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年南寧五象新區(qū)“外灘6街”項目定位策劃方案(參考版)

2025-05-04 22:28本頁面
  

【正文】 青秀大多樓盤是受工程節(jié)點(diǎn)影響。從購房者來看, 剛需依然是主力,有部分改善型購房者和少數(shù)投資者入場?! ∧蠈幾》烤?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8 月新增住宅供應(yīng)量 1676 套。(3)、8 月房地產(chǎn)市場分析傳統(tǒng)淡季不淡 大盤小戶熱賣都說 8 月是樓市的傳統(tǒng)淡季,但在新政調(diào)控的影響下,不少觀望的開發(fā)商陸續(xù)在臨近“金九 銀十” 之際 開盤試水樓市,令這個 8 月樓市不太冷。南 寧 市 各 月 住 宅 批 售 預(yù) 售 面 積 及 住 宅 銷 售 面 積 情 況444948 533454 464873 365897224637345443226150373775 292632341349284407359523401580244975241110182034025000050000075000010000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月住 宅 新 增 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 住 宅 成 交 備 案 面 積18 月份,南寧市商品住宅累計共新增批準(zhǔn)預(yù)售面積 2979178㎡, 累計成交備案面積 2347610㎡,累計 新增批準(zhǔn)預(yù)售面積超過成交備案面積 631568㎡。 2 、面積 2022 年 8 月份,南寧市住宅共新增批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡,成交備案面積為 292632㎡,新增批準(zhǔn)預(yù)售面積超過成交備案面積 73265㎡。 從上圖表可知,南寧市商品房 8 月單月均價 6000 元∕㎡,環(huán)比上升%,成交備案面積小幅波動。82 / 2200910年 南 寧 市 商 品 房 成 交 均 價 情 況5334 6000598352716422 7165 6706 64542022300040005000600070008000 09年 10年 同 比09年 44434326439545614540479248574860489854615634581110年 64227165670664545271598353346000同 比 45% 66% 53% 42% 16% 25% 10% 23%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12▼ 同比與去年同期相比,8 月份南寧房地產(chǎn)市場商品房銷售備案面積↓%,銷售金額↓%,均價 ↑%。另外,本月成交的辦公和商業(yè)物業(yè)當(dāng)中,非市中心高價物 業(yè)成交有所增加,整體拉低了成交均價, 導(dǎo)致了價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回調(diào)。 (4)、成交均價分析 81 / 220? 在商品住宅、辦公物業(yè)成交價格回調(diào)的帶動下,商品房價格小幅調(diào)整從成交均價來看, 2022 年 7 月南寧商品房成交均價為 5632 元/ ㎡, 環(huán)比下降 %,同比上漲 %。成交量大幅度下跌固然有開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)策略,供應(yīng)量減少有關(guān),但由于新政作用持續(xù)影響,投 資性需求以及改善性需求大量被壓制。(3)、成交量分析 ? 市場成交量持續(xù)回落,需求萎縮趨勢繼續(xù)加劇 09 年 6 月至 10 年 7 月南寧商品房成交量走勢7 月南寧商品房成交面積為 萬㎡, 環(huán)比減少 %, 同比減少%, 與 2022 年月度成交均值相比減少 %。7 月在調(diào)控風(fēng)潮依然繼續(xù)的預(yù)期作用下,部分住宅為主的 項目拉長了蓄客的時間,部分項目則選擇了按兵不動。 表:南寧市 2022 年 7 月商品房供求及成交情況表(1)、供求比分析 09 年 6 月至 10 年 7 月南寧市商品房供求情況79 / 220? 開發(fā)企業(yè)放緩供應(yīng)節(jié)奏,供求差距縮小 7 月南寧商品房市場供求比為 1:,為了在需求萎縮的市場營造熱銷場面,開發(fā)企業(yè)本月調(diào)整推案節(jié)奏,市場新增供應(yīng)放緩明顯,雖然成交量仍然繼續(xù)惡化,但在供應(yīng)量相對減少的情況下,本月供求比與上月比狀況有所改善,南寧樓市繼續(xù)調(diào)整。 7 月南寧商品房成交均價為 5632 元/㎡,環(huán)比下降 %,同比上漲%。7 月南寧商品房新增供應(yīng)量為 萬㎡,環(huán)比下降 %,同比下降%,與 2022 年月度供應(yīng)均值相比下降 %,開發(fā)企業(yè)再度進(jìn)入調(diào)整,市場供應(yīng)減少。青秀區(qū) 6 月份普通住宅均價為 6265 元/㎡。(3)、戶型76 / 220  如上圖,6 月南寧普通住宅二室房源 備案量為 1016 套,占總比的 %,這部分房源的均價為 5762 元/㎡。74 / 220  如圖,6 月南寧普通住宅中,總價為 44~55 萬房源 備案套數(shù)為 791 套,占總占比的 %,這部分房源的均價為 5017 元/㎡。(1)、價格  如上圖,6 月,南寧普通住宅成交 2289 套,成交套數(shù)環(huán)比下降 %,同比下降 %;成交價為 5639 元㎡,環(huán)比上漲 % ,同比上漲 %。 6 月的成交數(shù)據(jù):成交 2289 套,73 / 220均價 5639 元/㎡。青秀區(qū) 5 月份普通住宅均價為 5477 元/㎡。(3)、戶型71 / 220如上圖,5 月南寧普通住宅二室房源備案量為 1760 套,占總比的 %,這部分房源的均價為 5727 元/㎡。69 / 220  如圖,5 月南寧普通住宅中,總價為 44~55 萬房源備案套數(shù)為 1011 套,占總占比的 %,這部分房源的均價為 5191 元/㎡。(1) 、價格  如上圖,5 月,南寧普通住宅成交 4116 套,成交套數(shù)環(huán)比上漲 %,同比下降 %;成交均價為 5493 元/㎡,環(huán)比下降 %,同比上漲%。68 / 220我們來看 5 月樓市表現(xiàn)中的購房者來源:本市城區(qū) 957 套、本市非城區(qū)322 套、本省其他地區(qū) 1845 套、外省市 953 套、無法識別 39 套。青秀區(qū) 4 月份普通住宅均價為 6423 元/㎡。(3)、戶型66 / 220如上圖,4 月南寧普通住宅三室房源備案量為 955 套,占總比的 %,這部分房源的均價為 6126 元/㎡。64 / 220如圖,4 月南寧普通住宅中,總價為 33~44 萬房源備案套數(shù)為 389 套占總占比的 %,這部分房源的均價為 3957 元/㎡。(1) 、價格  如上圖,4 月,南寧普通住宅成交 2141 套,成交套數(shù)環(huán)比上漲 % ,同比下降 %;成交均價為 6193 元/㎡,環(huán)比上漲 % ,同比上漲 %?! ≡谶@樣的市場和政策背景之下,4 月,南寧普通住宅成交 2285 套,均價6081 元/㎡,市場走向未有明顯變化。青秀區(qū) 3 月份普通住宅均價為 6535 元/㎡。(3)、戶型61 / 220  如上圖,3 月南寧普通住宅三室房源備案量為 710 套,占總比的 %,這部分房源的均價為 5893 元/㎡。59 / 220  如圖,3 月南寧普通住宅中,總價為 44~55 萬房源備案套數(shù)為 427 套,占總占比的 %,這部分房源的均價為 5144 元/㎡。58 / 220(1) 、價格  如上圖,3 月,南寧普通住宅成交 1692 套,成交套數(shù)環(huán)比上漲 %,同比下降 %;成交均價為 6039 元/㎡,環(huán)比上漲 % ,同比上漲%。 2022 年 3 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況  整個 3 月,南寧市普通商品房成交套數(shù)不足 1700 套,其中,青秀區(qū) 708 套、江南區(qū) 423 套、西鄉(xiāng)塘區(qū) 315 套。 (4)、區(qū)域57 / 220  從上圖中我們可以看到,2 月南寧的普通住宅城區(qū)分布中,青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位,為 646 套,占總占比的 %,備案面積為 73200㎡,占總占比的 %。(2)、面積55 / 220如上圖,2 月南寧普通住宅 75~90 平方米房源備案量為 301 套,占總比的%,這部分房源的均價為 5669 元/㎡。其中,單價為 6250~6500 元/㎡的住宅備案套數(shù)為 215 套,占比最高,為總占比的 %,這部分房源的均價為 6236 元/㎡。回望 2022 的瘋狂樓市,西鄉(xiāng)塘區(qū)的市場表現(xiàn)甚至比常占樓市頭把交椅的青秀區(qū)更值關(guān)注?! ≌麄€ 2 月,南寧樓市翹楚區(qū)域青秀區(qū)成交 646 套,與 1 月相比銳減幾近 50%;西鄉(xiāng)塘區(qū)成交 428 套;江南區(qū) 215 套;興寧區(qū) 83 套;良慶區(qū) 43 套。在幾個城區(qū)中,青秀區(qū)的備案套數(shù)、備案面積及均價仍居第一。(3)、戶型51 / 220如上圖,1 月南寧普通住宅三室房源備案量為 1110 套,備案面積為 141550平方米,占總比的 %,這部分房源的均價為 6270 元/㎡。49 / 220如圖,1 月南寧普通住宅中,總價為 44~45 萬房源備案套數(shù)為 512 套,備案面積為 48311 平方米,這部分房源的均價為 5243/㎡。48 / 220(1) 、價格如上圖,1 月,南寧普通住宅成交 2727 套,成交套數(shù)環(huán)比下降 % ,同比上漲 %;成交價為 6316 元㎡,環(huán)比上漲 % ,同比上漲%。從樓市規(guī)律來看,一季度為市場淡季,樓盤以自然銷售和常規(guī)去貨為主。青秀區(qū)鳳嶺南、北兩個板塊顯然以是南寧樓市的核心板塊和風(fēng)向標(biāo),其對南寧整體市場的影響不可謂不巨大。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022 年 1 月南寧市普通住宅成交均價達(dá) 6316 元/㎡,攜 2022 年房房事之兇猛,勇冠 2022 年上半年月度均價。其中存量住房成交面積 萬平方米,與上月環(huán)比增長 %,成交套數(shù) 1002 套,與上月環(huán)比下降 %,金 額 億元,與上月 環(huán)比下降 %。其中存量住房成交面積 萬平方米,與去年同比增長 %;成交套數(shù) 8650 套,與去年同比增長 %,金 額 億元,與去年同比增 長%。其中住房成交面積為 萬平方米,與上月環(huán)比下降 %,成交套數(shù) 3114 套,與上月 環(huán) 比下降 %;商業(yè)營業(yè)用房成交面積 萬平方米,與上月環(huán)比增長 %,成交套數(shù) 149 套,與上月環(huán)比增長 %;辦公用房成交面積 萬平方米,與上月環(huán)比增長 500%,成交套數(shù) 41 套,與上月環(huán)比增長 %;其余商品房 萬平方米,分別屬于車庫、雜物房等其它用途的房屋。其中住房成交面積 萬平方米,與去年同比下降 %,成交套數(shù) 25501 套,與去年同比下降 %;商業(yè)營業(yè)用房成交面積 萬平方米,與去年同比下降 %,成交套數(shù) 1473 套,與去年同比下降 %;辦公用房成交面積 萬平方米,與去年同比增長%,成交套數(shù) 293 套,與去年同比下降 %。其中新建商品住房 萬平方米,與上月環(huán)比增長 %;辦公樓 萬平方米,上月辦公樓無預(yù)售量;商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米,與上月環(huán)比下降 11%。其中商品住房 萬平方米,與去年同比增長 %;辦公樓 萬平方米,與去年同比增長 %;商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米,與去年同比增長 %。75~100 萬及 150~175 萬價格區(qū)間成交備案套數(shù)較低,累計成交套數(shù)分別為 18 套和 19 套,占比為 %、%。數(shù)據(jù)顯示,成交量最低的在 3 月份,累計成交 12套,面積為 ㎡;8 月份,均價達(dá)到 2022 年的最高鋒,達(dá) 10152 元/㎡,集中主力備案項目為《嘉和城》 、 《楓林藍(lán)岸》 。近來外地購房者紛紛投資獨(dú)棟別墅,就是因?yàn)槠渌鞘械莫?dú)棟別墅已完全進(jìn)入稀缺,價格已到了 815 萬元/平方米左右,而南寧的獨(dú)棟別墅只在 1800025000 元/平方米,價格的差距,使他們看到南寧獨(dú)棟別墅仍然有“末班車”的機(jī)會,這將會成為 2022 年南寧房地產(chǎn)投資的一大趨勢。 。數(shù)據(jù)顯示,簽約量最高鋒值在 1 月份,累計成交 6023 套,面積為 3446 ㎡,與上年相比增長 %、%;從均價上看,最高均價同樣出現(xiàn)在 1 月份,為 6844 元/㎡,與上年相比增長 %,年底收官 12 月份,均價跌至全年最低價,為 3717 元/㎡,與上年相比下降 %,僅簽約 8 套。主力簽約項目為《盛世龍騰》 、 《上東國際》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》 、 《東方國際商務(wù)港》等。 42 / 220( 五 ) 、 寫 字 樓 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 2022 年 寫 字 樓 物 業(yè) 簽 約 清 淡 , 年 底 收 官 12 月 價 格 跌 破 底 谷2022 年南寧市無論是商品住宅還是商鋪物業(yè)簽約量均呈增長態(tài)勢,而寫字樓市場異常冷清,簽約量大幅度下降,降幅超過 5 成。大面積區(qū)間 500㎡以上簽約量較小,僅簽約 92 套,占比為%。其次青秀區(qū),為 11543 元/㎡,與上年相比上漲 %,主力貢獻(xiàn)項目《盛世聯(lián)邦廣場》等。一直以供應(yīng)商鋪的興寧區(qū),本年度供應(yīng)量下降,以簽約 1197 套排第三位,占比 %,主力簽約項目《西南商都》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》 、 《澳華花園》 、 《盛世聯(lián)邦廣場》等;江南區(qū)良慶區(qū)分別簽約 822 套、142 套,占比為 %、%。 39 / 220 2022 年 青 秀 區(qū) 商 鋪 與 上 年 相 比 增 幅 達(dá) % 從各城區(qū)簽約情況看,2022 年青秀區(qū)代替了 2022 年度成為了“大贏家” ,累計簽約 1818 套,占比達(dá) %,主力簽約項目分別為《老撾園區(qū)月亮灣》 、《廣西國際貿(mào)易中心》 。 從簽約量走勢圖看,2022 年商鋪物業(yè)各月度漲跌幅度十分明顯。據(jù)統(tǒng)計,今年商鋪物業(yè)累計簽約 5214 套,總面積約為 萬㎡,與上年相比分別增長 %、%;簽約均價為 10435 元/㎡,與上年相比上漲 %。而 2022 年良慶區(qū)商品住宅消費(fèi)的主力客群——本市城區(qū)客戶今年占比下降 %。這兩部分客戶共購買商品住宅 1131 套,占良慶區(qū)商品住宅銷售總量的 %。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 購 買 人 群 來 源 地 2022 年,良慶區(qū)商品住宅銷售套數(shù)共計 1887 套,較 2022 年增加了
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