【正文】 配表 ......................68附錄三 2022 年度深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名前十名 .........69附錄四 深圳市三級市場轉(zhuǎn)移登記稅費表 ..................................701 / 77深圳市元盛實業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計摘 要1995 年 7 月，國家以法律的形式確立了金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的政策后，深圳發(fā)展銀行（以下簡稱“發(fā)展銀行” ）積極按照國家政策和有關(guān)部門的要求，加緊進(jìn)行與其子公司——深圳市元盛實業(yè)有限公司（以下簡稱“元盛公司” ）的分業(yè)經(jīng)營工作。為實施這一戰(zhàn)略構(gòu)想，論文在分析了元盛公司現(xiàn)實條件的基礎(chǔ)上，提出了具體的業(yè)務(wù)重組方法。商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得向非銀行金融機構(gòu)和企業(yè)投資” 。隨著我國加入 WTO 后外國金融機構(gòu)的逐漸涌入，中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的政策面臨巨大挑戰(zhàn)，國內(nèi)有關(guān)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營的呼聲越來越高，中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營工作的前進(jìn)步伐趨緩 [1]。第三章設(shè)計了元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的若干思路。元盛公司正式改造為符合《公司法》登記要求的有限責(zé)任公司。1993—1996 年：政策與市場發(fā)生巨大變化，經(jīng)營目標(biāo)不明確，公9 / 77司暫時停止運營。在此大環(huán)境下，深圳發(fā)展銀行以元盛公司為主體，開始著手重新處置已停止多年的項目。 元盛公司分業(yè)經(jīng)營工作進(jìn)展情況分業(yè)經(jīng)營工作開始后，元盛公司分別于 1996 年和 1997 年先后在名稱上和人事上實現(xiàn)脫鉤后，元盛公司按照發(fā)展銀行總行確立的“盡快回收投資，實現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營”的工作目標(biāo)，將屬下的資產(chǎn)清理工作分為轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)類、合作開發(fā)清理類、確權(quán)類、其它等四個大類，全面展開沉淀資產(chǎn)的清理工作。上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開發(fā)公司。大連元盛房屋開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購置了位于大連開發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū),然后再銷售出去（實際是炒樓）, 2022 年銷售完所有住房后將其注銷，虧損 1300 萬元。去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 2022 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。另據(jù)有關(guān)資料，在美國房地產(chǎn)市場繁榮時期，房地產(chǎn)業(yè)對美國 GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個百分點。而大量商品房購買者的投機性購買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場的劇烈撥動。房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，88 年得到了迅速發(fā)展、89 年由于緊縮政策而下滑、92 年市場放開引起的狂熱、93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、996 年的低速增長、97 年房改政策及金融配套政策出臺和 2022 年土地供應(yīng)的市場化，都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。 （2）市場競爭加劇，市場份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺了一系列政策性強、社會影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開、透明、有序18 / 77的競爭環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場份額向具有資金實力和誠信度高的企業(yè)集中。 （3）房地產(chǎn)三級市場機制健全，二手樓交投活躍。從其產(chǎn)生的背景上看，中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營制度的確立是政府強化金融管理、防范金融風(fēng)險的現(xiàn)實選擇，適應(yīng)了當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險的擴(kuò)大和蔓延。因此，中國銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營的路子的話，將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。四大國有商業(yè)銀行因有國家政策的支持，可將不良資產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓給專門針對其成立的四大資產(chǎn)管理公司。目前，元盛公司的土地儲備量和土地儲備質(zhì)量較低，基本情況詳見表 16表 16 元盛公司現(xiàn)有土地儲備一覽表項目名稱 位 置 用地性質(zhì) 用地面積(平方米) 備注龍華銀怡花園 深圳寶安區(qū) 工業(yè)自用地 50206 地塊有糾紛番禺怡建項目 廣州市番禺 工業(yè)用地 576523 尚未過戶合 計 626729從以上的土地儲備量和土地儲備的地理位置、用地性質(zhì)來看，元盛公司已基本喪失了新項目開發(fā)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面后勁明顯不足。2022 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的36%，利潤總額占全市的 %，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。停止對歷史遺留項目的清理，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。第二種戰(zhàn)略選擇是激進(jìn)和冒險的。在戰(zhàn)略構(gòu)想上，若將元盛公司改組為發(fā)展銀行的資產(chǎn)管理公司，將會受到較大的政策方面的制約，但如果將元盛公司改組為以物抵債不良資產(chǎn)處置中心，元盛公司受托處置、經(jīng)營包括發(fā)展銀行在內(nèi)的不同單位或個人委托的房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從中收取一定的手續(xù)費和利潤分成，不僅能維持元盛公司現(xiàn)有盤活業(yè)務(wù)所必須的開支，形成一個新的利潤增長點，而且還為盡快盤活存量資產(chǎn)又不至于形成大范圍虧損奠定良好的基礎(chǔ)。元盛公司作為發(fā)展銀行的子公司，雖然鮮為人知，但在元盛公司接觸的客戶群體中，有相當(dāng)數(shù)量的客戶對元盛公司的金融背景非常感興趣。元盛公司可充分利用作為發(fā)展銀行子公司這一優(yōu)勢條件，發(fā)展與其之間的資源、優(yōu)勢互補關(guān)系，并以此形成元盛公司新的利潤增長點。據(jù)了解，收購的框架協(xié)議簽署后，雙方確定一個為期 90 天的過渡期，并成立了過渡期管理委員會，管委會的職權(quán)包括全面監(jiān)督、控制風(fēng)險、發(fā)展業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)銀行經(jīng)營層的管理和管理機制的改善在內(nèi)的各項管理職權(quán)。但無論如何，可以預(yù)計，新橋投資在成功收購后定將會有一個較大的動作，對元盛公司也將有一個明確的安排。但與此同時，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)展銀行系統(tǒng)內(nèi)債務(wù)，且已停息掛帳，至今尚未出現(xiàn)很嚴(yán)重的支付不能的情況。事實上，由于企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤增長同企業(yè)資產(chǎn)總額和流動資產(chǎn)額的增長間的相互對比，所以，只有當(dāng)企業(yè)的銷售收入和利潤的增長高于企業(yè)資產(chǎn)總額和流動資產(chǎn)額的增長，企業(yè)才會有高于行業(yè)平均水平的資產(chǎn)經(jīng)營效率。 元盛公司管理體制分析 在全國第一次房地產(chǎn)熱興起的時候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時機，但由于缺乏一整套嚴(yán)密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別是對所開發(fā)產(chǎn)品的市場定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)?？刂撇蛔?，投資決策缺乏規(guī)范程序等。作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無償撥33 / 77入的 5 億余元的資金，在帳面上雖然作為“應(yīng)付款”來處理，但其實質(zhì)上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權(quán)益資產(chǎn)。同時，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動性與創(chuàng)新意識，誰也不愿意冒險，思維一直停留在幾種保守的資產(chǎn)處置方法上。因此，元盛公司可充分利用多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營、處置、管理經(jīng)驗，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補關(guān)系，尋找與深圳發(fā)展銀行的業(yè)務(wù)交叉點，積極培育新的利潤增長點。詳見圖 31。以物抵債的房地產(chǎn)多數(shù)是因滯銷而積壓的物業(yè)和問題物業(yè)，否則不至于走到以物抵債的地步。因此，如元盛公司可爭取發(fā)展銀行的信任，促使發(fā)展銀行將處置以物抵債房地產(chǎn)的處置、經(jīng)營、管理的權(quán)利委托給元盛公司，不僅元盛公司可以此作為開發(fā)新。此外，以上這些抵債的房地產(chǎn)還部分地存在被占用而拒不騰退、設(shè)施被嚴(yán)重?fù)p毀等問題，發(fā)展銀行受償后無法在短期內(nèi)作變賣、出租等處理。以物抵債房地產(chǎn)因不良貸款而產(chǎn)生，其取得牽涉借貸關(guān)系、抵債關(guān)系、破產(chǎn)清算關(guān)系等多種法律關(guān)系。以物抵債資產(chǎn)是銀行以物抵債受償并依法取得產(chǎn)權(quán)或處分權(quán)的財產(chǎn)。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問題，深圳發(fā)展銀行最終也會被元盛公司的虧損所拖累。那么，為什么過去元盛公司不制訂和實施科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展32 / 77戰(zhàn)略規(guī)劃來規(guī)范其投資、經(jīng)營行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產(chǎn)經(jīng)營體制存在著嚴(yán)重弊端，具體表現(xiàn)為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定而注冊登記的有限責(zé)任公司，但其實質(zhì)仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司不過是深圳發(fā)展銀行工會投資興辦的企業(yè)。 獲利能力分析 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 25）表 25 元盛公司近三年獲利能力指標(biāo)比率表31 / 77 年度比率項目 2022 2022 2022銷售凈利潤率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報酬率 注：銷售凈利潤率=稅后凈利潤/銷售額；總資產(chǎn)收益率=稅后凈利潤/總資產(chǎn)；股東權(quán)益報酬率=稅后凈利潤/股東權(quán)益。但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來作為資產(chǎn)管理能力的指標(biāo) [4]。因多年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、處置方面的工作，與房地產(chǎn)行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關(guān)系，溝通渠道暢順。據(jù)了解，新橋投資的成名之役是 1999 年擊敗匯豐銀行，一舉收購了韓國第一銀行 51％的股權(quán)，這是亞洲金融危機以來首例外資控股亞洲大型商業(yè)銀行的案例。截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無償還外債之憂。發(fā)展銀行雄厚的資金實力、良好的社會信譽，無形中為元盛公司塑造了一個良好的社會形象。同時，配合業(yè)務(wù)重組的需要，改革現(xiàn)有企業(yè)體制，提高元盛公司的企業(yè)競爭能力，做好分業(yè)與不分業(yè)的雙重準(zhǔn)備。因此，元盛公司尚不能根據(jù)主觀臆斷而做出與國家法律法規(guī)相違的選擇，否則，發(fā)展銀行將面臨國家有關(guān)主管部門的嚴(yán)厲懲罰，如停止配股資格等，這將大大影響整個發(fā)展銀行的發(fā)展。第一種戰(zhàn)略選擇是保守和被動的。 從深圳每年進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審中，可以看到元盛公司在深圳房地產(chǎn)市場中的地位。相比較分析，深圳其他數(shù)十個規(guī)模較大、實力較強的房地產(chǎn)公司的土地儲備逐年增加。但同時，發(fā)展銀行所處金融行業(yè)這一特殊背景，業(yè)務(wù)范圍較窄，處置方式多集中在拍賣上，并因各種因素所限，拍賣所能實現(xiàn)的權(quán)益相對其它處置方式來說較低，發(fā)展銀行亦在積極探求以物抵債房地產(chǎn)處置的新渠道。實際上，主管部門對發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國金融分業(yè)經(jīng)營制度帶來重大影響。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。2022 年，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開發(fā)企業(yè) 151 家，項目開發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項目開發(fā)企業(yè)第 44 名。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢必影響國家對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個普通投資者購買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。近期政府管理部門針對房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的擔(dān)心。認(rèn)同這一觀點的地產(chǎn)開發(fā)商可謂少之又少。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價 100 萬元，已收回 80 萬元，虧損近 1800 萬元。然而，項目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。其中深圳 1 個，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個，即大連元盛房屋開發(fā)有限公司和大連銀寰房地產(chǎn)有限公司。由于原投資的土地嚴(yán)重貶值，發(fā)展銀行無法承受硬性處置帶來的巨額虧損。元盛公司的一切開發(fā)項目就此停止下來，直到 1996 年，整個公司基本上處于停頓狀態(tài)。表 11 深圳市元盛實業(yè)有限公司歷史沿革情況表時 間 公司名稱 注冊資本 經(jīng)營范圍198101997 深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司600萬元土地開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)19971991 深圳市元盛實業(yè)公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、?？厣唐芳跋拗祈椖浚? / 7719912025 深圳市元盛實業(yè)有限公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、?？厣唐芳跋拗祈椖浚?；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營）20252026 深圳市元盛實業(yè)有限公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、?？厣唐芳跋拗祈椖浚?；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營） ；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 元盛公司發(fā)展歷程元盛公司自成立至今可分為目標(biāo)迥然不同的三個歷史階段。第四章是關(guān)于元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)的處置及以物抵債資產(chǎn)的處置方案設(shè)計。作者力爭通過本論文的研究，實現(xiàn)以下幾個方面的目標(biāo)：（1）全面梳理和深刻剖析元盛公司發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，面臨的困難、發(fā)展的機遇等，為業(yè)務(wù)重組這一戰(zhàn)略的提出提供深厚的背景支持；（2）根據(jù)元盛公司面臨的內(nèi)外部環(huán)境，從實際出發(fā)，研究元盛公司業(yè)務(wù)重組的方案，從根本上解決元盛公司的生存和發(fā)展問題。為此，深圳發(fā)展銀行（以下簡稱“發(fā)展銀行” ）對其全資子公司——深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司（現(xiàn)已更名為深圳市元盛實業(yè)有限公司）提出了盤活資產(chǎn)、回收投資、分業(yè)經(jīng)營的總體要求。不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)作為新、老業(yè)務(wù)的交叉點是元盛公司各項業(yè)務(wù)的重中之重。2 / 773 / 774 / 77深圳市元盛實業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計（畢業(yè)論文）層 次：本 科專 業(yè)：工商管理姓 名：張 澗時 間：2022 年 3 月目