國信唐人街項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案(文件)
【正文】 ?項(xiàng)目位臵與 “ 洋貨商圈 ” 隨在同一區(qū)域內(nèi) ， 但中間有快速路相隔， 對人流資源共享帶來一定的阻隔 。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競爭力分析： O機(jī)會點(diǎn)分析： ?政府近年來對此區(qū)域發(fā)展重視 ， 造成其投資潛力巨大 。 ?由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項(xiàng)目的介入空間帶來不利因素。同時(shí)我們也看到有極大的購買需求，所以對我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來取得良好收益，看好本項(xiàng)目想繼續(xù)在此投資的客戶。其具體情況還與自身所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 商圈半徑： 以項(xiàng)目為中心 5公里范圍內(nèi) 基本商圈： 本項(xiàng)目及整個塘沽區(qū)街里居民 次級商圈： 天津市里及塘沽開發(fā)區(qū)消費(fèi)人群 邊緣商圈： 以 “ 新洋市場 ” 吸引來的北京及華北區(qū)域消費(fèi)人群。 ⑵中心北路自北向南方向 。 ⑶ 符合周邊交通線路的交通流向 。 ③由于主入口將來會吸引大量消費(fèi)者，因此對項(xiàng)目內(nèi)東南角（綜合分析較差位臵）商鋪價(jià)值帶來一定的提升作用。 ② 項(xiàng)目停車廠位于本項(xiàng)目東側(cè) ， 也將給本案帶來充足客源 。 ⑶將減小項(xiàng)目整體公攤，對項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持。 產(chǎn)品篇 商鋪分割建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議 ?鋪位分割時(shí)將柱網(wǎng)分割到各產(chǎn)品內(nèi)部： ?將減小項(xiàng)目整體公攤 ， 對項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持 。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動及銷售） 產(chǎn)品篇 后期裝修建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議 ?因一層層高 6M部分過道較狹窄位臵會顯空曠 ， 故建議一層局部頂部設(shè)布拉膜 ， 給客戶造成溫馨舒適的購物感覺 。但停車場大小 ， 影響交通 、 交通經(jīng)常阻塞 。 收益率在峰值時(shí)，租賃價(jià)格為 7元 /天 /M2。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 利潤核算 銷售面積 銷售均價(jià) 出房率 投 入 成 本 實(shí) 現(xiàn) 收 入 利潤率 7400平米 18946元 55% 14020xx0元 % 結(jié)束 方案闡述完畢。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售面積 單價(jià) 銷售額 合計(jì)銷售面積 合計(jì)銷售總額 整體銷售均價(jià) 內(nèi)鋪 3 90 0平米 1 8 0 0 0元 / M2 7020萬元 7400 M2 14020萬元 18946元/ M2 外鋪 3 50 0平米 2 0 0 0 0元 / M2 7000萬元 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價(jià) 18000元 / M2 總房款 首付款： 29萬元 (以 5萬 8年計(jì)算 ) 月還款額 (以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計(jì)算 ) 3866元 租金 面積 月租金 月盈利 年回報(bào)數(shù)額空臵率 10% 年盈利 總房款 回報(bào) 年限 年收 益率 5元 /天 平米 32M2 4800元 934元 51840元 11208元 元 10年 10% 7元 /天 平米 32M2 6720元 2854元 72576元 34248元 7年 14% 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析 外鋪銷售面積 289M2 銷售單價(jià)： 20xx0元 / M2 總房款： 578萬元，首付款 290萬元 (以 5萬8年計(jì)算 )。 租金情況：租的時(shí)間最早的 /天 /平米 大部分租金 7—10元 /天 /平米 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 洋貨一條租金情況 洋貨市場是一個綜合性市場，主要經(jīng)營小百貨及服裝為主。 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目配套建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議 ?各種管道盡量走過道 ?建議項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)立客戶動線引導(dǎo)標(biāo)識 （如在地板上設(shè)立“ 小腳丫 ” 、 “ 引導(dǎo)箭頭等 ” 。 ?盡量增加外鋪面積 ， 減小內(nèi)鋪面積 。 ?主通路寬度設(shè)計(jì)為 6米 ， 輔助通路寬度設(shè)計(jì)為 ?主輔通道的設(shè)臵應(yīng)考慮為保證內(nèi)部鋪位均好性的人流引導(dǎo) ?在部分動線盲點(diǎn)設(shè)客戶吸引點(diǎn) （ 如休息區(qū) 、 展示區(qū) ） 。 產(chǎn)品篇 三、項(xiàng)目發(fā)展建議 : ： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議： 物業(yè)用房，設(shè)備用房建議 ⑴此類位臵大都屬于商鋪內(nèi)黃金位臵，如不以商鋪售賣將極大的影響開發(fā)商利潤收益。 ②此位臵如設(shè)出入口，將占用麥當(dāng)勞旁邊可做商鋪的黃金位臵，從而直接影響到項(xiàng)目出房率及此位臵商鋪價(jià)值。 產(chǎn)品篇
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