【正文】 奏，音響一直播放歡迎曲1. 音樂(lè)結(jié)束，鳴禮炮，主持人介紹來(lái)賓，高調(diào)建發(fā)寶湖灣抽象的概念性印象，借助強(qiáng)勢(shì)的聲勢(shì)來(lái)制造輿論效果，媒體效果。寶湖灣動(dòng)工之有利時(shí)機(jī)， 活動(dòng)除了常規(guī)的奠基儀式之外，還特別添加了植樹活動(dòng)與新聞發(fā)布會(huì)，立體展現(xiàn)項(xiàng)目品牌形象。 公關(guān)活動(dòng)（PR）之一 動(dòng)工儀式策劃方案 一、活動(dòng)目的：為了樹立建發(fā) 4. 策劃活動(dòng) 炒作建發(fā)此次的戶外大牌面積都在200平米以上， 更能引起人們的關(guān)注。 電視廣告 1）開機(jī)畫面 由于檔期的原因，和受眾強(qiáng)迫接受的逆反心理，我們每月投放一星期，達(dá)到最佳 效果，投放時(shí)間9月 — 09年2月 2）有線TV精品回放欄目在銀川電視臺(tái)反復(fù)播出《喬家大院》，喚起并加深公眾對(duì)陳建斌的印象，對(duì)晉商精神的了解與討論，投放時(shí)間將于戶外廣告，報(bào)紙廣告，開機(jī)畫面同步播出，相互呼應(yīng)，將人們對(duì)陳建斌與晉商的情感認(rèn)識(shí)嫁接到寶湖灣。寶湖灣 二 再現(xiàn)古人湖院城府， 壯麗哉，一院湖天碧色 期待，建發(fā) 項(xiàng)目產(chǎn)品包裝（具體方案可參見(jiàn)平面設(shè)計(jì)方案） （一）內(nèi)部包裝 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對(duì)小區(qū)綠化及園境設(shè)計(jì)的建議 C、對(duì)小區(qū)燈光設(shè)計(jì)及布局的建議 D、案 旗 E、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細(xì)展示區(qū)域） A、售樓處整體外觀效果設(shè)計(jì)方案意見(jiàn) B、售樓處裝修方案建議 C、主題墻、展板的形式及設(shè)計(jì)內(nèi)容 D、洽談區(qū)的家私及布局 E、其它裝飾性物品 F、銷售工具的放置 G、售樓人員的著裝 樣板間包裝 A、樣板間主題包裝設(shè)想 B、樣板間家私及裝飾品費(fèi)用預(yù)估 C、樣板間家私的采購(gòu)周期 D、樣板間的說(shuō)明標(biāo)志及指示標(biāo)志 E、樣板間的燈光設(shè)計(jì)要求 （二）外部（形象）包裝 戶外路牌 直投DM 報(bào)紙廣告 銷售工具準(zhǔn)備 A、折頁(yè)設(shè)計(jì) B、展板設(shè)計(jì) C、戶型單頁(yè)/封套 D、手提袋/名片/信封 E、樓書設(shè)計(jì) 其它媒體廣告 A、短 信 B、電視廣告四、營(yíng)銷各階段的具體執(zhí)行 Ⅰ. 寶湖灣引導(dǎo)及認(rèn)購(gòu)期（ —— ） 1. 主導(dǎo)思想： 吸引社會(huì)關(guān)注寶湖灣，提高寶湖灣的社會(huì)知名度，為大賣打下基礎(chǔ)。 8. 樓盤品牌形象塑造A 售樓處要有看房景觀車，路線設(shè)計(jì)成寶湖——濱湖大道——社區(qū)景觀軸線——最后到 樓房，帶業(yè)主游覽，讓業(yè)主直接感受湖居的魅力。此階段本案建筑、環(huán)境、會(huì)所等應(yīng)該出來(lái)輪廓， 已經(jīng)正式可以將本案賣點(diǎn)直觀地進(jìn)行展示。 內(nèi) 容：邀請(qǐng)寧夏畫報(bào)，作一期《城南居家激情時(shí)尚行》，邀請(qǐng)一隊(duì)模特和幾位創(chuàng)作 性攝影家，在寶湖拍攝高尚水景居住的靈性之美。 5）時(shí)尚居家藝術(shù)行 藝術(shù)性的項(xiàng)目湖居采風(fēng)，符合寶湖灣定位客戶的欣賞層次，高端客戶大多有一定的藝術(shù)修養(yǎng)，有自己的居住理想的描繪，采風(fēng)就是在用共同語(yǔ)言表達(dá)給客戶。 4）寶湖灣湖居論壇會(huì) 內(nèi) 容：聯(lián)合銀川電視臺(tái)，舉辦一屆湖居文化論壇會(huì)，活動(dòng)邀請(qǐng)各大水景樓盤開發(fā) 商、住房保障局、規(guī)劃局、設(shè)計(jì)院、建筑商、傳媒、業(yè)主、明星，濟(jì)濟(jì)一 堂談湖居淵源，類似電視談話欄目的包裝。 3）寶湖灣業(yè)主財(cái)富論壇 將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來(lái)，展開一場(chǎng)業(yè)主關(guān)于商道經(jīng)營(yíng)的論壇會(huì)，與陳建斌一起透過(guò)晉商精神，討論當(dāng)前業(yè)主各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道，以及業(yè)主的經(jīng)營(yíng)故事。初步確定為陳建斌 《喬家大院》的晉商精神，引發(fā)了社會(huì)關(guān)于商道的廣泛討論，而寶湖灣定位高端樓盤， 客戶群大多是私營(yíng)老板、高層管理人員及知識(shí)階層，他們對(duì)這部戲有更深的情感。 7. 炒作活動(dòng) 采用多種公關(guān)活動(dòng)，促成人際傳播。廣告要求同樣是新穎 獨(dú)特，符合項(xiàng)目作為一種居住倡導(dǎo)者的高姿態(tài)，應(yīng)該在人們?yōu)g覽報(bào)紙的瞬間抓住他的 眼球。 3期新貴國(guó)度 小高層 戶型配比：住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%小高層4棟錯(cuò) 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 15%180—220㎡ / 5% 4期湖院洋房 花園洋房 戶型配比： 電梯多層9棟 錯(cuò)層（120—130㎡）占20%，躍層（180—220㎡）占80%住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層9棟錯(cuò) 層10% 120—130㎡ / 10% 躍 層90% 180—220㎡ / 90% 5期幸運(yùn)維C 高層公寓和普通多層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%高層公寓1棟挑高平層100% 60—100㎡ / 100%普通帶底鋪多層4棟平 層80% 130—150㎡ / 10%80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 55% 180—220㎡ / 25% * （70—100㎡）占100% 6. 媒體投放選擇 A、主打現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外大廣告牌 戶外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或單位樓體上，投放大型廣告牌 傳播，達(dá)到直接進(jìn)入目標(biāo)群體視線的效果，以新穎的視覺(jué)沖擊力，和內(nèi)容的獨(dú)特性吸引 客戶閱讀。幸運(yùn)維C 排隊(duì)守候768天，不是每個(gè)人都有這樣的機(jī)會(huì) 平 面：見(jiàn)附件 公 寓 宣傳主題：酒店公寓的星級(jí)享受 產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 知名公寓物業(yè)管理 廣告語(yǔ)：寶湖灣視野 案 名：湖院洋房 廣告語(yǔ)：寶湖灣品味 講述一種“人與自然，居家與環(huán)境”完美和諧的優(yōu)雅生活。浪漫湖城府邸 財(cái)智階層的私享領(lǐng)地 平 面：見(jiàn)附件 3）3期小高層 宣傳主題：城市新貴的幸福人生 產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 地段 案 名：新貴國(guó)度 廣告語(yǔ)：寶湖灣 產(chǎn)品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360176。傳承文化 4. 項(xiàng)目宣傳方案 1）1期普通多層、電梯多層、小高層 宣傳主題：濱湖生活 真正坐臥于湖灣的樓盤 產(chǎn)品力：湖景 / 臨街 / 電梯多層 / 錯(cuò)層 案 名：都市名筑 廣告語(yǔ)：寶湖灣 3. 案名分期寶湖灣整個(gè)樓盤較大，為了不斷給市場(chǎng)帶來(lái)新的感官，建議分期取案名，并且分期開盤，可以的話可以給每期壓軸樓分別取名。 5）接著4期花園洋房，這是寶湖灣項(xiàng)目的壓軸組團(tuán)，位置最佳，產(chǎn)品最佳，景觀最佳， 勢(shì)必會(huì)掀起寶湖灣新的市場(chǎng)熱度，價(jià)格也會(huì)高于市場(chǎng)。 炒作此創(chuàng)舉引來(lái)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，引發(fā)次豪宅客群爭(zhēng)相購(gòu)買二期，為抬高項(xiàng)目三期小高 層價(jià)格打下基礎(chǔ)。 參見(jiàn)售樓處包裝章節(jié)設(shè)計(jì)圖 3）接著2期，在鞏固寶湖灣的高端住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，要拔高市場(chǎng)期望。 這是上市同類樓盤價(jià)格對(duì)比法得出的結(jié)果。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議項(xiàng)目開始啟動(dòng)市場(chǎng)均價(jià)4200元，二期以后預(yù)期均價(jià)4500元。 ◎ 景觀和明星導(dǎo)入策略接力遞進(jìn)明星代言親水居住 市場(chǎng)引導(dǎo)期，先推寶湖灣和寶湖整合地塊的居住魅力，這是項(xiàng)目的核心價(jià)值，使人們對(duì)寶湖灣有個(gè)大體印象；引導(dǎo)中后期，再啟用明星作為市場(chǎng)牽引力，形成新聞效應(yīng)吸引人們更深入了解寶湖灣，兩者是一種遞進(jìn)關(guān)系。 啟動(dòng)市場(chǎng)三大賣點(diǎn)： 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 ◎ 請(qǐng)明星代言的意義寶湖灣請(qǐng)明星代言，在寧夏是首家，有強(qiáng)大的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。寶湖灣 銀川湖院城府，國(guó)際風(fēng)情景觀社區(qū)或建發(fā)俯視規(guī)劃圖，樓盤水道與寶湖形成一體，寶湖即是樓盤水院。寶湖灣，一定要與寶湖捆綁起來(lái)，一致對(duì)外宣傳一個(gè)整合地塊的形象，這樣才能利用湖居優(yōu)勢(shì)資源營(yíng)造出不容置疑的高端品質(zhì)。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來(lái)設(shè)計(jì)，充分保證其獨(dú)立性、私享性和自主性。 3）躍層戶型： 一種生活享受兩種層次空間，充分彰顯主人的大度豪闊生活。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。 提 出：國(guó)際風(fēng)情景觀社區(qū) 3. 創(chuàng)新戶型推薦 錯(cuò) 層 三房?jī)蓮d 125㎡ 三房?jī)蓮d 130㎡ 平 層 四房?jī)蓮d 142㎡ 三房?jī)蓮d 105㎡ 三房?jī)蓮d 115㎡ 情景花園洋房三房?jī)蓮d 140㎡ 躍 層 挑空四房?jī)蓮d 206㎡ 75㎡ 186㎡