【正文】 1035 套，漲幅 %。 而 33~44 萬(wàn)和 44~55 萬(wàn)這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間的成交量增長(zhǎng)迅速，環(huán)比分別增長(zhǎng)了 %和 %。2022 年良慶區(qū)商品住宅銷售單價(jià)主要集中在2500~3500 元，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅 1001 套，占總量%；3500~4000 元的商品住宅銷量也不少，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅 504套，占總量 %。而面積區(qū)間為 45㎡以下的商品住宅環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為 %。34 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 按 面 積 區(qū) 間 劃 分 2022 年度良慶區(qū)商品住宅以單套面積為 45~75 ㎡、105~120 ㎡以及 75~90 ㎡的區(qū)間為主，分別簽約 566 套、288 套和 271 套，占成交備案量的%、%和 %，位列前三。同上年相比，四室與復(fù)式戶型成交量大幅上漲，漲幅分別為 %和 %，位居各戶型漲幅前兩位。與上年相比，除了 6 %、%、%的小幅下滑外，其他月份均價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中，11 月份漲幅高達(dá) %。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 價(jià) 格 走 勢(shì) 2022 年度良慶區(qū)商品住宅類成交備案均價(jià) 3264 元/㎡，與上年相比上漲%。片區(qū)目前正在開發(fā)的有位于銀海大道的銀海華廷和天筑米蘭兩個(gè)新項(xiàng)目，但具體放量均未定。據(jù)良慶區(qū)發(fā)展和改革局的數(shù)據(jù)， 32 / 2202022 年良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達(dá) 億元，而 2022 年 1 月至 10 月，良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額僅為 億元，僅這一項(xiàng)，就同比下降了 %。1 月、6 月和 12 月成交量較低，累計(jì)分別成交備案 102 套、109 套和 109 套。從月度成交量走勢(shì)來(lái)看，除 1 月和 12 月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增長(zhǎng)，特別是 11 月，漲幅高達(dá) %。 30 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 排 行31 / 220(三 )、 2022—2022 年 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 市 場(chǎng) 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 市 場(chǎng) 總 體 情 況 2022 年度良慶區(qū)商品住宅累計(jì) 24 個(gè)項(xiàng)目有成交備案，成交備案套數(shù)累計(jì)1887 套，與上年相比增長(zhǎng) %；成交備案面積累計(jì) ㎡，與上年相比增長(zhǎng) %。 29 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 購(gòu) 買 人 群 來(lái) 源 地 2022 年，南寧市商品住宅購(gòu)買人群外地客戶逐漸增多，其中本省其他地區(qū)購(gòu)買商品住宅 26591 套，占全市總量的 %，成為我市住房消費(fèi)主力客群。其次，價(jià)格區(qū)間 50005500 元銷量也比較樂觀，共簽約商品住宅 6948 套，占全市總量 ，該價(jià)位多集中于江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)一帶。一直以來(lái)，小戶型 75 ㎡以下的單間和一室戶型銷售價(jià)格都較高，而隨著70/90政策逐步滲入市場(chǎng)，大戶型供應(yīng)明顯減少，因此其銷售單價(jià)也明顯提高。 南 寧 市 商 品 住 宅 戶 型 配 比 2022 年南寧市商品住宅最為暢銷的戶型依然為舒適型的三室。在學(xué)府寶地的美譽(yù)下，西鄉(xiāng)塘區(qū)成為南寧的另一個(gè)樓市新星區(qū)域，同樣也是居住和投資較為優(yōu)越區(qū)域。 南 寧 市 商 品 住 宅 簽 約 量 按 城 區(qū) 劃 分 多年來(lái)，青秀區(qū)一直保持著南寧樓市的領(lǐng)銜位置，商品住宅供應(yīng)和消化該區(qū)域都能占到市場(chǎng)份額的 50%以上，獨(dú)占市場(chǎng)熬頭。 22 / 220 商 品 住 宅 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 區(qū) 從以上面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)表中來(lái)看，面積區(qū)間分布批準(zhǔn)預(yù)售量相對(duì)較比合理，120144 ㎡和 7590 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別為5791 套、5597 套，占比為 %、%，這兩個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品也是暢銷商品住宅面積區(qū)間；90105 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為 4657 套，占比為 %，主要是寬松二室和小三室；105120 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 3758 套，占比 %；以投資型產(chǎn)品為4575 ㎡和 45 ㎡以下批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別 3286 套和 1897 套，占比為 %和 %；144 ㎡以上的超大戶型產(chǎn)品商品住宅由于成本和稅收的加重，購(gòu)房者有限的購(gòu)買力下也逐步轉(zhuǎn)向買購(gòu)中小面積戶型產(chǎn)品的商品住宅，所有該面積區(qū)間僅占據(jù)市場(chǎng)份額的 %。山水怡城、奧翔碧園等；一室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量位居第三，批準(zhǔn) 3689 套，占比為 %，主力獲得批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目錦繡花園、嘉華綠洲、榮寶華大地、盛天國(guó)際、隆源國(guó)際公館、匯東酈城、瀚林雅筑、風(fēng)格 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 從商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售各戶型來(lái)看，二室和三室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)市場(chǎng)主力，分別批準(zhǔn) 10145 套和 9679 套，兩類戶型產(chǎn)品占據(jù)全市商品住宅批準(zhǔn)套數(shù)的 %，主要批準(zhǔn)項(xiàng)目為臺(tái)灣街20 / 220根據(jù)上圖表顯示，南寧市商品住宅市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售量大幅下降，批準(zhǔn)套數(shù)為 27075 套，降幅為 %，批準(zhǔn)面積 2785834 ㎡，降幅為 %，因?yàn)?2022 年進(jìn)入調(diào)整期，各大開 發(fā)企業(yè)放慢了拿地、開發(fā)的速度；房地產(chǎn)投資、新增開工、施工、竣工面積都將繼續(xù)下 降，下降幅度可能會(huì)在下半年有所收窄，受此影響，2022 年商品住宅市 場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)銷量有所下降。19 / 220第二章 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況一、近年來(lái)南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）2022 年南寧市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況2022 年房地產(chǎn)開工、竣工緩慢，2022 年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量下降2022年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩，供給雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)。根據(jù)《修建性詳細(xì)規(guī)劃》的規(guī)劃條件和相關(guān)建設(shè)要求，建成智能化、生態(tài)型的樓群組合，形成集辦公、金融、展示、科研、信息交流于一體的企業(yè)總部集聚地。五象新區(qū)總部基地是南寧市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的標(biāo)志性建筑群，根據(jù)政府已下發(fā)的《南寧市五象新區(qū)總部基地建設(shè)工作方案》 ，將體現(xiàn)商務(wù)辦公功能、金融服務(wù)功能、產(chǎn)品展示功能、信息交流功能和研發(fā)創(chuàng)新功能這六大功能。此外，軌道交通也將途經(jīng)這里，在軌道交通站設(shè)置站前廣場(chǎng)，方便交通站內(nèi)人流的快速集散。將有便捷的公共交通線網(wǎng)到達(dá)總部基地。　　根據(jù)《規(guī)劃》 ，五象新區(qū)總部基地選址在五象新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，總部基地規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約 公頃，其中，商業(yè)金融用地面積約為 公頃，占總面積的 %。 《南寧市五象新區(qū)總部基地修建性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)入公示階段，規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約 公頃。建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的信息交流和資源共享，成為招商引資的新平臺(tái)。16 / 220 “老南寧”古城文化旅游項(xiàng)目 500 畝 重點(diǎn)在于建設(shè)“老南寧”品牌，豐富南寧歷史民俗文化旅游產(chǎn)品內(nèi)涵。（2） 、一個(gè)中心——信息交流中心 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化信息樞紐大樓，服務(wù)于“數(shù)字南寧”建設(shè)的信息產(chǎn)業(yè)基地（3） 、三個(gè)基地 物流基地 商貿(mào)基地 加工制造基地（4） 、四大中心 市級(jí)行政中心 2022 畝 廣西文化藝術(shù)中心 400 畝 廣西體育中心 2022 畝 大型娛樂中心/主題公園 1000 畝 （5） 、一批大型綜合項(xiàng)目 濱江公園邕江之畔，核心區(qū)旁。 鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，玉洞火車站也將落戶新區(qū)。 陸路：新區(qū)通過(guò)南寧大橋、仙葫大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體。 海運(yùn)：五象新區(qū)緊逼欽州灣。15 / 220空間規(guī)劃（1） 、一個(gè)樞紐——交通樞紐 五象新區(qū)處于南寧南向發(fā)展軸線核心位置，以交通優(yōu)勢(shì)作為支撐，以大交通帶動(dòng)大開發(fā)。2022 年 1 月 7 日 正 式 揭 牌 的 南 寧 保 稅 物 流 中 心 。2022 年1 月 7 日 ， 南 寧 保 稅 物 流 中 心 正 式 揭 牌 ， 進(jìn) 入 封 關(guān) 運(yùn) 作 階 段 。5 月 22 日 ， 南 寧 市 北 部 灣 辦 (五 象 新 區(qū) 指 揮 部 )現(xiàn) 場(chǎng) 指 揮 部 掛 牌 成 立 。2022 年2 月 25 日 ， 廣 西 體 育 中 心 一 期 主 體 工 程 開 始 施 工 。12 月 17 日 ， 南 寧 市 五 象 新 區(qū) 開 發(fā) 建 設(shè) 指 揮 部 掛 牌 成 立 ， 標(biāo) 志 著 五 象 新區(qū) 的 開 發(fā) 建 設(shè) 進(jìn) 入 實(shí) 質(zhì) 性 階 段 。 11 月 28 日 ， 中 共 南 寧 市 第 九 屆 委 員 會(huì) 第 十 二 次 全 體 會(huì) 議 通 過(guò) 了《 關(guān) 于 制 定 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 第 十 一 個(gè) 五 年 規(guī) 劃 的 建 議 》 ， 提 出 ： “十 一五 ”期 間 (2022 至 2022 年 )， 南 寧 “城 市 建 設(shè) 以 邕 江 為 軸 線 ， 西 建 東 擴(kuò) ， 完善 江 北 ， 提 升 江 南 ， 重 點(diǎn) 向 南 ”， “啟 動(dòng) 五 象 嶺 新 區(qū) 和 龍 崗 新 區(qū) 建 設(shè) ， 推 動(dòng) 江南 片 區(qū) 發(fā) 展 ”。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)，是一個(gè)功能復(fù)合的城市中心區(qū)，也是一個(gè)以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。（二）、五象新區(qū)綜述新區(qū)簡(jiǎn)介五象新區(qū)，是南寧城市規(guī)劃中一個(gè)全新的城區(qū)，是邕江之南的一個(gè)遼闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍小區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經(jīng)濟(jì)園區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團(tuán)為主的175 平方公里的土地。再 造 一 個(gè) 具 有 150 萬(wàn) 人 口 的 新 南 寧 ， 使 五 象 新 區(qū) 融 入 北 部 灣 （ 廣 西 ） 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) ，與 中 國(guó) —東 盟 “M”型 區(qū) 域 經(jīng) 濟(jì) 合 作 戰(zhàn) 略 實(shí) 現(xiàn) 無(wú) 縫 對(duì) 接 。13 / 220五 象 新 區(qū) 核 心 區(qū) 的 開 發(fā) 建 設(shè) 將 貫 穿 著 人 與 自 然 和 諧 相 處 的 理 念 ， 努 力 建成 “生 態(tài) 核 心 區(qū) ”。5 年 后 ， 我 們 將 看 到 一 個(gè) 欣 欣 向 榮 、 初 具 規(guī) 模 的 五 象 新 區(qū) 核 心 區(qū) 。根 據(jù) 正 在 編 制 的 五 象 新 區(qū) 初 步 方 案 ， 將 新 區(qū) 定 位 為 ： 北 部 灣 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 的 總 部 基地 ， 自 治 區(qū) 的 先 進(jìn) 制 造 業(yè) 基 地 ， 南 寧 市 新 的 行 政 、 文 體 、 商 業(yè) 中 心 ， 物 流 、制 造 業(yè) 基 地 。“兩 區(qū) ”即 良 慶 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 和 五 象 新 區(qū) ， 是 “兩 帶 ”中 的 重 點(diǎn) 發(fā) 展 區(qū)域 。 “兩 帶 ”即 沿 海 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 帶 和 沿 江 都 市 生 活 與 服 務(wù) 帶 ?，F(xiàn)在，良慶區(qū)人肩負(fù)著一種使命：以一種新的實(shí)踐，借著中國(guó)—東盟博覽會(huì)起跳，從埌東躍過(guò)邕江，奔向北部灣，為南寧創(chuàng)造新的輝煌。12 / 220規(guī)劃中的五象新區(qū)范圍 175 平方公里，核心區(qū)范圍 18 平方公里，五象新區(qū)的功能定位為：中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務(wù)中心以及現(xiàn)代宜居城市，是一個(gè)功能復(fù)合的新南寧中心區(qū)域，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。2022 年，自治區(qū)黨委、南寧市委提出了“以邕江為軸線、西建東擴(kuò)、完善江北、提升江南、重點(diǎn)向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。良慶區(qū)位于南寧市區(qū)南部，地理位置得天獨(dú)厚，是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，扼大西南出海通道之要沖，是南寧市通往北海市、欽州市、防城港市的門戶。11 / 220小結(jié)：從以上情況分析可以看出，近年來(lái)，南寧城市建設(shè)不斷發(fā)展，南寧房地產(chǎn)土地價(jià)格不斷地攀升，城市規(guī)劃在不斷地改進(jìn)，這對(duì)于外來(lái)投資者和本地投資商，都有極大的促進(jìn)和鼓勵(lì)作用，為未來(lái)規(guī)范南寧房地產(chǎn)土地市場(chǎng)，起到重要的作用。同時(shí)推動(dòng)龍崗片區(qū)整體開發(fā)。另外，全長(zhǎng) 12 公里，占地 196 公頃，總投資 81000 萬(wàn)元的五象新區(qū)堤園路江濱公園一期，目前已開工建設(shè)。同時(shí)，南寧要在加快五象新區(qū)建設(shè)上取得新的突破，到 2022 年 18 平方公里的核心區(qū)要有一批項(xiàng)目竣工，自治區(qū)重大公益性項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)區(qū)全面開工建設(shè)廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、美術(shù)館、銅鼓博物館，通過(guò)“一館帶一街區(qū)”的模式，建成南寧市發(fā)展的新核心，到2022 年初步形成規(guī)模?！秾?shí)施意見》提出的加快推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“大城建”工作發(fā)展目標(biāo)中指出，到 2022 年，城市化率將達(dá)到 50%。 10 / 220軌道公交“巡城” 出行更加便捷 五、南寧未來(lái)五年發(fā)展前景 2022 年 4 月 12 日，自治區(qū)人民政府在南寧市舉行新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外發(fā)布《關(guān)于加快廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)大產(chǎn)業(yè)大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化發(fā)展實(shí)施意見》 （下稱《實(shí)施意見》 ） 。 建設(shè)大型體育場(chǎng)館 六城區(qū)均有體育中心 規(guī)劃：主要建設(shè)項(xiàng)目有廣西體育中心、廣西奧林匹克廣場(chǎng)、南寧市體育休閑公園、南寧市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校。在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置一部分城區(qū)的新行政辦公用地。 （七）、南寧市城市功能規(guī)劃發(fā)展建設(shè)行政中心 帶旺一片新區(qū) 規(guī)劃：中心城內(nèi)自治區(qū)級(jí)、市級(jí)行政辦公用地將得到整合和優(yōu)化，形成沿民族大道、友愛路、東葛路等幾條主要干道和以埌東為核心的格局。（六）、公共設(shè)施建設(shè)玉洞、龍崗、相思湖等將建行政中心 在公共設(shè)施建設(shè)方面，建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級(jí)市民中心；在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置部分城區(qū)的新行政辦公用地。（四）、城市規(guī)模中心城人口 2022 年控制在 210 萬(wàn)人，建設(shè)用地控制在 216 k㎡；202