【正文】 而發(fā)展銀行各分支行在處理不良貸款時(shí)，形成了很多以房地產(chǎn)抵債的資產(chǎn)，這些抵債的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到發(fā)展銀行名下后，發(fā)展銀行因缺乏管理、處置經(jīng)驗(yàn)，時(shí)常發(fā)生管理不善、處置不當(dāng)?shù)那樾?，從而造成了更大的損失。同時(shí)，發(fā)展銀行缺乏保管、管理以物抵債資產(chǎn)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，致使以上這些以物抵債的房地產(chǎn)大多處于閑置而無(wú)人過問的狀態(tài)。第三，多屬積壓物業(yè)、問題物業(yè)。房地產(chǎn)權(quán)益本身就具備多樣性，再加上以債權(quán)債務(wù)關(guān)系為核心的多重法律關(guān)系，使得房地產(chǎn)權(quán)益所有權(quán)、使用權(quán)的分割、組合、分離，形態(tài)復(fù)雜。據(jù)發(fā)展銀行資產(chǎn)保全部的統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年 12月 31 日，深圳發(fā)展銀行以物抵債資產(chǎn)價(jià)值總額（抵債值）已達(dá) 56128 萬(wàn)元，其中房地產(chǎn)抵債金額為 47266 萬(wàn)元；抵債房地產(chǎn)面積為 平方米，其中住宅 27437 平方米、寫字樓 63282 平方米、商鋪 30279 平方米、廠房 12919 平方米、倉(cāng)庫(kù) 2930 平方米、土地 26889 平方米，酒店2413 平方米。由于體制等方面的諸多原因，我國(guó)銀行業(yè)普遍存在不良資產(chǎn)比率過高的問題，已嚴(yán)重威脅著銀行體系和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。但顯而易見的是，發(fā)展銀行除主營(yíng)業(yè)務(wù)外，還有其并不專長(zhǎng)的后勤保障業(yè)務(wù)、處置以物抵債房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。有的人甚至認(rèn)為，脫鉤工作結(jié)束越快，元盛公司就34 / 77注銷得越快，消極情緒嚴(yán)重，這對(duì)資產(chǎn)清理工作極為不利，長(zhǎng)此以往，脫鉤工作將演變?yōu)橐粓?chǎng)曠日持久的戰(zhàn)役。在這種情況下，元盛公司每處置一項(xiàng)資產(chǎn)，不僅必須報(bào)請(qǐng)發(fā)展銀行總行有關(guān)部門、分管行領(lǐng)導(dǎo)、行長(zhǎng)審批，還要獲得發(fā)展銀行董事會(huì)的批準(zhǔn)，報(bào)批、決策過程極為漫長(zhǎng)，有時(shí)剛剛出現(xiàn)的一點(diǎn)商機(jī)就耗費(fèi)在這種等待審批的過程中，資產(chǎn)清理工作效率極其低下。 元盛公司資產(chǎn)清理工作進(jìn)展緩慢，效率低下，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，最終將演變?yōu)橐粓?chǎng)曠日持久的“脫鉤戰(zhàn)” 。前述分析表明，如不改變現(xiàn)有管理體制，最終將會(huì)導(dǎo)致以下結(jié)果：深圳發(fā)展銀行企業(yè)所有者權(quán)益進(jìn)一步流失，已形成沉淀資產(chǎn)的投資無(wú)法收回，最終不僅影響其經(jīng)營(yíng)效益，更會(huì)影響到后續(xù)配股工作的正常開展，甚至?xí)虼硕艿奖O(jiān)管部門的懲處。因此，重大人事任免、財(cái)務(wù)控制、投資決策和收入分配等關(guān)鍵權(quán)利嚴(yán)格受深圳發(fā)展銀行的約束，影響了公司有效激勵(lì)機(jī)制的全面建立，使元盛公司擔(dān)當(dāng)著事實(shí)上的生產(chǎn)承包商這樣一個(gè)角色，而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中負(fù)盈不負(fù)虧的現(xiàn)象就必然會(huì)發(fā)生。因此，總體來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)有格局下發(fā)展銀行若能仍然保持其停息掛帳的政策的話，元盛公司不會(huì)發(fā)生支付不能的情況，尚能維持其日常正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （2）比率分析 根據(jù)以上比率數(shù)值可知，元盛公司的獲利能力極差。元盛公司的總資產(chǎn)利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 23）表 23 元盛公司近三年資產(chǎn)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年庫(kù)存利用率 應(yīng)收帳款平均回收期（天） 9503 366 1500固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 40 48 總資產(chǎn)利用率 注：庫(kù)存利用率=銷售額/庫(kù)存；應(yīng)收帳款平均回收期=應(yīng)收帳款/年銷售額*360；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售額/固定資產(chǎn)凈值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售額/總資產(chǎn)。但從流動(dòng)資產(chǎn)的明細(xì)可知，以上比率分析并不能反映實(shí)際情況，實(shí)際情況是元盛公司的償債能力并不強(qiáng)。 現(xiàn)實(shí)條件分析 元盛公司財(cái)務(wù)狀況分析 償債能力分析企業(yè)對(duì)債務(wù)的清償能力，往往預(yù)示著企業(yè)近期的風(fēng)險(xiǎn)。因此，新橋?qū)υ⒐镜恼咭惨欢瘸蔀楸娙瞬聹y(cè)的焦點(diǎn)之一。若成功收購(gòu)深圳發(fā)展銀行 20%的股權(quán)，則從而成為深圳發(fā)展銀行第一大股東，新橋的想法是，爭(zhēng)取用 3－5 年的時(shí)間，使深發(fā)展躍居中國(guó)銀行業(yè)首位。 去年 9 月 27 日，深圳發(fā)展銀行公告稱，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，同意美國(guó)新橋投資集團(tuán)公司（New Bridge Capital Ltd）作為國(guó)外戰(zhàn)略投資者進(jìn)入深發(fā)展，雙方將爭(zhēng)取盡快完成此項(xiàng)交易，現(xiàn)正按要求積極進(jìn)行盡職調(diào)查的有關(guān)準(zhǔn)備工作。發(fā)展銀行總行撥入的 5 億余元資金及元盛公司在幾個(gè)支行的借款已于 2022 年起停息掛帳，無(wú)利息負(fù)擔(dān)。發(fā)展銀行主營(yíng)業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)，但仍有相當(dāng)數(shù)量的其它業(yè)務(wù)，如后26 / 77勤保障業(yè)務(wù)、以物抵債資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)、閑置資產(chǎn)的出租經(jīng)營(yíng)等。 具有融資方面的便利。發(fā)展銀行是第一家上市的股份制商業(yè)銀行，多年來(lái)又一直穩(wěn)居深市龍頭老大的地位，具有良好的社會(huì)形象。此戰(zhàn)略不僅使發(fā)展銀行脫離“快刀割肉”的痛苦，減少投資損失，還最大限度地維護(hù)了元盛公司廣大員工的利益，符合元盛公司生存與發(fā)展的需要。目前，國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門對(duì)發(fā)展銀行分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的督查力度放緩，元盛公司可充分利用這一契機(jī)，在積極做好資產(chǎn)清理工作的同時(shí)，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，向不良房地產(chǎn)處置、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)方向發(fā)展，形成新的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，從而在業(yè)務(wù)上形成與發(fā)展銀行相互呼應(yīng)的格局，并且以政策允許的形式維系與發(fā)展銀行的關(guān)系。二是元盛公司的土地儲(chǔ)備質(zhì)量和數(shù)量均不能滿足開發(fā)目標(biāo)和需要。在這種情況下，如果繼續(xù)執(zhí)行以往不計(jì)損失的清理、分業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略，顯然是不合適，也是極其保守和被動(dòng)的，不僅發(fā)展銀行要為此承受數(shù)億元的投資損失，元盛公司也將徹底失去生存空間和發(fā)展余地，這對(duì)發(fā)展銀行的廣大股東、對(duì)元盛公司的廣大員工也是不負(fù)責(zé)任的。自 1996 年起，國(guó)家以法律形式確立脫鉤政策以來(lái)，發(fā)展銀行在與元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)的工作安排中，一直采用此種戰(zhàn)略。 元盛公司的戰(zhàn)略選擇根據(jù)以上的分析，在目前環(huán)境下，發(fā)展銀行與元盛公司面臨以下三種選擇：23 / 77繼續(xù)按照目前的投資清理策略清理現(xiàn)有歷史遺留項(xiàng)目，不開展其它業(yè)務(wù)活動(dòng)。1999 年，元盛公司開發(fā)“美加廣場(chǎng)”項(xiàng)目，其資質(zhì)排名居全市綜合開發(fā)企業(yè)類第 56 名；2022 年，居綜合開發(fā)企業(yè)類第 158 名；2022 年，被取消綜合開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，居項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)類第 44名。同時(shí)，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在深圳證券交易所上市的就有 12 家，在上海證券交易所上市的 1 家，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力、社會(huì)知名度及品牌優(yōu)勢(shì)。2022 年有九家企業(yè)通過政府組織的招標(biāo)和拍賣取得土地 平方米，總建筑面積1823268 平方米，成交金額 327349 萬(wàn)元。但也就是此舉，令元盛公司元?dú)獯髠?，近百萬(wàn)的土地儲(chǔ)備也隨子公司的轉(zhuǎn)讓一同轉(zhuǎn)讓，元盛公司喪失了在房地產(chǎn)開發(fā)方面的后勁。元盛公司可持續(xù)發(fā)展（土地儲(chǔ)備及新項(xiàng)目開發(fā)）能力分析土地是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的載體，土地是房地產(chǎn)的第一生命，沒有土地儲(chǔ)備或量少質(zhì)次的土地儲(chǔ)備對(duì)開發(fā)商們是不可想象的。各商業(yè)銀行為降低不良資產(chǎn)比率，加大了對(duì)不良資產(chǎn)清理的力度，加緊處置以物抵的房地產(chǎn)。但此種推測(cè)目前僅限于理論界的探討而已，能否得以實(shí)施及何時(shí)能得以實(shí)施不得而知。因此，隨著我國(guó)正式加入 WTO，我國(guó)金融業(yè)全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代即將到來(lái)，這必然會(huì)對(duì)處于改革關(guān)鍵時(shí)期的我國(guó)商業(yè)銀行造成極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力除了表現(xiàn)在外資金融機(jī)構(gòu)在優(yōu)質(zhì)客戶、人才流動(dòng)等方面的優(yōu)勢(shì)外，在業(yè)務(wù)范圍方面，外資銀行可經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)以外的其它非金融性業(yè)務(wù)，同樣具有較大的業(yè)務(wù)范圍優(yōu)勢(shì)。我國(guó)加入 WTO 后，將在 5 年的保護(hù)過渡期內(nèi)有限度地開放銀行、保險(xiǎn)等金融業(yè)，5 年后全面開放，屆時(shí)西方國(guó)家金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)制度必將對(duì)中國(guó)金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度產(chǎn)生沖擊。其后， 《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》 、 《中華人民共和國(guó)證券法》 、 《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》頒布，構(gòu)筑了中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的法律基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著二手房交易程序、交易稅費(fèi)以及公房上市等三級(jí)市場(chǎng)各項(xiàng)相關(guān)政策的出臺(tái)，深圳的二手房的交易量在近幾年有較大幅度的增加，從 1997 年的 萬(wàn)平方米增加到 2022 年的 萬(wàn)平方米；同時(shí)也逐漸縮短了與新樓交易額的差距，從 1997 年的 : 變化到 2022 年 :，三級(jí)市場(chǎng)交易量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的比重從 12%變?yōu)?24%，翻了一番。隨著入世后房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，更多的國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)將涌進(jìn)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將造成更大的沖擊。此外，我國(guó)加入 WTO 后，大量國(guó)際游資看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將積極進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)投資熱情高漲，2022 年全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，表明房地產(chǎn)企業(yè)正積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備。深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀繼“九五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢(shì)。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過熱已是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整恐怕是難以避免的。因?yàn)樯唐贩哭D(zhuǎn)到普通居民手中以后，商品房的流通性比在開發(fā)商手中時(shí)下降了。這種狀況最終將使商品房?jī)r(jià)格脫離城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力。2022 年下半年，央行開始規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，降低了按揭貸款的比例，之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了；同時(shí)，銀行貸款時(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司自有資金的要求也相應(yīng)地提高了。據(jù)有關(guān)部16 / 77門測(cè)算，2022 年 19 月，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)左右。房地產(chǎn)開發(fā)商們繼續(xù)用他們的行動(dòng)——加大投資表示對(duì)“冬天”論的異議，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資速度繼續(xù)高速增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的不斷快速增長(zhǎng)，特別是商品房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓人們感覺到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了某種不正?，F(xiàn)象，人們不由自主會(huì)想起 1992 年那一輪橫掃全國(guó)、最后在南方留下大量后遺癥的房地產(chǎn)泡沫。14 / 77 項(xiàng)目清理工作截至 2022 年 2 月底，元盛公司已完成的清理工作見表 15。2022 年 9 月，為完成清理外圍子公司的任務(wù)，轉(zhuǎn)讓了該公司股權(quán)，虧損 1795 萬(wàn)元。1997 年，在總行“以新養(yǎng)舊”的脫鉤戰(zhàn)略下，按照總行的部署，元盛公司將金葉水都項(xiàng)目改項(xiàng)為高爾夫球場(chǎng)，又追加投資近 2 億元（向其他銀行融資） ，2022年建成 18 洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。現(xiàn)因仍存在債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)，故尚未注銷，而由元盛公司代為追索欠款。具體注冊(cè)情況詳見表 14。發(fā)展銀行對(duì)這 5 億余元資金作掛帳處理。在這種背景下，總行提出了“以新養(yǎng)舊”的戰(zhàn)略，元盛公司在總行授意下選擇了上海高爾夫球場(chǎng)和深圳美加廣場(chǎng)兩個(gè)前景較好的項(xiàng)目，果斷投資，重新啟動(dòng)元盛公司的各項(xiàng)運(yùn)作，目的是盡快產(chǎn)生收益，為盤活已經(jīng)沉淀的、死寂的資產(chǎn)提供資金，最終還清發(fā)展銀行的資本金與撥入資金。1996 年至今：重新啟動(dòng)，目的是收回資金，銀企分業(yè)經(jīng)營(yíng)1996 年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的“軟著陸” ，房地產(chǎn)業(yè)也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。深圳發(fā)展銀行則把投入的 5 億余元資金作掛帳處理。到 1993 年全國(guó)宏觀調(diào)控之前的兩年時(shí)間里，公司已在上海、大連、北海、惠州、番禺、深圳等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金總額達(dá) 億元，購(gòu)置了近 200 萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，詳見表 12（第 9 頁(yè)） 。1993 年前大量投資，目的是贏利。1998 年 1 月，為符合《中華人民共和國(guó)公司法》的注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，按照深圳市工商局的規(guī)定，深圳發(fā)展銀行將其 5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳建昭投資發(fā)展有限公司，對(duì)深圳市元盛實(shí)業(yè)公司進(jìn)行了規(guī)范登記，將注冊(cè)資金增至 2101 萬(wàn)元。對(duì)元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)，本論文提出了分類治理的構(gòu)想；對(duì)以物抵債資產(chǎn)，本論文提出了若干種處置與經(jīng)營(yíng)思路。第二章對(duì)元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組具備的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、存在的現(xiàn)實(shí)條件進(jìn)行了深入的分析，希望能為下一步業(yè)務(wù)重組的若干思路的6 / 77提出提供依據(jù)。（3）從業(yè)務(wù)重組思路中對(duì)不良房地產(chǎn)的處置入手，研究以物抵債房地產(chǎn)處置的思路與具體方案設(shè)計(jì)，為元盛公司開展此項(xiàng)工作提供參考。因此，在已經(jīng)進(jìn)行的清理工作中，已清理的子公司及投資項(xiàng)目均不同程度地存在虧損；在未清理的投資項(xiàng)目中，分別存在著潛在虧損巨大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順或正在進(jìn)行法律執(zhí)行程序等諸多5 / 77不同問題。在這種背景下，1996 年 7 月，經(jīng)深圳市工商局批準(zhǔn)，深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“元盛公司” ） ，公司員工的勞動(dòng)合同亦轉(zhuǎn)由元盛公司與員工簽定，首先實(shí)現(xiàn)了從名稱、人事上的脫鉤，向銀企脫鉤邁出了第一步。2 / 77Shenzhen Yuansheng Industry LTD. business restructuring’ projectAbstractAfter the divided operation policy for finance industry was determined by the state in form of law in July 1995, Shenzhen Development Bank Co., Ltd. (the Development Bank”) had been hurrying up the divided operation with Shenzhen Yuansheng Industrial Co., Ltd (“Yuansheng”), one of its subsidiaries according the policy of the state and the requirements of related authorities. As the liquidation was in a very hurry, great losses were caused. However, as the banking environment of China after its accession to the WTO is changing, the divided operation system of the finance industry in China encounte