國信唐人街項目產(chǎn)品策劃方案-免費閱讀
【正文】 根據(jù)對塘沽商業(yè)市場的整體分析：建議外鋪銷售單價為：20xx0/m2,內(nèi)鋪 18000/m2。 ?隔離墻建議全部采用玻璃，有助于店面通透性，從而迎合客戶良好的消費心理。 產(chǎn)品篇 項目動線建議： （二）、項目一層產(chǎn)品建議 ?有利于消費者視覺通道的消費引導(dǎo) 。 產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定 入口改進具體建議方案： ⑵項目西南角入口封死，內(nèi)部部分變?yōu)樯啼? ① 此入口直接連接項目內(nèi)從 “ EMART”超市下來的扶梯 ， 將直接導(dǎo)致超市客戶迅速外流 ， 從商業(yè)原則分析 ， 無法使消費人群在區(qū)域內(nèi)回旋 ， 從而導(dǎo)致部分商鋪流失客源 ， 對項目的長期經(jīng)營十分不利 。 ⑶杭州道周邊大型居民區(qū)流向。 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項目自身條件及所處位臵，將其定位為 ： 核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè) 產(chǎn)品篇 定位支撐： 167。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 意向業(yè)態(tài)服裝25%餐飲18%工藝品1%美容院2%小商品5%洗浴0%食品1%手機0%珠寶1%玩具0%樂器0%煙酒0%投資35%藥店0%汽車0%娛樂1%攝影0%表1%家具1%辦公用品0%化妝品1%茶樓0%旅館0%箱包1%茶葉1%兒童用品0%床上用品0%皮具0% 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎(chǔ)信息并為我們的鋪位分割帶來很大的參考價值，而且會給項目今后的實際運營帶來事先的市場判斷，以至于在一定程度上預(yù)防后期運營弊病。 ?“ EMART”首次座落塘沽 ， 屬區(qū)域內(nèi)空白 ， 這給本案在市場推廣上帶來很大契機 。結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他項目對本案分析如下： 三、理解項目 ： 區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： S項目優(yōu)勢點： ?所處塘沽洋貨商圈內(nèi) ， 有充足的人流支持 ?此區(qū)域長期以來在周邊已形成了良好的購買習(xí)慣 ?該項目依托成熟的商業(yè)圈優(yōu)勢 ?周邊交通便利 三、理解項目 ： 區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： S項目優(yōu)勢點： ?項目二 、 三層已引進韓國品牌超市 “ EMART”， 一層引進“ 麥當(dāng)勞 ” 為項目自身注有良好的品牌形象支撐 。 三、理解項目 ： 消費規(guī)模： ⑴全區(qū)人口規(guī)模： 增長率 : 分析過去三年地區(qū)人口總數(shù)的，可以清晰的了解到，塘沽區(qū)的人口在保持相對穩(wěn)定的增長幅度，而開發(fā)區(qū)的年均增長幅度高達27%。 三、理解項目 ： 周邊商業(yè)分析 ： ⑴中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析： 該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費水平檔次在 200元以上的店鋪有 34家， 100元以上的有 14家，基礎(chǔ)快餐店有 11家，其他經(jīng)營商鋪 2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營狀況良好。 二、理解區(qū)域 ： 縱橫觀點： ⑵由于整體市場態(tài)勢及好而帶來的投資熱和建設(shè)熱，使之相互之間的競爭也愈演愈烈；市場的快速發(fā)展帶來的不可預(yù)見因素增多，增加了操作難度；同時國家土地政策和金融政策的緊縮，使得市場風(fēng)險增大。 Ⅱ 、商業(yè)規(guī)模逐漸加大，將形成一個新的區(qū)域中心級商圈。 二、理解區(qū)域 ： 區(qū)域概述： ⑶區(qū)域經(jīng)濟概述： 塘沽區(qū)面積 859平方公里、總?cè)丝?60萬。方案整體架構(gòu) 方案整體架構(gòu)描述 理解城市 理解區(qū)域 理解項目 理解客戶 SWOT分析 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 項目發(fā)展建議 定價方案 一、理解城市： 天津整體經(jīng)濟概述： 天津市整體國民經(jīng)濟近年來保持旺盛增展勢頭 ， 20xx年全市 GDP總值達到2386億元 ， 比上年同期增幅 %， 20xx年 1~4月增幅居全國第一 ， 人均GDP超過 3000美元 。近 10年來，作為濱海新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域和沿海的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施并大力發(fā)展金融商貿(mào)，加之其得天獨厚的地理優(yōu)勢及旅游業(yè)的不斷繁榮，塘沽已成為華北地區(qū)最具投資潛力的國際化新興港口城市。 Ⅲ 、外來消費占有大量比例，隨旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來大量的流動人口，必將對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的特別是洋貨商圈的發(fā)展也起到很好的拉動作用。 二、理解區(qū)域 ： 縱橫觀點： ⑶除中心北路與津塘路交口的餐飲及少數(shù)商業(yè)外，洋貨市場覺大部分商鋪租金價格為６元／平米／天，單從租金來看與本項目存在較大的競爭。主要是因為店鋪自身原因及經(jīng)營主題決定的，與市場關(guān)系較小。這些都為消費市場不斷的帶來新的消費規(guī)模增長。 ?項目外立面新穎 ， 項目前期的市場形象為本項目打下良好的市場基礎(chǔ) 。 ?項目雖與 “ 新洋市場 ” 有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之 “ EMART”的吸引，給項目帶來良好的購買力截流機會。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預(yù)定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來各類消費人群的購買需求，增添了本項目整體商業(yè)的客戶吸引力。 “ 核心商圈內(nèi)的 ” 指項目位于新洋市場內(nèi) ， 其可給本項目帶來充足的消費人群及商業(yè)投資價值 。 （一）、項目入口確定 產(chǎn)品篇
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