【正文】 .......................................................117四、客戶群特征分析 .....................................................117五、總結(jié) ...............................................................1402 / 220目 錄第 五 章 本 項 目 定 位 分 析 與 闡 述 .............................................141一 、 項 目 定 位 總 述 .....................................................141二 、 項 目 定 位 分 析 細 論 .................................................147三 、 主 題 訴 求 ..........................................................165四 、 形 象 傳 播 ..........................................................165第 六 章 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 ...................................................167一、項目概況 ...........................................................167二 、 整 體 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 .................................................171第七章 項目整合開發(fā)策略 .....................................................209一 、 項 目 指 標 ..........................................................209二 、 預 計 銷 售 額 ........................................................209三 、 項 目 成 本 ..........................................................209四 、 開 發(fā) 策 略 原 則 .....................................................210五 、 開 發(fā) 體 量 ..........................................................211六 、 開 發(fā) 周 期 ..........................................................212七 、 開 發(fā) 計 劃 ..........................................................214八 、 銷 售 時 機 ..........................................................2143 / 220第一章 南寧市經(jīng)濟環(huán)境分析一、南寧市概況南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南。其中城建投資完成 億元，同比增長 %。全市商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅新開工 萬平方米，同比增長 %。增速比一季度高 個百分點，比上年同期回落 個百分點。 為了適應新形勢的發(fā)展需要，突出南寧在中國東盟戰(zhàn)略合作中和北部灣城鎮(zhèn)群發(fā)展中的核心作用，更加有效的指導南寧城市發(fā)展建設(shè)，根據(jù)國家建設(shè)部《關(guān)于同意修編南寧市城市總體規(guī)劃的批復》，新《南寧市城市總體規(guī)劃（20222020） 》完美呈現(xiàn)。 （2） 和諧平安城市——促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和各項社會事業(yè)全面進步，擴大就業(yè)，完善社會保障體系，構(gòu)建平安有序、社會穩(wěn)定、公平正義的和諧城市。建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級市民中心?！　?022 年前，南寧將按照“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”的發(fā)展思路，打理推進鳳嶺片區(qū)、五象新區(qū)建設(shè)，建成面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市、廣西首善之區(qū)。六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析（一）、良慶區(qū)概況地理位置 良慶區(qū)屬廣西壯族自治區(qū)首府南寧市轄區(qū)，于 2022 年 3 月 18 日籌建，2022年 4 月 30 日正式掛牌成立，是南寧市最年輕的城區(qū)。 城 市 規(guī) 劃良 慶 區(qū) 按 照 自 治 區(qū) 、 南 寧 市 構(gòu) 建 區(qū) 域 性 國 際 城 市 的 要 求 ， 全 面 實 施“兩 帶 兩 區(qū) 一 中 心 ”的 發(fā) 展 決 策 。 五 象大 道 建 設(shè) 已 先 期 啟 動 ， 支 撐 起 核 心 區(qū) 的 主 要 項 目 有 市 級 行 政 文 化 藝 術(shù) 中 心 、大 型 娛 樂 中 心 和 “老 南 寧 ”古 城 文 化 旅 游 等 大 型 項 目 。14 / 220 五象新區(qū)發(fā)展大事記2022 年4 月 ， 時 任 廣 西 區(qū) 黨 委 副 書 記 的 劉 奇 葆 提 出 ， 南 寧 市 應 該 重 視 加 大 向 南發(fā) 展 。7 月 ， 南 寧 大 橋 通 車 。出海便捷。 （三）、五象新區(qū)總部基地總部基地項目經(jīng)濟全球化和區(qū)域經(jīng)濟一體化背景下產(chǎn)生的總部經(jīng)濟及其載體。劃沿城市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，確保每 300 米的范圍內(nèi)有 2 個公交站點，方便市民的日常出行活動。受其影響，2022年全市供給大幅下降，進入下半年，在剛性需求的帶動，需求井噴，市場重新進入“量價齊升”的局面。星光大廈、盛天國際等；其它各類戶型產(chǎn)品批準預售不足 5%。 26 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 按 面 積 區(qū) 間 劃 分 與 2022 年相比，2022 年我市所消化的商品住宅各面積區(qū)間分配比率基本接近，仍以單套面積為 7590 ㎡和 120144 ㎡的區(qū)間為主。成交備案套數(shù)與成交備案面積兩項均為年度全市環(huán)比增幅最大的片區(qū)。藍波灣和金象綠城新一期產(chǎn)品則分別要等到 2022 年的 3 月份和 6 月份才推出，總量 1000 多套。同上年相比，面積區(qū)間為 105~120㎡和120~144㎡的商品住宅漲幅最大，分別上漲了 %和 %。各類購買人群均有所增長，其中本市非城區(qū)客戶增長迅速，環(huán)比增長 %，本省其他地區(qū)客戶也較 2022 年增長了 %。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最低的在 2 月份，累計成交 207 套，面積為 14609㎡，與去年同期相比下降 %、%；12 月份銷量突破年度最高，達 761 套，面積為 75563 ㎡，同比增長 %、%。 41 / 220 2022 年 南 寧 商 業(yè) 簽 約 產(chǎn) 品 價 格 區(qū) 間 分 布 從各價格區(qū)間上看，2022 年商鋪物業(yè)簽約以 600010000 元/㎡價格區(qū)間為主力，累計簽約 1326 套，占比量為 %，與上年相比增長 %；其次為 6000 元/㎡以下價格區(qū)間，累計簽約 1234 套，占比量為 %，與上年相比下降 %；2022025000 元/㎡以上價格區(qū)間簽約量最低，累計 291 套，占比量為 %，與上年相比增長 ；高價位 20220 元/㎡以上簽約量與上年相比大幅度增長，增幅為 %。 44 / 220（ 六 ） 、 別 墅 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 2022 年 南 寧 市 別 墅 市 場 表 現(xiàn) 清 淡 3 月 成 交 量 跌 破 底 谷隨著“禁別令”執(zhí)行的尾聲，當年趕在“禁別令”前報建開發(fā)的最后一批獨棟別墅，在 2022 年將成為現(xiàn)房，該批開發(fā)的獨棟別墅已成為獨棟一手房市場上的最后晚餐。46 / 220　　8 月份，全市新建商品房批準預售面積 萬平方米，與上月環(huán)比增長%。8 月份，存量房成交面積 萬平方米，與上月 環(huán)比下降 %；成交套數(shù)1122 套，與上月環(huán)比下降 %；金額 億元，與上月環(huán)比增長 %。1 月份的市場表現(xiàn)與規(guī)律相符，并無異常，青秀區(qū)由于有鳳嶺南、北兩個板塊的引領(lǐng)之下表現(xiàn)強悍也與其區(qū)域價值和板塊所承載的區(qū)域使命相符。53 / 220 2022 年 2 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況2 月，南寧市普通商品房成交不足 1500 套，成交均價也回落至 5817 元/㎡，淡季來襲。（3）、戶型56 / 220如上圖，2 月南寧普通住宅三室房源備案量為 497 套，占總比的 %，這部分房源的均價為 5883 元/㎡。（2）、面積60 / 220　 如上圖，3 月南寧普通住宅 75~90 平方米房源備案量為 401 套，占總比的%，這部分房源的均價為 5770 元/㎡。其中，單價為 7500~8000 元/㎡的住宅備案套數(shù)為 288 套，占比最高，為總占比的 %，這部分房源的均價為 6890 元/㎡。這組微觀數(shù)據(jù)至少釋放了以下幾個信息：其一，南寧的市場是廣西的市場，立足南寧放眼全區(qū)才是出路；其二外省市 953 套的成交量說明投資需求并不像傳說中那般兇猛（尤其在新政背景之下） 。2022 年 6 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況　 6 月，從江南燃起的戰(zhàn) 火有燎燒全市的趨勢。77 / 220（4）、區(qū)域　 從上圖中我們可以看到， 6 月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的 備案套數(shù)居第一位，為 891 套，占總占比的 %，備案面積為 103121㎡，占總占比的%。 （注：供求比即面 積供銷比=1：當月成交面積/ 當月新批預售面積）（2）、供應量分析 ? 開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應節(jié)奏，市場供應再萎縮 09 年 6 月 10 年 7 月南寧商品房新增供應情況80 / 2207 月南寧商品房新增供應量為 萬㎡，環(huán)比下降 %，同比下降%，與 2022 年月度供應均值相比下降 %。從成交的具體情況看，我 們認為商品房成交價格的調(diào)整主要還是成交結(jié)構(gòu)變化所致，本月商品住宅成交量較大，且成交多來自興寧區(qū)、江南區(qū)兩大房價相對較 低的區(qū)域，商品住宅成交結(jié)構(gòu)性下調(diào)， 7 月份，南寧市商品住宅成交均價為 5643 元/㎡，環(huán)比下跌 %。售批比為 ，環(huán)比下降 點。85 / 220心態(tài)　　樓盤小步試水 購房出手果斷8 月，已于 7 月進行較大規(guī)模發(fā)售的青秀樓市“放空檔 ”，無一樓盤開盤。除已在 7 月集體發(fā)力的青秀暫時“ 沉默”外， 興寧、西鄉(xiāng)塘、城南共有 9 個樓盤上市，開 發(fā)商大多表示開盤當天賣出 90%以上或者售罄。▼ 環(huán)比環(huán)比 10 年 7 月份，8 月份南寧房地產(chǎn)市場商品房銷售備案面積↓%， 銷售金額↑%，均價 ↑%。無論環(huán)比、同比抑或是與2022 年均值相比均出現(xiàn)了較大幅度的減少，而且下跌的幅度在加大，南寧樓市成交情況似乎并未探底。7 月南寧商品房成交面積為 萬㎡， 環(huán)比減少 %， 同比減少%， 與 2022 年月度成交均值相比減少 %，市場成交量再回落，需求萎縮趨勢仍然在加劇。其中，單價為 4500~5000 元/㎡的住宅 備案套數(shù)為 356 套，占比最高，為總占比的 %，這部分房源的均價為 4786 元/㎡。（2）、面積70 / 220如上圖，5 月南寧普通住宅 75~90 平方米房源備案量為 1331 套，占總比的%，這部分房源的均價為 5523 元/㎡。（4） 、區(qū)域67 / 220從上圖中我們可以看到，4 月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為 1233 套，占總占比的 %，備案面積為 140455㎡，占總占比的 %。 2022 年 4 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況4 月，號稱史上最嚴厲調(diào)控的新政出臺，陸續(xù)，從土地到稅收，從貸款到利率，調(diào)控政策接踵而至。　　受“兩會”定調(diào)以及政策風向影響，買方率先進入觀望，政府調(diào)控樓市的各種表態(tài)，顯然已引起神經(jīng)敏感的購房者們的高度注意。（1） 、價格54 / 220 　　如上圖，2 月，南寧普通住宅成交 1415 套，成交套數(shù)環(huán)比下降 %，同比下降 %；成交均價為 5817 元/㎡，環(huán)比下降 % ，同比上漲 %。（2）、面積50 / 220如上圖，1 月南寧普通住宅 75~90 平方米房源備案量為 508 套，備案面積為 43159 平方米，占總比的 %，這部分房源的均價為 6106/㎡。1 月成交 1261 套、面積 151255㎡、金額 10 億 7 千余萬、均價 7098 元/㎡，青秀區(qū)一如既往的勇猛?！　? 月份，新建商品房成交面積 萬平方米，與上月環(huán)比下降 %，成交套數(shù) 4072 套，與上月環(huán)比下降 %。 45 / 220 2022 年 南 寧 別 墅 備 案 價 格 區(qū) 間 分 布 從成交備案價格區(qū)間看，2022 年南寧別墅以 200 萬以上、125~150 萬和 75萬以下的價格區(qū)間為主，累計備案套數(shù)分別為 287 套、108 套和 87 套，占比為%、%和 %。從月度走勢看，2022 年寫字樓物業(yè)無論簽約量還是均價漲跌幅度較為明顯。從各城區(qū)簽約均價上看，興寧區(qū)平均銷售價格為全市最高，達 13725 元/㎡，與上年相比上漲 %；其中，個別項目表現(xiàn)突然，如位于朝陽路上的《西南商都》項目以均價 56155 元