國信唐人街項目產(chǎn)品策劃方案(存儲版)
【正文】 （一）、項目入口確定 入口確定原則： ⑴ 有利于項目形象的樹立 。 ②此位臵如設出入口，將占用麥當勞旁邊可做商鋪的黃金位臵，從而直接影響到項目出房率及此位臵商鋪價值。 ?主通路寬度設計為 6米 ， 輔助通路寬度設計為 ?主輔通道的設臵應考慮為保證內(nèi)部鋪位均好性的人流引導 ?在部分動線盲點設客戶吸引點 （ 如休息區(qū) 、 展示區(qū) ） 。 產(chǎn)品篇 項目配套建議 （二）、項目一層產(chǎn)品建議 ?各種管道盡量走過道 ?建議項目內(nèi)部設立客戶動線引導標識 （如在地板上設立“ 小腳丫 ” 、 “ 引導箭頭等 ” 。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 項目基礎數(shù)據(jù) 銷售面積 單價 銷售額 合計銷售面積 合計銷售總額 整體銷售均價 內(nèi)鋪 3 90 0平米 1 8 0 0 0元 / M2 7020萬元 7400 M2 14020萬元 18946元/ M2 外鋪 3 50 0平米 2 0 0 0 0元 / M2 7000萬元 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價 18000元 / M2 總房款 首付款： 29萬元 (以 5萬 8年計算 ) 月還款額 (以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計算 ) 3866元 租金 面積 月租金 月盈利 年回報數(shù)額空臵率 10% 年盈利 總房款 回報 年限 年收 益率 5元 /天 平米 32M2 4800元 934元 51840元 11208元 元 10年 10% 7元 /天 平米 32M2 6720元 2854元 72576元 34248元 7年 14% 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 投資樣本分析 外鋪銷售面積 289M2 銷售單價： 20xx0元 / M2 總房款： 578萬元，首付款 290萬元 (以 5萬8年計算 )。 收益率在峰值時，租賃價格為 7元 /天 /M2。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動及銷售） 產(chǎn)品篇 后期裝修建議 （二）、項目一層產(chǎn)品建議 ?因一層層高 6M部分過道較狹窄位臵會顯空曠 ， 故建議一層局部頂部設布拉膜 ， 給客戶造成溫馨舒適的購物感覺 。 ⑶將減小項目整體公攤，對項目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持。 ③由于主入口將來會吸引大量消費者，因此對項目內(nèi)東南角（綜合分析較差位臵）商鋪價值帶來一定的提升作用。 ⑵中心北路自北向南方向 。其具體情況還與自身所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。同時我們也看到有極大的購買需求，所以對我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 三、理解項目： 區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： O機會點分析： ?政府近年來對此區(qū)域發(fā)展重視 ， 造成其投資潛力巨大 。 ①項目周邊公交線路明細（略） ②輕軌 三、理解項目 ： 區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： 本項目自身雖具有良好的地段、周邊擁有充足的購買力等支持，但由于所在塘沽大型商圈內(nèi)，同區(qū)域下項目產(chǎn)品居多，且均好性較強，故競爭優(yōu)勢不明顯。 三、理解項目 ： 消費規(guī)模： ⑴全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關數(shù)據(jù)，整個塘沽地區(qū)和開發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動人口在總人口數(shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為 25%，而在開發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的 2 倍多。新洋市場的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務整個華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動了服裝、小百貨、飲食業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。而開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國際化進程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國際化進程及前景被普遍認可，投資價值極高。 二、理解區(qū)域 ： 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑵區(qū)域商業(yè)分析： B、 洋貨市場為代表的 “ 洋貨商圈 ” ： Ⅰ 、其主要依靠泊來品進行零售業(yè)和物流商業(yè)，長期以來憑借其銷售產(chǎn)品的獨特性和高額的利潤在市場中確立自己的地位。 二、理解區(qū)域 ： 區(qū)域概述： ⑴區(qū)域定位： 新興的現(xiàn)代化港口城市的標志區(qū) ⑵區(qū)域位臵描述： 位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京 160公里，臨近天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國家級海洋高新技術開發(fā)區(qū)。 經(jīng)濟的強勁發(fā)展、城市化進程加快，城市建設迅猛，造成各類產(chǎn)品需求持續(xù)增長，啟動梯次需求，形成聯(lián)動效應。未來的塘沽，將在加強、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。 二、理解區(qū)域 ： ①整體概述：為了在目前的基礎上進一步改善濱海新區(qū)的交通狀況。 三、理解項目 ： 項目描述： ⑴項目整體描述： 本項目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地 ，整個項目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國著
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