【正文】 /㎡簽約 263 套。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 排 行38 / 220（ 四 ） 、 商 鋪 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 2022 年 南 寧 商 鋪 簽 約 量 大 幅 增 長 ， 12 月 達 最 高 鋒 值 2022 年，南寧市房地產(chǎn)市場不僅火了商品住宅，同時也火了商鋪物業(yè)，簽約量大幅度增長。 36 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 按 總 價 區(qū) 間 劃 分 2022 年良慶區(qū)商品住宅成交總價依然以 22~33 萬這一價格區(qū)間為主，但與上年相比，此價格區(qū)間的占比下降了 個百分點。 33 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 戶 型 配 比 2022 年度良慶區(qū)成交套數(shù)最多的依然是三室戶型，共成交套數(shù) 624 套，一室與二室戶型成交量緊隨其后，分別為 470 套和 448 套。 由于片區(qū)內(nèi)的原住民多，土地權(quán)屬問題較為復雜，給征地帶來了一定的困難，致使良慶區(qū)在 2022 年可選房源不多。 南 寧 市 商 品 住 宅 按 總 價 區(qū) 間 劃 分2022 年，南寧市商品住宅銷售單價都大幅度增長，因此從總價區(qū)間看，單套住房總價在 66 萬以上已經(jīng)成為市場主體。 相比之下，西鄉(xiāng)塘區(qū)為南寧人口最多片區(qū)，由于拆遷較為困難，舊城改造工作較為復雜和緩慢，因此大多項目都集中在土地儲備較多的地帶，如大學路、魯班路、高新區(qū)和相思湖一帶，而該地帶卻為南寧眾多高校集中地，因此被人們稱為學府寶地。宜蘭灣、盛天華府、榮和 影 響 ： 金 融 輻 射 帶 來 多 種 經(jīng) 濟 效 應(yīng)總部基地的建設(shè)要堅持“高起點規(guī)劃、高強度投入、高標準建設(shè)、高效能管理” 。區(qū)位及規(guī)模今年 1 月下發(fā)的南寧市 2022 年城建項目第一期投資計劃提出，五象新區(qū)今年將形成三大片區(qū)，總部基地、蟠龍片區(qū)和龍崗片區(qū)的路網(wǎng)今年將成片開工建設(shè)。 航空：五象新區(qū)核心區(qū)距吳圩國際機場 30 公里。2022 年 以 后按 照 規(guī) 劃 進 一 步 拓 展 新 區(qū) ， 引 導 城 市 不 斷 向 南 發(fā) 展 ， 再 造 一 個 新 南 寧 。2022 年8 月 ， 五 象 新 區(qū) 又 一 條 主 干 道 ——銀 海 大 道 開 工 拓 寬 。 　 　 “一 中 心 ”即 行 政 辦 公 中 心 ， 處 于 “兩 帶 ”交 匯 區(qū) 域 ， 主 要 包 括 北 部 的蟠 龍 小 區(qū) 和 南 部 的 玉 洞 小 區(qū) 、 良 慶 小 區(qū) 三 個 組 團 ， 以 南 寧 市 、 良 慶 區(qū) 行 政 大樓 建 設(shè) 為 重 要 契 機 ， 加 快 辦 公 樓 、 高 檔 賓 館 、 大 型 商 場 等 配 套 服 務(wù) 設(shè) 施 建 設(shè) ，形 成 南 寧 南 部 最 重 要 的 以 行 政 辦 公 、 外 向 服 務(wù) 和 總 部 經(jīng) 濟 為 主 導 特 征 的 服 務(wù)中 心 。五 象 新 區(qū) 總 規(guī) 劃 研 究 范 圍 175 平 方 公 里 ， 規(guī) 劃 設(shè) 計 范 圍 約 88 平 方 公 里 。重點向南就是開發(fā)建設(shè)五象新區(qū)，再造一個新南寧，這給五象新區(qū)建設(shè)主戰(zhàn)場的良慶區(qū)帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。 　 推動龍崗片區(qū)整體開發(fā) 路網(wǎng)續(xù)建、新開工建設(shè)方面：實現(xiàn)五象大道、玉洞大道、銀海大道、堤園路大道、平樂大道、龍崗大道等重點路橋項目年內(nèi)建成通車。其中位于五象新區(qū)的廣西體育中心，規(guī)劃用地4000 畝，具備接待國內(nèi)大型綜合性體育運動會和部分單項國際比賽能力，配備大型體育館、體育場、水上運動館和各種室內(nèi)外場館、運動員公寓、行政設(shè)施、停車場地以及其他服務(wù)設(shè)施。9 / 220（五）、城市發(fā)展方向的選擇城市的主導發(fā)展方向：以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南。西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔西南出海大通道的交通樞紐職能。上半年，全市共完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比一季度高 個百分點，上半年全市固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步趨向合理，主要特點有： 2） 消費市場活躍，發(fā)展加快今年以來，全市消費品市場繁榮活躍，消費需求繼續(xù)發(fā)揮全市經(jīng)濟增長的“穩(wěn)壓器”作用。全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比一季度快 個百分點，比上年同期回落 個百分點。重點投資項目的順利推進為投資的快速增長提供了有力保障?！皟裳亍保阂皇茄罔F路線，湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐；二是沿江，邕江為西江支流，而西江又是珠江的干流， 1000 噸級內(nèi)河船舶可以從南寧直達港澳。綜述：南寧市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長5 / 220 14 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %，較去年同期提高 個百分點。社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增速比一季度快 個百分點，比上年同期高 個百分點。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中心城市：承擔區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地職能。（六）、公共設(shè)施建設(shè)玉洞、龍崗、相思湖等將建行政中心 在公共設(shè)施建設(shè)方面，建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級市民中心；在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置部分城區(qū)的新行政辦公用地。 10 / 220軌道公交“巡城” 出行更加便捷 五、南寧未來五年發(fā)展前景 2022 年 4 月 12 日，自治區(qū)人民政府在南寧市舉行新聞發(fā)布會，對外發(fā)布《關(guān)于加快廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)大產(chǎn)業(yè)大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化發(fā)展實施意見》 （下稱《實施意見》 ） 。同時推動龍崗片區(qū)整體開發(fā)。12 / 220規(guī)劃中的五象新區(qū)范圍 175 平方公里，核心區(qū)范圍 18 平方公里，五象新區(qū)的功能定位為：中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務(wù)中心以及現(xiàn)代宜居城市，是一個功能復合的新南寧中心區(qū)域，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。根 據(jù) 正 在 編 制 的 五 象 新 區(qū) 初 步 方 案 ， 將 新 區(qū) 定 位 為 ： 北 部 灣 經(jīng) 濟 區(qū) 的 總 部 基地 ， 自 治 區(qū) 的 先 進 制 造 業(yè) 基 地 ， 南 寧 市 新 的 行 政 、 文 體 、 商 業(yè) 中 心 ， 物 流 、制 造 業(yè) 基 地 。（二）、五象新區(qū)綜述新區(qū)簡介五象新區(qū)，是南寧城市規(guī)劃中一個全新的城區(qū)，是邕江之南的一個遼闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍小區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經(jīng)濟園區(qū)、沿海經(jīng)濟走廊開發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團為主的175 平方公里的土地。2022 年2 月 25 日 ， 廣 西 體 育 中 心 一 期 主 體 工 程 開 始 施 工 。15 / 220空間規(guī)劃（1） 、一個樞紐——交通樞紐 五象新區(qū)處于南寧南向發(fā)展軸線核心位置，以交通優(yōu)勢作為支撐，以大交通帶動大開發(fā)。（2） 、一個中心——信息交流中心 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化信息樞紐大樓，服務(wù)于“數(shù)字南寧”建設(shè)的信息產(chǎn)業(yè)基地（3） 、三個基地 物流基地 商貿(mào)基地 加工制造基地（4） 、四大中心 市級行政中心 2022 畝 廣西文化藝術(shù)中心 400 畝 廣西體育中心 2022 畝 大型娛樂中心/主題公園 1000 畝 （5） 、一批大型綜合項目 濱江公園邕江之畔，核心區(qū)旁。　　根據(jù)《規(guī)劃》 ，五象新區(qū)總部基地選址在五象新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，總部基地規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約 公頃，其中，商業(yè)金融用地面積約為 公頃，占總面積的 %。根據(jù)《修建性詳細規(guī)劃》的規(guī)劃條件和相關(guān)建設(shè)要求，建成智能化、生態(tài)型的樓群組合，形成集辦公、金融、展示、科研、信息交流于一體的企業(yè)總部集聚地。大地、盛天國際、隆源國際公館、匯東酈城、瀚林雅筑、風格在學府寶地的美譽下，西鄉(xiāng)塘區(qū)成為南寧的另一個樓市新星區(qū)域，同樣也是居住和投資較為優(yōu)越區(qū)域。 29 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 購 買 人 群 來 源 地 2022 年，南寧市商品住宅購買人群外地客戶逐漸增多，其中本省其他地區(qū)購買商品住宅 26591 套，占全市總量的 %，成為我市住房消費主力客群。據(jù)良慶區(qū)發(fā)展和改革局的數(shù)據(jù)， 32 / 2202022 年良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達 億元，而 2022 年 1 月至 10 月，良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額僅為 億元，僅這一項，就同比下降了 %。同上年相比，四室與復式戶型成交量大幅上漲，漲幅分別為 %和 %，位居各戶型漲幅前兩位。 而 33~44 萬和 44~55 萬這兩個價格區(qū)間的成交量增長迅速，環(huán)比分別增長了 %和 %。據(jù)統(tǒng)計，今年商鋪物業(yè)累計簽約 5214 套，總面積約為 萬㎡，與上年相比分別增長 %、%；簽約均價為 10435 元/㎡，與上年相比上漲 %。其次青秀區(qū)，為 11543 元/㎡，與上年相比上漲 %，主力貢獻項目《盛世聯(lián)邦廣場》等。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最高鋒值在 1 月份，累計成交 6023 套，面積為 3446 ㎡，與上年相比增長 %、%；從均價上看，最高均價同樣出現(xiàn)在 1 月份，為 6844 元/㎡，與上年相比增長 %，年底收官 12 月份，均價跌至全年最低價，為 3717 元/㎡，與上年相比下降 %，僅簽約 8 套。75~100 萬及 150~175 萬價格區(qū)間成交備案套數(shù)較低，累計成交套數(shù)分別為 18 套和 19 套，占比為 %、%。其中住房成交面積為 萬平方米，與上月環(huán)比下降 %，成交套數(shù) 3114 套，與上月 環(huán) 比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房成交面積 萬平方米，與上月環(huán)比增長 %，成交套數(shù) 149 套，與上月環(huán)比增長 %；辦公用房成交面積 萬平方米，與上月環(huán)比增長 500%，成交套數(shù) 41 套，與上月環(huán)比增長 %；其余商品房 萬平方米，分別屬于車庫、雜物房等其它用途的房屋。青秀區(qū)鳳嶺南、北兩個板塊顯然以是南寧樓市的核心板塊和風向標，其對南寧整體市場的影響不可謂不巨大。（3）、戶型51 / 220如上圖，1 月南寧普通住宅三室房源備案量為 1110 套，備案面積為 141550平方米，占總比的 %，這部分房源的均價為 6270 元/㎡。其中，單價為 6250~6500 元/㎡的住宅備案套數(shù)為 215 套，占比最高，為總占比的 %，這部分房源的均價為 6236 元/㎡。58 / 220（1） 、價格　　如上圖，3 月，南寧普通住宅成交 1692 套，成交套數(shù)環(huán)比上漲 %，同比下降 %；成交均價為 6039 元/㎡，環(huán)比上漲 % ，同比上漲%。　　在這樣的市場和政策背景之下，4 月，南寧普通住宅成交 2285 套，均價6081 元/㎡，市場走向未有明顯變化。青秀區(qū) 4 月份普通住宅均價為 6423 元/㎡。（3）、戶型71 / 220如上圖，5 月南寧普通住宅二室房源備案量為 1760 套，占總比的 %，這部分房源的均價為 5727 元/㎡。74 / 220　　如圖，6 月南寧普通住宅中，總價為 44~55 萬房源 備案套數(shù)為 791 套，占總占比的 %，這部分房源的均價為 5017 元/㎡。 7 月南寧商品房成交均價為 5632 元/㎡，環(huán)比下降 %，同比上漲%。成交量大幅度下跌固然有開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)策略，供應(yīng)量減少有關(guān)，但由于新政作用持續(xù)影響，投 資性需求以及改善性需求大量被壓制。 從上圖表可知，南寧市商品房 8 月單月均價 6000 元∕㎡，環(huán)比上升%，成交備案面積小幅波動?！　∧蠈幾》烤謹?shù)據(jù)顯示，8 月新增住宅供應(yīng)量 1676 套。從購房者來看， 剛需依然是主力，有部分改善型購房者和少數(shù)投資者入場?！?　、面積 2022 年 8 月份，南寧市住宅共新增批準預售面積 ㎡,成交備案面積為 292632㎡，新增批準預售面積超過成交備案面積 73265㎡。 （4）、成交均價分析 81 / 220? 在商品住宅、辦公物業(yè)成交價格回調(diào)的帶動下，商品房價格小幅調(diào)整從成交均價來看， 2022 年 7 月南寧商品房成交均價為 5632 元/ ㎡， 環(huán)比下降 %，同比上漲 %。 表：南寧市 2022 年 7 月商品房供求及成交情況表（1）、供求比分析 09 年 6 月至 10 年 7 月南寧市商品房供求情況79 / 220? 開發(fā)企業(yè)放緩供應(yīng)節(jié)奏，供求差距縮小 7 月南寧商品房市場供求比為 1：，為了在需求萎縮的市場營造熱銷場面，開發(fā)企業(yè)本月調(diào)整推案節(jié)奏，市場新增供應(yīng)放緩明顯，雖然成交量仍然繼續(xù)惡化，但在供應(yīng)量相對減少的情況下，本月供求比與上月比狀況有所改善，南寧樓市繼續(xù)調(diào)整。（3）、戶型76 / 220　 如上圖，6 月南寧普通住宅二室房源 備案量為 1016 套，占總比的 %，這部分房源的均價為 5762 元/㎡。青秀區(qū) 5 月份普通住宅均價為 5477 元/㎡。68 / 220我們來看 5 月樓市表現(xiàn)中的購房者來源：本市城區(qū) 957 套、本市非城區(qū)322 套、本省其他地區(qū) 1845 套、外省市 953 套、無法識別 39 套。（1） 、價格　　如上圖，4 月，南寧普通住宅成交 2141 套，成交套數(shù)環(huán)比上漲 % ，同比下降 %；成交均價為 61