【正文】 （二）購買與租賃比例分析： 租賃52%購買48% 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營者以充分的產(chǎn)品空間。 ?項(xiàng)目主入口一側(cè)緊鄰 “ 高速路 ” ，導(dǎo)致項(xiàng)目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目周邊交通狀況分析： ⑵交通設(shè)施： 十余條公交線路貫穿與此，通達(dá)塘沽及市區(qū)各地。根據(jù)總體規(guī)劃和實(shí)際情況逐步建設(shè)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將建成一個(gè)體現(xiàn)都市文明、快節(jié)奏和多彩生活的繁榮的居住生活區(qū)。 ⑵臨近已有商業(yè)描述： 新洋市場是以批發(fā)零售家用電器為主兼營服裝百貨業(yè)的綜合性市場。 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑶區(qū)域交通分析： 二、理解區(qū)域 ： 縱橫觀點(diǎn)： ⑴塘沽區(qū)作為新興的國際化港口城市，發(fā)展態(tài)勢迅猛，其天津市經(jīng)濟(jì)中心的地位日益凸顯，在此大勢之下，其城市的外擴(kuò)的速度明顯加快，人口數(shù)量穩(wěn)步增長，各方面消費(fèi)需求快速拉升。 二、理解區(qū)域 ： 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑵區(qū)域商業(yè)分析： ①區(qū)域商圈規(guī)劃布局： 二、理解區(qū)域 ： 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑵區(qū)域商業(yè)分析： ②區(qū)域商 業(yè) 規(guī)劃面積： 規(guī)劃 20xx 至 20xx 年期間，區(qū)域的內(nèi)各類消費(fèi)品市場的總面積將達(dá)到 150,000 平方米，是目前區(qū)域規(guī)模的 倍， ③重點(diǎn)商貿(mào)中心描述及發(fā)展分析： A、 以金街為首的商業(yè)群落：其業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、娛樂業(yè)為主，超市、銀行、藥房、家電商場為輔，項(xiàng)目檔次不一，消費(fèi)群體層面較為廣泛。 商業(yè)項(xiàng)目操作需要以下三大要素：策劃能力、招商能力、經(jīng)營管理能力。 一、理解城市： ?分散變集中 平面變立體 ?商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問題 ２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢： 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 ， 商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展 ， 20xx年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量 。 二、理解區(qū)域 ： 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑴區(qū)域居民消費(fèi)情況特點(diǎn)分析： ①塘沽區(qū)的人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直高于天津市的水平，整體的收入水平高 ,區(qū)內(nèi)人口消費(fèi)潛力巨大，尚存在一定的釋放空間。新區(qū)計(jì)劃在20xx 年前，以塘沽為軸心建成 “ 三環(huán) ”道路，交通的發(fā)展將會(huì)使得塘沽區(qū)整體城市發(fā)展再此推上一個(gè)新的高峰，也必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)迅猛發(fā)展，尤其是現(xiàn)以洋貨市場為中心的周遍商業(yè)地產(chǎn)，交通便利的城市商業(yè)區(qū)將迅速發(fā)展。項(xiàng)目總建筑面積 47293平方米，其中一層建筑面積 9383平方米，目前將主要以售賣方式進(jìn)行市場發(fā)售。 三、理解項(xiàng)目 ： 周邊商業(yè)分析 ： ⑵洋貨市場周邊店鋪分析： 該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以服飾與皮具為主 ， 這與洋貨市場的整體業(yè)態(tài)方向相一致 ， 且大多都為著名高檔品牌 ， 此類店鋪雖租金較高 ， 但由于其進(jìn)貨渠道等原因 ， 均屬暴利行業(yè) ， 且前期投資成本不高 ， 借助洋貨市場引力 ， 故大多數(shù)店鋪經(jīng)營狀況較好 。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目周邊交通狀況分析： ⑴道路： 項(xiàng)目緊鄰兩條等級(jí)較高的對外交通主干線；一條為津塘路，東西向從中部穿過，路面寬度為 30米，控制寬度為100米，是塘沽區(qū)與市區(qū)地區(qū)交通聯(lián)系的高等級(jí)交通干線；另一條為中心北路，本案緊鄰其西側(cè)，也是塘沽區(qū)內(nèi)交通聯(lián)系的快捷干線。 三、理解項(xiàng)目： W項(xiàng)目劣勢： ?項(xiàng)目位臵與 “ 洋貨商圈 ” 隨在同一區(qū)域內(nèi) ， 但中間有快速路相隔， 對人流資源共享帶來一定的阻隔 。 ?由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項(xiàng)目的介入空間帶來不利因素。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來取得良好收益，看好本項(xiàng)目想繼續(xù)在此投資的客戶。 一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 商圈半徑： 以項(xiàng)目為中心 5公里范圍內(nèi) 基本商圈： 本項(xiàng)目及整個(gè)塘沽區(qū)街里居民 次級(jí)商圈： 天津市里及塘沽開發(fā)區(qū)消費(fèi)人群 邊緣商圈： 以 “ 新洋市場 ” 吸引來的北京及華北區(qū)域消費(fèi)人群。 ⑶ 符合周邊交通線路的交通流向 。 ② 項(xiàng)目停車廠位于本項(xiàng)目東側(cè) ， 也將給本案帶來充足客源 。 產(chǎn)品篇 商鋪分割建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議 ?鋪位分割時(shí)將柱網(wǎng)分割到各產(chǎn)品內(nèi)部： ?將減小項(xiàng)目整體公攤 ， 對項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持 。但停車場大小 ， 影響交通 、 交通經(jīng)常阻塞 。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 利潤核算 銷售面積 銷售均價(jià) 出房率 投 入 成 本 實(shí) 現(xiàn) 收 入 利潤率 7400平米 18946元 55% 14020xx0元 % 結(jié)束 方案闡述完畢。 租金情況：租的時(shí)間最早的 /天 /平米 大部分租金 7—10元 /天 /平米 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 洋貨一條租金情況 洋貨市場是一個(gè)綜合性市場，主要經(jīng)營小百貨及服裝為主。 ?盡量增加外鋪面積 ， 減小內(nèi)鋪面積 。 產(chǎn)品篇 三、項(xiàng)目發(fā)展建議 : ： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議： 物業(yè)用房，設(shè)備用房建議 ⑴此類位臵大都屬