................................................................................59 三年期經(jīng)營目標(biāo) .....................................................................................62結(jié) 論 ............................................................................................63致 謝 ............................................................................................65參考文獻(xiàn) ..........................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。為此，深圳發(fā)展銀行（以下簡稱“發(fā)展銀行” ）對其全資子公司——深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司（現(xiàn)已更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司）提出了盤活資產(chǎn)、回收投資、分業(yè)經(jīng)營的總體要求。第四章是關(guān)于元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)的處置及以物抵債資產(chǎn)的處置方案設(shè)計(jì)。元盛公司的一切開發(fā)項(xiàng)目就此停止下來，直到 1996 年，整個(gè)公司基本上處于停頓狀態(tài)。其中深圳 1 個(gè)，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個(gè)，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個(gè)，即大連元盛房屋開發(fā)有限公司和大連銀寰房地產(chǎn)有限公司。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬元，已收回 80 萬元，虧損近 1800 萬元。近期政府管理部門針對房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的擔(dān)心。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢必影響國家對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。實(shí)際上，主管部門對發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。相比較分析，深圳其他數(shù)十個(gè)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司的土地儲備逐年增加。第一種戰(zhàn)略選擇是保守和被動(dòng)的。同時(shí)，配合業(yè)務(wù)重組的需要，改革現(xiàn)有企業(yè)體制，提高元盛公司的企業(yè)競爭能力，做好分業(yè)與不分業(yè)的雙重準(zhǔn)備。截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無償還外債之憂。因多年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、處置方面的工作，與房地產(chǎn)行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關(guān)系，溝通渠道暢順。 獲利能力分析 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 25）表 25 元盛公司近三年獲利能力指標(biāo)比率表31 / 77 年度比率項(xiàng)目 2022 2022 2022銷售凈利潤率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報(bào)酬率 注：銷售凈利潤率=稅后凈利潤/銷售額；總資產(chǎn)收益率=稅后凈利潤/總資產(chǎn)；股東權(quán)益報(bào)酬率=稅后凈利潤/股東權(quán)益。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問題，深圳發(fā)展銀行最終也會被元盛公司的虧損所拖累。以物抵債資產(chǎn)是銀行以物抵債受償并依法取得產(chǎn)權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。此外，以上這些抵債的房地產(chǎn)還部分地存在被占用而拒不騰退、設(shè)施被嚴(yán)重?fù)p毀等問題，發(fā)展銀行受償后無法在短期內(nèi)作變賣、出租等處理。以物抵債的房地產(chǎn)多數(shù)是因滯銷而積壓的物業(yè)和問題物業(yè)，否則不至于走到以物抵債的地步。因此，元盛公司可充分利用多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營、處置、管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，尋找與深圳發(fā)展銀行的業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，積極培育新的利潤增長點(diǎn)。作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)